Comprare Casa è un Rischio o un Affare? Bibbia sugli Investimenti Immobiliari: Casi di Studio Concreti e Consigli Fondamentali

Ogni volta che parlo di soldi, inevitabilmente il discorso cade sul tema immobili: comprare casa è un pallino nella testa di noi italiani che, tuttavia, tendiamo a fare confusione tra l’acquisto ad uso abitativo ed il concetto di investimento immobiliare che è tutt’altra cosa.

Se stai leggendo questo articolo è molto probabile che ti sia posto almeno una volta in vita tua il problema di investire nel mattone o che la cosa, in ogni caso, ti affascini.

La ricchezza, del resto, tende a manifestarsi nei beni materiali: quante volte hai pensato ad una persona che ritieni ricca, o quanto meno benestante, ed hai iniziato mentalmente a ricostruire le sue proprietà immobiliari e terriere?

Suvvia, se sei nato in un piccolo paese come me sicuramente conosci le poche persone del posto che vengono ritenute ricche e sai precisamente quanti appartamenti hanno e quante automobili hanno immatricolato negli ultimi anni.

Tuttavia il concetto di ricchezza in termini di patrimonio immobiliare o di beni “tangibili” non coincide sempre con la ricchezza finanziaria, che è tutt’altra cosa. Te lo dico francamente per smontare l’equazione “tante case = tanta ricchezza” che sovente è nella testa dei miei interlocutori.

Questo articolo nasce con un obiettivo ben preciso: vuole essere il miglior approfondimento presente sul web che tratta la materia degli investimenti immobiliari.

Una vera e propria guida analitica che ti spiega quando conviene comprare casa per effettuare un investimento ponendoti dei casi concreti.

Ho deciso di scrivere questa guida fondamentale dopo anni di studio nel corso dei quali ho letto tantissimi libri sul tema, ho osservato il mercato di due località che conosco seguendo l’andamento dei prezzi e visionando personalmente decine di immobili.

Ti prego di segnalarmi nei commenti o in posta elettronica la presenza di eventuali errori o imprecisioni, così da aiutarmi a rendere quanto più reale e preciso possibile questo approfondimento.

Un metodo universale

I numeri che ti riporto possono non corrispondere precisamente alla tua zona, te lo dico a scanso di equivoci perché il mercato immobiliare è influenzato da dinamiche fortemente locali, però puoi utilizzare lo schema che riporto nelle prossime righe per fare un calcolo e valutare la convenienza dell’area in cui vivi o di quella in cui sei interessato ad operare.

Anche i prezzi che vedi potrebbero variare per le città campione: ho effettuato il calcolo basandomi sulla situazione aggiornata ad agosto 2017 basandomi sui prezzi medi del momento e sui tassi dei mutui del periodo.

La guida, nel tempo, è stata aggiornata e potresti trovare delle discrepanze a livello di mutui ma considerale relativamente perché quello che devi portarti a casa da questa lettura è il modo di ragionare.

Piccolo appunto sulla stima dei costi: su alcuni passaggi potresti non trovarti perchè ho deciso di semplificare non considerando la mediazione creditizia (molti non ricevono il mutuo direttamente dalla banca ma si affidano ad un mediatore esterno). Altre semplificazioni la trovi sulla stima dei costi del mutuo che variano a seconda della banca erogante, del periodo storico e della situazione economica del richiedente.

Lo scopo non è quello di calcolare la rata del mutuo esatta oppure di dirti precisamente quanto ti resta in tasca ma voglio fornirti un metodo.

Grazie a questo articolo, infatti, sarai in grado di avere in testa una mappa operativa con la quale potrai valutare in 10 minuti quando e se conviene muoversi: in molti casi, te lo assicuro, ti conviene restare a guardare.

Risorse utili per partire

Questo non è il mio primo articolo sul tema, anzi, potrebbe tornarti utile tenere a portata di mano le seguenti risorse:

Ti chiarisco subito un concetto importantissimo: nessun tema si può esaurire in un unico articolo, scrivere il migliore vuol dire anche fornire i giusti approfondimenti. Salva questa pagina nei preferiti così che, dopo aver letto l’analisi delle prossime righe, potrai con calma analizzare anche gli altri incredibili contenuti presenti su Affari Miei.

Guida Pratica agli Investimenti Immobiliari

Dopo aver fatto tutte le premesse del caso, entriamo nell’analisi concreta che devi stampare ed utilizzare come bibbia prima di investire in immobili.

Ho scelto di fare una simulazione basandomi su due città che conosco:

Torino

E’ la città in cui vivo attualmente, la mia simulazione è incentrata sul quartiere San Paolo in cui risiedo ed impostata sull’acquisto di un bilocale di circa 50 mq da affittare agli studenti che vengono in città per studiare al Politecnico.

