Conviene Comprare Casa Oggi? Meglio il Mutuo o l’Affitto? Previsioni per il 2018

Conviene comprare casa oggi? Vale la pena acquistare un immobile in Italia adesso? Se si dove? Queste sono le domande che in tanti si pongono in questa prima fase dell’anno: meglio il mutuo o l’affitto? In questo post cercherò di dare una risposta a questi quesiti.

Chiariamo subito una cosa: che vuol dire per me “conviene comprare casa”?

Il significato non è uguale per tutti: c’è chi vuole acquistare un appartamento ad uso abitativo, chi vuole fare un investimento per eventualmente darlo in affitto in una località turistica, lavorativa, residenziale o universitaria.

A seconda dei casi, chiaramente, le esigenze cambiano.

Se stai pensando di comprare un appartamento per andarci a vivere, questo articolo è fatto appositamente per te e puoi continuare a leggere. Sul tema ho anche registrato un episodio del Podcast che puoi ascoltare qui.

Se, invece, stai pensando di effettuare degli investimenti, ti consiglio di leggere la guida generale sugli investimenti immobiliari e l’approfondimento con il mio metodo per investire in immobili con 2 casi di studio concreti.

Fatta questa premessa, vediamo un po’ meglio la situazione da un punto di vista dell’acquirente.

L’argomento è uno dei miei preferiti, ho dedicato una sezione intera di Affari Miei al tema: negli ultimi anni ho letto tantissimi libri, ho elaborato calcoli e ragionamenti di vario tipo sia ponendomi dal punto di vista del consumatore che da quello dell’investitore. Tutte queste informazioni le ho schematizzate per te nei paragrafi che seguono.


Vuoi Approfondire? Ascolta il Podcast


 

Conviene comprare casa oggi? Lo Storico dei prezzi

Oggi, probabilmente, è il momento migliore per comprare casa: secondo il grafico che riportmo, infatti, il prezzo degli immobili è in calo ormai da tempo (dati osservatorio immobiliare.it): dicembre 2017 ha fatto segnare l’ennesimo picco minimo con il prezzo medio degli immobili sceso a 1944€ al metro quadro.

Trattandosi di un trend che va avanti da un po’ di tempo, non escludo che possa proseguire anche se, stando alle informazioni che ho raccolto negli ultimi anni, potrebbe ormai aver quasi raggiunto il minimo.

Tendenzialmente, quindi, se hai denaro disponibile adesso potrebbe essere il momento migliore per acquistare casa a prezzi bassi.

Dati Immobiliare.it | Immobili in vendita e affitto

Le informazioni che riporto, ovviamente, vanno contestualizzate al proprio territorio: il mercato immobiliare, infatti, vive di dinamiche locali che spesso si differenziano in maniera anche radicale. Su questa pagina ho raccolto l’andamento dei prezzi nelle principali città e province.

Un piccolo spunto comune sia per chi vuole comprare casa a scopo abitativo che a scopo di investimento: il prezzo degli affitti su base annua è ormai in crescita da un bel po’ di tempo, segno che la domanda di case in locazione è abbastanza sostenuta.

 

Dati Immobiliare.it | Immobili in vendita e affitto

Come va il mercato?

Il fatto che valga la pena cominciare a pensare di acquistare è suffragato dai dati Istat che rilevano una buona ripresa che ha caratterizzato il 2016 e il 2017.

Gli ultimi dati forniti dall’osservatorio di Nomisma parlano di una crescita del 16% nel 2016 (dato definitivo) e del per il 2017 si prevede un +5%.


La ripresa del mattone, si legge da Nomisma, non è uniforme in tutta Italia in quanto caratterizza soprattutto città come Milano e Bologna dove gli affitti brevi stanno trainando il mercato.Fanalino di coda, invece, è la Calabria dove il mercato continua a ristagnare.

Affitto o mutuo?

Rispondo ora alla solita domanda: conviene stare in affitto oppure fare un mutuo? Ho stimato una famiglia con due redditi da 2500 euro al mese complessivi che acquista un immobile da 100 mila euro, chiedendo un mutuo a tasso fisso da 80 mila euro (80% dell’importo) da restituire in 20 anni.

La stima è basata sulla provincia di Roma e mi sono avvalso di un noto comparatore di mutui. La rata mensile media è di circa 390€: non guardare le banche che il comparatore mi ha tirato fuori, le offerte cambiano e comunque non è detto che tutti ti concedano il finanziamento, l’immagine ha valore di esempio.

Considera che, oltre al mutuo, su un immobile di 100 Mila Euro devi considerare:

  • Mediazione dell’agenzia immobiliare: il costo per un appartamento del genere varia tra 3 mila e 4 mila euro (qui ti spiego come funziona);
  • Notaio: per registrare atto di acquisto e atto di mutuo occorrono circa 4 mila euro;
  • Imposta di registro: se è acquisti come prima casa è pari al 2% del valore dell’immobile, se è invece la tua seconda casa paghi il 9%. Ipotizziamo prima casa, il costo è di 2 mila euro;
  • Per facilitarti il calcolo, non tengo conto delle altre spese (arredamento e lavori).

In soldoni, se vuoi acquistare un appartamento dal valore di 100 mila euro devi anticipare almeno il 20% dell’importo (20.000 euro) unitamente alle altre spese che sono pari a circa 10 mila euro. Totale di spese da sostenere subito: circa 30 mila euro.

In questa sede ti riporto solo dati, il mio parere lo trovi in questo articolo. Veniamo ora all’analisi dei vantaggi e degli svantaggi.

