Leasing Immobiliare Per Privati per Acquisto Casa: Deducibilità, Requisiti, Riscatto – Guida Completa

La Legge di Stabilità 2016 ha riportato in auge il tema del leasing immobiliare: possibile già per le imprese, con l’approvazione della manovra lo sarà anche per i privati ed offrirà un’ulteriore opportunità per l’acquisto della casa.

In questa guida cercheremo di chiarire tutti i dettagli riguardo la deducibilità delle spese, al canone da pagare, ai requisiti per accedere ed a come funziona con il riscatto.

Soprattutto, come sempre, cercheremo di rispondere alla domanda di base che i lettori di Affari Miei sono soliti porsi: conviene?

Voltiamo pagina e scopriamo insieme tutto quello che dobbiamo sapere e tutto quello che gli altri potrebbero non dirvi!

Il leasing immobiliare per i privati rappresenta, dunque, un’alternativa all’acquisto della casa con il mutuo oppure all’affitto con riscatto (rent to buy).

La soluzione migliore, come abbiamo detto più volte, sarebbe quella di comprare casa senza mutuo per limitare il proprio indebitamento ma, purtroppo, non tutti hanno le risorse necessarie per poter acquistare immediatamente un appartamento.

Abbiamo visto che nel corso del 2015 il mercato immobiliare ha dato segni di ripresa ed i mutui sono aumentati considerevolmente.

Tutto ciò, legato soprattutto al quantitative easing della BCE, sta dando una spinta alle compravendite sebbene i prezzi continuino a restare bassi, essenzialmente perché c’è da smaltire tutto uno stock di invenduto degli scorsi anni.

La nostra idea è che i prezzi a breve riprenderanno a salire sempre se la longa manus della Banca Centrale Europea continuerà a metterci del suo: è palese, infatti, che la ripresa economica paventata dal governo non esiste, o esiste solo in parte, e l’aumento delle vendite è fondamentalmente determinato dalla rinnovata generosità degli istituti di credito nel concedere mutui.

Se ti indebiti compri casa, se non ti indebiti continui a pagare l’affitto.

Come funziona il leasing immobiliare

Partiamo col dire che nel nostro ordinamento non c’è una normativa che offra in maniera chiara la disciplina e la nozione del contratto di locazione finanziaria, noto comunemente come leasing.

In generale, per capirci, possiamo dire che si tratta del contratto con cui un soggetto, detto concedente, dà in locazione ad un altro soggetto, detto utilizzatore, un bene che ha acquistato o fatto costruire su indicazione dello stesso utilizzatore il quale può riscattarlo, diventando quindi proprietario, versando un prezzo che viene prestabilito al momento della stipulazione.

La Legge di Stabilità 2016 ha appunto codificato una particolare tipologia di leasing, detto leasing abitativo, che è dotato di una serie di vantaggi fiscali che andremo a scoprire nel corso di questa guida.

La definizione precisa la troviamo al comma 76 dell’articolo 1 del testo della legge (l.208 del 28 dicembre 2015) da cui si evince che il soggetto concedente, che deve essere necessariamente una banca o un altro intermediario finanziario iscritto all’albo di cui all’articolo 106 del Testo unico bancario, si obbliga nei confronti del cliente ad acquistare o a far costruire un edificio secondo le indicazioni dell’utilizzatore.

Può trattarsi sia di un’abitazione nuova, di un’abitazione usata oppure di abitazioni che sono state cedute da altri soggetti che l’hanno fatte costruire, siano essi costruttori o privati cittadini.

Una volta acquisito l’immobile, il concedente si obbliga a metterlo a disposizione dell’utilizzatore che gli versa un canone commisurato al prezzo di acquisto (o anche costo di costruzione) ed alla durata del periodo di godimento fissata contrattualmente.

L’edificio deve in ogni caso essere abitazione principale per l’utilizzatore. Non conosciamo ancora le norme di dettaglio (le scopriremo dopo l’approvazione dell’ex finanziaria quando interverranno nello specifico Ministero dell’Economia e Associazione bancaria italiana) ma possiamo dire che, per semplificare il discorso introdotto sopra, funziona esattamente come con l’automobile: una società, che è una banca o qualche gruppo che si occupa di immobiliare, acquista un appartamento che poi concede in leasing al privato.

Questi paga una sorta di canone (è molto simile, nella pratica, ad affittare casa) ed ha la possibilità, dopo un determinato periodo, di cambiare appartamento oppure di riscattare la casa al termine del periodo stabilito dal contratto.

Se ha cambiato idea può non acquistare, esattamente come il leasing dell’automobile.