Se la città ti affascina, ho scritto anche una guida generale per chi vuole trasferirsi. Torino può essere un valido esempio se vuoi investire una grande città perché gran parte delle sue caratteristiche sono comuni a tutte le grandi aree urbane.

Maiori (SA)

Maiori è il mio paese di origine dove ho vissuto per 25 anni. Situato in Costiera Amalfitana, è in una posizione strategica perché è vicino alle più rinomate Amalfi, Positano e Ravello e rappresenta una località tipicamente turistica che può essere presa come esempio per chi vuole effettuare un investimento immobiliare da monetizzare con affitti brevi per i vacanzieri.

Foto – Antonio Zuppardo

Ora ti spiego analiticamente il metodo che ho utilizzato per fare i miei calcoli, preparati a prendere appunti perché nessuno ti ha mai detto gratuitamente le cose che stai per leggere.

Vuoi Investire in Immobili a Reddito?

Scopri i consigli migliori per diventare un investitore immobiliare esperto e preparato, super bonus per te!

Ipotesi #1 – Torino

Come accennato, la mia ipotesi si basa sull’acquisto di un immobile ubicato nel quartiere San Paolo, zona strategica perché molto vicina al Politecnico di Torino ed ideale per gli affitti agli studenti in quanto meno cara dell’area immediatamente più vicina all’Università.

L’area è ben servita dai mezzi pubblici ed è commercialmente viva, gran parte del quartiere è abitato da famiglie, anziani, lavoratori o studenti ed il mercato degli affitti va bene sia perché orientato ai flussi di fuori sede che vengono a studiare a Torino che ai flussi di lavoratori che si trasferiscono in città.

Il prezzo al metro quadro nel momento in cui scrivo la prima versione di questo articolo (agosto 2017) varia dai 1000 euro per gli immobili da ristrutturare fino ai 1800 euro per gli immobili in buone condizioni. Recentemente, per completezza d’informazione, ho visto nuovi appartamenti in vendita appena costruiti al prezzo di 2200 euro al metro quadro.

Stimiamo di essere dei bravi negoziatori e di riuscire ad individuare un bilocale da ristrutturare che strappiamo al prezzo di 50.000€.

L’immobile, per quanto riguarda i fondamentali, è in buone condizioni: non si devono rifare gli impianti, si deve soltanto riverniciare, vanno sostituiti i sanitari e bisogna cambiare il pavimento in una delle stanze. Senza voler esagerare, stimiamo una spesa per i lavori di 10.000€.

L’immobile va arredato, anche qui non ci spingiamo in troppi eccessi (Ikea, Mondo Convenienza etc sono nostri alleati!) e fissiamo come tetto massimo 8.000€ di spesa.

Se vogliamo fare un investimento serio, la regola aurea è quella di utilizzare la leva del mutuo.

Molti ti hanno detto che fare il mutuo è una cazzata: in realtà il concetto vale per la casa di proprietà perché è come se stessi acquistando un bene di consumo a rate. Ma non è questo il punto, quando fai un investimento è essenziale che tu utilizzi la leva del debito perché ti permette di limitare gli esborsi che devi sostenere e rende sostenibile la tua operazione nel lungo periodo: se fai bene i conti, infatti, il mutuo te lo paga l’inquilino.

In quale altro mercato ti prestano i soldi al 2-3% annuo? Ciò avviene solo nell’immobiliare, se hai un’azienda ed hai provato a chiedere un prestito per la tua attività capisci perfettamente di cosa sto parlando.

In questo momento storico, nessuna banca ti presterà più dell’80% della somma necessaria: la bolla scoppiata nel 2008 ha messo fine alla stagione del credito facile e le banche stanno cercando di imparare la lezione.

Mettiamo di avere tutti i requisiti per ricevere il mutuo e stimiamo di sfruttare al massimo la leva finanziaria: la banca ci presterà l’80% della somma necessaria per l’acquisto e ci finanzierà all’80% anche i lavori (questa seconda ipotesi, però, dipende da diversi fattori: non è detto che tutte le banche siano disposte e, soprattutto, dipende anche dalla tua situazione economica e dalla tua storia di pagatore!).

Ricapitolando: 50.000 + 10.000 = 60.000 euro totali il cui 80% corrisponde a 48.000€.

Il mutuo, inoltre, richiede ulteriori spese ineludibili: la perizia, che puoi far fare da un tuo perito oppure da uno inviato dalla banca (per semplificare, facciamo che la banca la addebiti sul mutuo) e le spese di istruttoria e di apertura della pratica. Stimiamo questi costi in circa 1.500€ da aggiungere alla somma vista precedentemente.