Vantaggi

  • L’immobile, finito di pagare, è tuo. Una volta terminate le rate, avrai a disposizione un importo mensile piuttosto ampio;
  • Il denaro dell’affitto va quasi totalmente “perso” ed il prezzo degli affitti si è ridotto meno dei prezzi delle case;
  • Una casa sarà modellabile a tuo piacimento.

comprare casa

Svantaggi

  • Con la precarietà di oggi, fare un mutuo a 20 anni vuol dire esporsi a rischi come la perdita del lavoro. Le banche non ci pensano due volte, in caso di insolvenza, a sbatterti fuori;
  • Una volta acquistata una casa sarà molto difficile uscirne. Ti toccherà, inoltre, fare lavori ciclici di straordinaria amministrazione che, stando in affitto non devi sostenere in quanto a carico del proprietario;
  • La casa di fatto la devi pagare alla banca ma, per lo Stato, è già tua: sei quindi tenuto a pagare tutte le tasse sulla casa.

Come acquistare casa con il leasing immobiliare

Negli ultimi anni si è affermato il leasing immobiliare per i privati. Fino ad adesso abbiamo conosciuto il leasing, come privati, per comprare l’automobile: ora, invece, grazie al recente intervento del governo Renzi, è stata introdotta la possibilità anche per l’acquisto di immobili a carico di privati.

La formula prevista è particolarmente disciplinata e si pone a tutti gli effetti come alternativa ad affitto, mutuo e affitto con riscatto.

Spiego in due parole il leasing immobiliare: la banca acquista l’immobile ed il cliente ne prende possesso pagando un canone d’affitto (che può essere a tasso fisso o variabile) periodicamente.

Fin dall’inizio dell’operazione, poi, viene fissato contrattualmente il prezzo dell’eventuale riscatto: al termine del piano di leasing, la cui durata oscilla tra 12 e 20 anni, il cliente può comprare casa pagando la maxi-rata finale.

Ci sono agevolazioni fiscali?

La risposta è si, soprattutto per le giovani coppie. Secondo quanto previsto dalla recente Legge di Stabilità, infatti, gli under 35 con un reddito annuo non superiore a 55 mila euro possono detrarre ogni anno dall’Irpef il 19 per cento fino a un massimo di canoni pagati di 8 mila euro (quindi, calcolatrice alla mano, la somma massima detraibile è di 1.520 euro).

Per gli over 35 anni, invece, l’agevolazione è diversa ma comunque considerevole in quanto funziona esattamente come quella attualmente stabilita per il mutuo prima casa.

In questo caso, quindi, si può detrarre il 19% del canone di leasing fino a 4 mila euro (il massimo detraibile ogni anno, dunque, è di 758 euro).

Cosa cambia fiscalmente tra leasing e mutuo? 

La differenza significativa tra leasing e mutuo riguarda il fatto che nel leasing il montante su cui calcolare il 19% di esenzione fiscale è dato dall’intero importo del canone pagato alla banca mentre sul mutuo, come è noto, riguarda soltanto la quota interessi della rata.

Proviamo a fare un esempio. Se Tizio in un anno ha pagato su un mutuo rate pari a 6 mila euro e di questi 6 mila specifichiamo che 4 mila rappresentano la quota capitale e 2 mila la quota interessi, in sede di computo dell’Irpef la detrazione relativa al mutuo prima casa, pari al 19%, viene calcolata su 2 mila euro. In caso di leasing, invece, la detrazione si stila sulla base del canone complessivo.

Infine per il leasing immobiliare è prevista un’altra agevolazione fiscale che riguarda la maxi-rata finale. 

Riscattando l’immobile dietro il versamento della maxi-rata contrattualmente fissata in principio, infatti, è possibile detrarre dall’Irpef il 19% di un importo massimo di 20 mila euro.

Se, per capirci, per riscattare la casa aggiungo si versano 30 mila euro, è possibile detrarre dall’Irpef 3.600 euro, cioè il 19% dei 20 mila euro che rappresentano il massimo detraibile. Seguiremo attentamente l’evolversi di questa nuova opportunità e valuteremo gli impatti che avrà sul mercato.

Conclusioni: conviene comprare casa nel 2018?

E’ una valutazione personale, in questo articolo ho riportato soltanto dati e cifre che puoi comparare con le spese da sostenere per costruire una casa da zero o con i costi che gravano un eventuale mutuo.

Fai le tue valutazioni attente prima di avventurarti: il rischio di un passo più lungo della gamba è sempre dietro l’angolo.

I prezzi continuano a scendere e non si è ancora capito quando si toccherà il punto più basso. Secondo gli esperti una possibile risalita dovrebbe avvenire proprio agli inizi del 2018, superando la fase più critica.

Il mercato immobiliare, poi, subisce comunque cicli territoriali come ho specificato nella guida generale agli investimenti sicuri.

Si tratta di fatti che possono trovarsi totalmente in contrasto con il quadro che emerge a livello nazionale: non dimenticarlo mai prima di tirar fuori i quattrini.

Ulteriori risorse utili

Chiudo questa lunga trattazione elencando una serie di altri articoli presenti sul blog e che potrebbero interessarti nel prosieguo della vostra lettura:

Buon proseguimento su Affari Miei!

mm
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.
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Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.

1 COMMENTO

  1. Ciao grazie DAVIDE per i mirati minuziosi suggerimenti che hai appena inoltrato, non mi ai ancora risposto in merito a quanto ti ho scritto in precedenza al realizzo della villetta cielo terra sogno vivere autonomamente basta storie siamo stanchi di convivere nel condominio basta non se ne può più di stronzate immaginarie, poi c’è da dire che una buona parte dei condomini è alterata o meglio esaurita ha perso il senso della ragione probabilmente saranno le difficoltà quotidiane,ma i vicini che c’entrano? un tuo parere Alfredo

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