Requisiti di età e di reddito per accedere al leasing immobiliare: focus sulle detrazioni fiscali

La ratio della disposizione è chiaramente quello di favorire la ripresa del settore, in particolar modo di accompagnare i giovani nell’acquisto di un appartamento.

Per godere delle detrazioni fiscali pienamente (altrimenti quanto diremo vale solo al 50%) è necessario avere meno di 35 anni ed un reddito non superiore a 55 mila euro annui.

A quanto ammontano le detrazioni fiscali? Come per il mutuo, è possibile detrarre annualmente il 19% del canone e degli oneri accessori fino ad un massimo di 8 mila euro annui: ciò permette, in pratica, di poter detrarre in sede di dichiarazione dei redditi fino a 1520 euro.

E’ possibile detrarre anche il 19 per cento della maxi-rata finale, fino ad un massimo di 20 mila euro: in questo caso, quindi, con il bonus si recuperano 2280 euro sull’ultimo versamento, quello che consentirà di diventare proprietari della casa a tutti gli effetti.

Per evidenziare che si tratta di una soluzione, almeno negli intenti, agevolativa per chi vuole acquistare dobbiamo annoverare che è possibile bloccare per una volta il pagamento del canone di leasing in casi di difficoltà come la perdita del lavoro.

Lo stop può durare massimo dodici mesi trascorsi i quali bisogna riprendere a pagare.

Altri punti chiave del leasing immobiliare

Andiamo a vedere altri aspetti importanti tracciati dalla normativa in esame:

  • Rischi gravanti sull’utilizzatore: questi, chiarisce la legge, si assume tutti i rischi, anche inerenti al perimento dell’immobile. Tradotto, se l’edificio dovesse subire un crollo parziale o totale, l’utilizzatore deve farsi carico delle spese che ne derivano continuando a pagare il canone previsto contrattualmente. Pur non essendo proprietario, infatti, deve provvedere a queste spese come se nella pratica lo fosse;
  • L’utilizzatore non ha diritto di ripensamento: contrattualmente esiste il diritto di ripensamento da esercitare entro 14 giorni dalla stipula dell’accordo. Nel nostro caso, al termine del periodo convenuto in partenza, l’utilizzatore ha il diritto di acquistare il bene pagando il maxi-canone finale. Non si tratta di un obbligo ma di una facoltà in quanto questi può legittimamente anche decidere diversamente. In ogni caso, proprio in ragione di questo aspetto, non è previsto il diritto di ripensamento e quindi la possibilità di recedere entro 14 giorni dalla stipula come negli altri casi;
  • Fallimento del fornitore: cosa accade in questo caso? Secondo quanto sostiene Il Sole 24 Ore, si applica quanto prevede l’articolo 67, comma 3, lettera c) della legge fallimentare secondo cui sono sottratte alla revocatoria fallimentare le vendite, concluse a giusto prezzo, ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo che sono stati destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente oppure dei suoi parenti ed affini entro il terzo grado. Nessun pericolo, quindi, per l’utilizzatore sotto questo punto di vista.

Conclusioni: conviene il leasing immobiliare per privati?

Veniamo a noi: questa guida sarà aggiornata nelle prossime settimane, quando si conosceranno maggiori dettagli.

Possiamo dire che la soluzione è senza dubbio appetibile ma solo nella misura in cui il canone di leasing non risulti essere particolarmente oneroso se comparato con il canone di affitto o con la rata del mutuo.

In pratica bisogna fare attenzione a che il maggior importo non “si mangi” interamente la detrazione fiscale: in questo caso, infatti, il beneficio verrebbe meno. Se, oltre a “mangiarsi” la detrazione, l’eventuale maggior importo del canone di leasing risulti essere addirittura superiore di gran lunga ad un canone di locazione, la strategia diventa ancor meno conveniente.

Vero è, infatti, che il leasing immobiliare vi può permettere di entrare in una casa che poi sarà vostra e vi farà recuperare, in pratica, l’affitto che altrimenti sarebbe “perduto” ma è altrettanto vero, però, che se dovete pagare un prezzo fuori mercato e sopportare un sovrapprezzo superiore a quello che graverebbe su di voi in caso di acquisto con mutuo, probabilmente vi conviene evitare.

Occhio, poi, al punto relativo ai rischi gravanti sull’utilizzatore: ci pare un passaggio non secondario nell’ambito delle valutazioni da fare.Nei prossimi mesi osserveremo l’emanazione delle norme di dettaglio e vedremo come comincerà a rispondere il settore di fronte a questa novità.

Al momento, in linea teorica, l’idea sembra appetibile: vedremo all’atto pratico se ed in che misura lo sarà davvero.

mm
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.

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