Capitolo assicurazione. In realtà l’unica assicurazione obbligatoria è quella sulla casa, io però ti dico una cosa: non fare il tirchio su questo punto. La banca, ovviamente, cercherà di venderti di tutto però secondo me è fondamentale avere:

  • Copertura sulla casa obbligatoria – Costo annuo stimato su 50mq a Torino di 240€ che fanno 4.800€ per 20 anni;
  • Copertura vita – E’ fondamentale, cosa succederebbe ai tuoi eredi se venissi a mancare? Tocca pure ferro e fai tutti gli scongiuri ma il problema rimane, meglio assicurarsi. Ho stimato un costo basandomi sulla mia età (27 anni) e un capitale di 50.000€ lo assicuro con circa 80 euro annui (1.600€ totali in 20 anni), se hai qualche anno più di me potresti pagare un po’ in più;
  • Copertura invalidità – Anche qui, fai tutti gli scongiuri del mondo ma sono cose che possono succedere. E’ meglio pagare qualche centinaio di euro in più all’anno oppure è meglio rompere le scatole ai parenti e alle persone che ti sono vicine e sperare nell’aiuto dell’INPS? L’ideale sarebbe che la situazione sconveniente non si verifichi mai però, statisticamente, può succedere. La stima fatta su me stesso ha tirato fuori un costo annuo di circa 150€ che fanno 3.000€ totali su 20 anni di mutuo.

Ricapitolando, visto che la banca in genere carica le polizze e le spese sul finanziamento, l’importo totale del mutuo sarà: 48.000 + 1.500 + 1.600 + 4.800 + 3.000 = 58.900€.

Veniamo ora al calcolo degli interessi: in questo momento storico, è possibile strappare un tasso fisso al 2,5% finito (il tasso si calcola sommando l’Euribor a 3 mesi e lo spread, cioè il costo applicato dalla banca).

Ci serviamo di un noto comparatore di mutui per calcolare la rata definitiva. Il risultato è: 16.007 € di interessi che devi aggiungere alla somma originaria.

Quindi:

58.900 + 16.007€ = 74.907€ totale da restituire in 20 anni.

La rata del mutuo sarà di 3.745,32 €  annui, quindi 312,11 € mensili

Per comprare casa devi mettere in preventivo altre spese che sono:

  • Provvigione dell’Agenzia Immobiliare: qui trovi una guida, in sintesi ti dico che è generalmente calcolata in percentuale su immobili di un certo valore o in misura fissa. Su una compravendita di questo tipo un’agenzia prende almeno 3.500€, se riesci a strappare un prezzo migliore buon per te;
  • Atto notarile: le spese sono a tuo carico, devi pagare sia l’atto di compravendita che l’atto di mutuo per la gioia del notaio rogante. Per esperienza, occorrono almeno 4.000€, anche qui se riesci a risparmiare è ottimo ma considera questo ordine di grandezza;
  • Imposta di registro: su questo sito c’è un approfondimento dettagliato che puoi leggere. In sintesi: se compri come prima casa paghi meno ma, trattandosi di un investimento, dobbiamo escludere questa ipotesi perché non ci andrai a vivere. L’acquisto, quindi, lo fai come seconda casa e pertanto paghi la bellezza del 9% del valore catastale. Il calcolo è complesso da fare perché varia da città in città, la regola è che si parte dal valore catastale che puoi ottenere con una visura rivalutato per un coefficiente di 126. Generalmente viene fuori un valore un po’ più basso ma non sempre. In questo articolo, per semplificare, faccio semplicemente il 9% del valore di mercato ma sappi che è una semplificazione (voluta) per agevolare i tuoi ragionamenti. Il valore catastale, quindi, corrisponde a 4.500€.

Costo complessivo dell’operazione

50.000 € prezzo immobile +

10.000 € lavori di ristrutturazione +

8.000 € arredamento +

3.500 € provvigione agenzia immobiliare +

4.500 € imposta di registro +

1.500 € spese bancarie +

4.000 € atti notarili +

1.600 € assicurazione vita +

4.800 € assicurazione casa +

3.000 € assicurazione invalidità +

16.007 € interessi sul mutuo =

106.907€ è il totale di tutto l’investimento.

Ovviamente non paghi tu tutto, lo scopo è quello di far ripagare il mutuo ed altre spese ai futuri inquilini.

Vediamo ora le spese che sono di tua competenza e che devi tirar fuori subito per iniziare:

10.000€ acquisto immobile (20% di 50.000€) +

2.000 € lavori di ristrutturazione (20% di 10.000€) +

8.000 € arredamento +

3.500 € agenzia immobiliare +

4.500€ imposta di registro +

4.000 € atti notarili  =

32.000 € è l’investimento necessario da fare subito di tasca propria per comprare la casa in questione.

Locazione dell’immobile

Lo scopo è quello di sfruttare gli studenti che vengono a Torino, nel bilocale si possono ricavare due posti letto che, ipotesi media, permettono di ricavare 350€ a studente per un totale di 700 € mensili. La nostra rendita lorda è di 8.400€ annui.

Per semplificare, facciamo finta di affittare la casa da soli senza agenzia: se compriamo una casa sola e viviamo in città si può gestire, se puntiamo a possedere tanti immobili diventa effettivamente difficile non avvalersi di una mediazione.

Da questi soldi dobbiamo però togliere la cedolare secca: la legge la fissa al 21% per il canone libero, in alcune città può applicarsi al 10% però bisogna attenersi ai prezzi fissati dal comune. Per semplificare, stimiamo il 21%, quindi i nostri 8.400 € diventano 6636€.

A questo punto sottraiamo circa 1.500€ annui che saranno destinati per pagare le spese condominiali, le tasse e le spese extra (conta che anche se hai appena fatto i lavori, prima o poi dovrai comunque riparare qualcosa che può rompersi, quindi idealmente considera che un 40-50% di questi 1.500€ annui deve servire a coprire queste evenienze anche se materialmente non li tiri fuori subito).

Ricapitolando: 6636  € – 1.500€ = 5.136€ a cui devi sottrarre 3.745,32 €. In totale ti restano:

1390,68 € di guadagno netto che corrispondono ad una rendita netta mensile di 115,89€.

Questo è il risultato economico della stima. Per le valutazioni di carattere finanziario ti rimando ai prossimi paragrafi, ora facciamo anche l’esempio relativo all’acquisto dell’immobile in una località turistica per poi tirare le somme congiuntamente.

Video Corso Gratuito - "Investi con Buon Senso"

Investire è un percorso di responsabilità e di buon senso.

Ho realizzato un video corso gratuito con oltre 72 minuti di contenuti incredibili che ti aiuteranno a capire i pericoli e le opportunità dei principali investimenti di cui hai sentito parlare fino ad oggi.

Acchiappa subito il Video Corso Gratis!

 

Ipotesi #2 – Maiori (SA)

Ti piace questa foto? L’ho scattata qualche anno fa dalla casa dove vivevo!

Come anticipato, in questa seconda ipotesi parliamo di una località turistica. Maiori è un paese strategico in Costiera Amalfitana perché non è mainstream come i luoghi più noti ma è molto vicino e, soprattutto, ha più spazio e quindi più immobili.

La cittadina è ben collegata ai principali luoghi d’interesse via mare e, con qualche grattacapo dovuto al traffico, è raggiungibile abbastanza agevolmente con l’automobile o con i mezzi pubblici.

Maiori, inoltre, ha la spiaggia più grande della Costiera Amalfitana (che in realtà non è Rimini o Riccione, quindi non ti aspettare chilometri di ombrelloni e sedie) ed attira una clientela turistica mista: molte famiglie della Campania o delle regioni vicine sono solite trascorrere le vacanze e, negli ultimi anni, è fortemente cresciuta la presenza straniera.

Il turismo low cost è in larga parte migrato verso altre mete (Cilento, Calabria, Puglia, estero), quindi coloro che possono permettersi una vacanza a Maiori sono potenzialmente medio-alto spendenti.

Il turismo dura circa 6 mesi, da aprile ad ottobre, quindi quando compri casa devi pensare di affittarla per circa 180 giorni.

Mentre a Torino si punta a contratti annuali, qui il ricambio diventa molto più frequente perché un soggiorno, in media, dura 3-4 giorni.

C’è l’incombenza, quindi, di vivere in loco per seguire arrivi e partenze oppure è necessario delegare ad altri, quindi bisogna mettere in preventivo questa voce di spesa. Nell’esempio, per semplificare, facciamo finta che siamo noi ad occuparcene e quindi non stimiamo questo costo.

Veniamo ora all’analisi di mercato. Il prezzo degli immobili è decisamente diverso rispetto a Torino, la forbice va dai 3.500€ al mq per abitazioni più lontane dal mare ai 6.500€ per immobili prossimi al lungomare, alcune case vengono vendute anche a 7-8000€ al mq in presenza di particolari comfort o posizioni strategiche.

Stimiamo di essere bravi e di riuscire a strappare un prezzo al mq di 4.500€ per un bilocale da 50 mq che necessita di qualche lavoro quantificabile in 12.000 €.

Il prezzo di acquisto, quindi, è di 225.000€ +12.000€ di lavori.

Per l’arredamento, siamo bravi ed efficaci e spendiamo la stessa cifra di Torino: 8.000€.

Chiediamo un mutuo dell’80% su 237.000€ (prezzo + lavori) che spalmiamo in 30 anni anziché 20 vista la portata superiore dell’investimento.

Alla somma indicata dobbiamo aggiungere le spese connesse che abbiamo visto già nell’esempio torinese:

  • Copertura sulla casa obbligatoria – Costo annuo stimato su 50mq che ho calcolato tramite il sito web di una nota compagnia assicurativa è di 109,50€ annui (3.285€ in 30 anni);
  • Copertura vita – Vale la stessa riflessione fatta nel primo esempio, facendo un preventivo veloce inserendo i miei dati viene fuori un premio di 205,20€ annuali pari a 6.156 € in 30 anni. Ricorda che il capitale da assicurare è superiore visto che gli immobili costano di più;
  • Copertura invalidità – Faccio salve l’analisi fatta per il bilocale da comprare a Torino. Anche qui ho inserito i miei dati anagrafici tirando fuori un preventivo su un capitale da assicurare superiore pari a 377€ annui che diventano 11.310€ in 30 anni;
  • Spese bancarie – Perizia e altri costi, anche qui stimiamo 1.500€.

Veniamo, quindi, al calcolo della rata del mutuo: la somma di tutti i costi connessi è di 337.117€. Gli interessi li calcoliamo con il medesimo criterio del primo esempio, stimando un costo del denaro totale del 2,5% e una durata del mutuo trentennale per ammortizzare l’operazione su più anni.

Gli interessi sono pari a 100.117€:

la somma da restituire è 337.117€ pari a 9180,50€ annui (rata mensile del mutuo: 936,44 €.

Veniamo, ora, alle altre spese:

  • Provvigione dell’Agenzia Immobiliare: in questo caso devi stimare circa un 3% del valore dell’immobile più che una quota fissa, quindi siamo a 6.750€;
  • Atto notarile: le spese sono a tuo carico, facciamo finta che siano uguali a quelle di Torino. Costo dell’operazione 4.000€;
  • Imposta di registro: eliminiamo anche qui l’ipotesi della prima casa che non ci interessa, il 9% corrisponde a 20.250€.

Costo complessivo dell’operazione

225.000 € prezzo immobile +

12.000 € lavori di ristrutturazione +

8.000 € arredamento +

6.750 € provvigione agenzia immobiliare +

20.250 € imposta di registro +

1.500 € spese bancarie +

4.000 € atti notarili +

6.156 € assicurazione vita +

3.285 € assicurazione casa +

13.310 € assicurazione invalidità +

100.117 € interessi sul mutuo =

400.368 € è il totale di tutto l’investimento.

Vediamo ora le spese che sono di tua competenza e che devi tirar fuori subito per iniziare:

45.000 € acquisto immobile (20% di 225.000€) +

2.400 € lavori di ristrutturazione (20% di 12.000€) +

8.000 € arredamento +

6.750 € agenzia immobiliare +

20.250 € imposta di registro +

4.000 € atti notarili  =

86.400 € è l’investimento di tasca tua che devi fare subito per acquisire la proprietà.

Locazione dell’immobile

Adesso possiamo passare alla monetizzazione del nostro acquisto. Ho amici che gestiscono case vacanze proprio a Maiori, i dati che ti fornisco li ho strappati dopo aver discusso a lungo con loro.

In sintesi, il rendimento mensile di un bilocale va da un minimo di 2.000€ in bassa stagione ad un massimo di 4.000€ in alta stagione. Sono stime, ci sono anche case che vengono locate a 1.500€ o 5.000€, come sempre la verità sta nel mezzo.

Attenzione, ti parlo di rendimento lordo a cui bisogna sottrarre il resto. Purtroppo l’Italia è piena di furbi che incassano i soldi senza dichiarare nulla, io ti sconsiglio caldamente il nero per una serie di motivi:

  • non si può fare, rispetta le regole porca miseria e smettila di cercare sempre di fare il furbetto;
  • lo Stato, prima o poi, ti presenterà il conto: i controlli stanno aumentando, l’acquisto di un immobile è un fatto pubblico e rischi sanzioni superiori ai guadagni che realizzi;
  • gestire tanto contante è pericoloso, gran parte del tempo che devi dedicare a “smistare” i soldi che non puoi versare sul conto corrente lo puoi impiegare per creare altre attività che producono reddito. Conosci un solo Paese sviluppato dove si fa più nero dell’Italia?;
  • soprattutto i clienti stranieri pagano con carta di credito. E’ solo una questione di tempo ed anche noi Italiani che siamo sempre tardoni ci adegueremo, quindi la giostra è destinata ad esaurirsi.

Detto questo, ipotizzando di riempire sempre per i sei mesi di stagione estiva, il rendimento massimo realizzabile è di 20.000€. Magari ad ottobre o ad aprile puoi avere qualche buco che riempi con qualche turista di passaggio a novembre o febbraio, non so se rendo l’idea, però prendiamo questa cifra lorda come rendimento massimo che si può realizzare, la differenza balla su una forbice di 2-3 mila euro al massimo.

Un costo ineludibile che hai è quello della lavanderia: ad ogni soggiorno devi far trovare come minimo la biancheria pulita, non vorrai perderti per così poco? Da quello che mi hanno riferito, il costo è di circa 6€ a lavaggio: considerati 180 giorni di attività e 3,5 giorni medi per soggiorno, devi far lavare la biancheria per 51,50 volte. In soldoni: 6€ x 51,50= 309€. Puoi anche lavare i panni sporchi da solo ma se stai pensando di fare un investimento non è proprio l’ideale.

Capitolo pulizie. Sempre che tu non voglia farle personalmente, pulire un appartamento di 50 metri quadri richiede circa 2 ore di lavoro che costano circa 20 euro. I soggiorni sono 51,50 x 20€ = 1.030 € è il costo che devi sostenere.

Ora, prendiamo la nostra rendita di 20.000 € e sottraiamo il 21% di cedolare secca (qui ti spiego il funzionamento della cedolare). 20.000 – 4.200 = 15.800€. La cedolare secca la paghi senza poter sottrarre le spese perché stiamo ragionando come investimento da privato, se aprissi partita Iva sarebbe leggermente diverso ma, in quel caso, sconfineremmo nel solco del business e non dell’investimento duro e puro.

Da 15.8000€ sottraiamo 309€ + 1.030€ che sono le due voci di spesa che abbiamo visto prima: ci restano 14.461€.

Anche in questo caso, accantoniamo circa 2.000€ annui da destinare alle spese condominiali, agli ulteriori balzelli e ad eventuali lavori, ci restano 12.461€.

Ora è il turno del mutuo: 12.461€ – 11.237,28€ = 1.223,72

1.223,72€ annui che fanno 101,97€ di rendita mensile netta.

Il risultato economico non è da leccarsi i baffi, ti dico per correttezza che ho sovrastimato le spese in sede di acquisto e mi sono mantenuto basso sui margini, sicuramente è un risultato migliorabile.

Entrambi gli esempi che ho tracciato ci servono per avere un’idea, non per stilare un business plan dettagliato al 100%.

Vuoi Investire in Immobili a Reddito?

Scopri i consigli migliori per diventare un investitore immobiliare esperto e preparato, super bonus per te!

Analisi degli investimenti

Ho preferito raggruppare in un unico paragrafo queste riflessioni, così da valutare entrambe le situazioni che ho illustrato finora.

Ti semplifico due concetti, quello di ROI (ritorno sull’investimento) e ROE (ritorno su quello che hai effettivamente investito di tasca tua). Quella che segue è una stima semplificata, ci sarebbe da scrivere i libri su questi due aspetti ma ci sono fior fior di esperti che ne parlano e puoi approfondire come meglio credi per avere definizioni scolastiche. Io sono per il pane e salame che è grezzo ma ti sfama comunque, anche in situazioni difficili.

Il ROI in pratica misura il guadagno netto in percentuale su TUTTO il capitale investito, indipendentemente da quanto hai investito tu e quanto denaro hai preso a debito. Si calcola dividendo il guadagno netto per il capitale destinato alla sua produzione moltiplicato per 100.

E’ il motivo per cui, in entrambi i casi, ti ho calcolato il costo complessivo dell’operazione che non tiene conto soltanto del prezzo dell’immobile ma di tutte le spese immediate e ricorrenti per tutta la durata del mutuo.

  • ROI bilocale a Torino:  (1390,68 € rendita annua netta / 106.907 € spesa complessiva) x 100 = 1,30%
  • ROI bilocale a Maiori: (1.223,72 € rendita annua netta / 400.368 € spesa complessiva) x 100 = 0,30%

Il ROE è, come anticipato, il ritorno sul TUO capitale, cioè sui soldi che hai effettivamente tirato fuori per far partire l’investimento. In pratica non tiene conto del mutuo e dei costi accessori applicati dalla banca e caricati sul finanziamento che saranno a carico, nell’ipotesi che tu riesca sempre ad affittare, dei tuoi “clienti”.

  • ROE bilocale a Torino:  (1390,68 € rendita annua netta / 32.000 € capitale proprio) x 100 = 4,34%
  • ROE bilocale a Maiori: (1.223,72 € rendita annua netta / 86.400 € capitale proprio) x 100 = 1,30%

Investire nel mattone è profittevole?

Adesso che ti ho illustrato i numeri, ti prego, non commentare con il classico “secondo me” campato per aria perché hai tutto il materiale per costruire una riflessione seria ed articolata.

Ogni volta che avvii una discussione con parenti, colleghi, amici e conoscenti, ti prego, linkagli questo articolo così non parlate di aria fritta ma di fatti concreti.

Se leggi sul web o acquisti libri dedicati all’immobiliare trovi fondamentalmente due scuole di pensiero:

Scuola #1 – Quelli che “investire in immobili non conviene”

Rientrano in questa categoria coloro i quali, giustamente, sottolineano il ROI molto basso a fronte di un investimento rischioso. Nel primo esempio abbiamo un ROI appena superiore al 1,3%, investendo molto meno in titoli di Stato ottieni rendimenti superiori o uguali.

Molti di quelli che la pensano in questo modo, spesso, provano a venderti corsi o formazione legati ad altri investimenti finanziari e quindi pongono l’accento sul ROI e non sul ROE. Tuttavia anche il ROE dell’1,3% che viene fuori a Maiori ti fa capire che quella è una località in cui i prezzi sono ormai a livelli folli, però non è questo il punto.

La loro critica, comunque, è che a fronte di rendimenti modesti il rischio è comunque alto perché l’immobiliare non è più “sicuro” come una volta, i flussi lavorativi, di studio o turistici possono cambiare velocemente e dal 2008 in poi i prezzi sono crollati significativamente.

Per dire, a Torino abbiamo avuto un calo del 30-40% in molti casi e non è detto che torneremo ai livelli pre-2008: personalmente credo che non arriveremo mai a tal punto, se ci trovassimo in una situazione simile mi porrei molte domande.

Scuola #2 – Quelli che “comprando case diventerai ricco”

Appartengono a questa categoria gli autori di libri e corsi sull’immobiliare e coloro che tengono corsi con cui ti insegnano ad investire.

Il loro focus è sul ROE: mentre Maiori, probabilmente, te la sconsiglierebbero anche loro, Torino invece ha un ROE vicino al 4,5%. Chi sostiene che il mattone è redditizio ti compara la sua relativa “sicurezza” con altri investimenti finanziari e ti sottolinea come investendo 30.200 € nel caso di Torino puoi ottenere un rendimento interessante rispetto all’1,5% medio dei conti deposito bancari.

Chi propugna questa tesi ti invita, oltre a partecipare a corsi e acquistare servizi, a replicare nel corso degli anni operazioni simili a quella esaminata così da costruirti rendite consistenti e trasformare questa attività nel tuo lavoro.

Vuoi Investire in Immobili a Reddito?

Scopri i consigli migliori per diventare un investitore immobiliare esperto e preparato, super bonus per te!

Te lo dico io se e quando conviene comprare casa

Dopo che ho messo giù dei dati analitici e ti ho sviscerato le principali scuole di pensiero che probabilmente già conosci, posso finalmente dire la mia.

Entrambi i ragionamenti sono giusti perché partono da assunti veri che abbiamo quantificato insieme, quindi nessuno ha torto o ragione a prescindere.

Chi sostiene che investire in immobili sia profittevole non ti spiega, se non come corsi ulteriori di approfondimento, che acquistare immobili è un’attività che richiede molto tempo ed energie e che solo parzialmente si può svolgere come secondo lavoro.

La domanda che ti pongo è: se per garantirti una rendita annua di circa 2.000€ devi indebitarti per 20 anni ed esporti a rischi economici, politici e sociali che non puoi controllare, ti conviene davvero?

Secondo me oggi esistono opportunità più profittevoli che puoi avviare con meno risorse economiche ed uguali sforzi temporali: per dirne una, puoi leggere questo mio articolo che ti spiega dettagliatamente tutti i modi per guadagnare online.

Se vuoi approcciarti al settore immobiliare professionalmente, devi considerarlo un business.

Come ogni imprenditore che si rispetti, quindi, devi essere in grado di imparare a contenere i costi quando acquisti ed a massimizzare le tue entrate.

Lo schema che ti ho fornito nel tracciare gli esempi ti può aiutare a capire su quali voci di spesa puoi intervenire: puoi saltare le agenzie oppure stipulare accordi più vantaggiosi che tagliano le provvigioni, puoi trattare con il notaio se svolgi un certo numero di operazioni, puoi cercare i preventivi delle migliori assicurazioni di anno in anno per tagliare anche quelle spese.

Studiando approfonditamente, inoltre, puoi acquistare immobili a sconto come ti insegnano tantissimi formatori. Senza dilungarmi perché servirebbe un approfondimento ad hoc, puoi comprare all’asta o cercare i cosiddetti don’t wonters, cioè coloro che per svariati motivi hanno fretta di vendere ed abbassano il prezzo.

Sono tutte cose che è giusto che tu sappia, non voglio nasconderle né minimizzarle.

Continua a seguire il mio ragionamento e capirai perché.

Per quanto riguarda i guadagni, soprattutto nell’esempio della casa in una località turistica puoi aggiungere dei servizi che ti permettono di incassare di più, non escludo che possa anche quintuplicare la rendita e portare a casa l’equivalente di uno stipendio.

Comunque la si vuole inquadrare, esistono certamente modi per massimizzare i ricavi e moltiplicare le rendite che ti ho mostrato sopra. Tuttavia non stiamo parlando di rendite ma di fatturato perché, amico mio, se ti dedichi a tutte queste cose sei a tutti gli effetti un imprenditore.

La risposta alla domanda: “Conviene comprare casa per investire?”, quindi, è tutta qui.

Se consideri l’acquisto al pari di un investimento finanziario, lascia perdere. Anche facendo la cosa più semplice, cioè investendo in un conto deposito, puoi avere rendimenti netti simili o leggermente inferiori con livello di rottura di scatole pari a 0 o quasi.

Se, invece, inizi a ragionare di come comprimere i costi e come massimizzare gli incassi, invece, ti do il benvenuto nel club degli imprenditori. Non stai investendo da un punto di vista finanziario, ti stai dedicando ad un’attività economica, stai intraprendendo un business. Un business con i suoi pro ed i suoi contro, i suoi rischi e le sue potenzialità: se ti interessa, qui ti illustro 5 ragioni per cui secondo me mettersi in proprio è una necessità.

Sarà la tua capacità di elaborare le informazioni che ricevi a permetterti di stare sempre al passo, di fiutare gli affari e di permettere alla tua azienda di produrre utili.

Il business è rischio ma, se sai come farlo, può portare a profitti elevati.

Sei disposto a rischiare così tanto? Se si, in bocca al lupo: per aiutarti, dai uno sguardo alla Academy di Affari Miei e valuta l’acquisto di “B2L – Buy to Let, Comprare per Affittare”, il corso dedicato a tutti quelli che vogliono diventare imprenditori nel campo degli immobili e desiderano puntare proprio sugli appartamenti a reddito.

Se no, lascia perdere e non credere alle cazzate che leggi sui social o che vengono sviscerate dai tuoi parenti durante il pranzo di Natale o nel corso della grigliata di Ferragosto!


Scopri che Investitore Sei

Ho creato un breve questionario con cui ti aiuto a capire che tipo di investitore sei. Al termine, ti guiderò verso i contenuti migliori selezionati in base alla tua situazione di partenza:


mm
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.
mm
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.

48 COMMENTI

  1. Cavolo,Davide dopo tante chiacchere e sponsorizzazioni in rete,mi hai aperto finalmente gli occhi sugli investimenti mobiliari.
    Ne ero tentato anch’io,ma forse dopo aver letto questo articolo è bene valutare.
    Complimenti ancora,continua così.
    Pier Luigi Zuccato

    • Ciao Pier Luigi, grazie per il feedback.

      Il post non vuole scoraggiarti ma serve per darti un metodo: sicuramente ci sono tante occasioni che puoi cogliere!

      In bocca al lupo!

  2. sono un geometra settantenne abbastanza addentrato, e dico che l’autore di questi testi è veramente bravo, ma, considerando la sua giovane età (27) è veramente il massimo.

    • Ciao Luigi, grazie del complimento. E’ un piacere doppio ricevere l’approvazione di una persona della tua esperienza 🙂

  3. Ciao Davide, ho trovato la tua guida semplicemente perfetta ed esaustiva ed è per questo che voglio complimentarmi con te per la precisione e la semplicità con la quale hai spiegato concetti economici, facilmente comprensibili da chi in materia non sa nulla.
    Vorrei farti una domanda personale se posso. Come mai un laureato in giurisprudenza, si è avvicinato così tanto al mondo economico? e quale strada hai preso per essere così informato dopo la laurea in legge?
    Te lo chiedo perchè anche io studio giurisprudenza, e mi sono accorto, purtroppo dopo un paio di anni, che il diritto non mi appaga più, ed ad attirare la mia attenzione è sempre più il mondo dell’economia e del bussines imprenditoriale (mi capita spesso di prendere la calcolatrice in mano e farmi dei conti su idee che mi vengono sul momento, ma la cosa triste è che mi vengono mentre studio, tanto da interrompere la noiosa lettura dei manuali di diritto). Non lascio gli studi in legge perchè ritengo che la laurea in giurisprudenza sia la più versatile e dia comunque una buona base di cultura per poter far tutto, ma anche per non buttare al vento sacrifici in tempo e denaro. Scusa per il papiro che ho scritto e spero che tu mi possa rispondere, poichè mi farebbe molto piacere conoscere la tua esperienza personale.

    • Ciao Danilo,

      grazie per il feedback prezioso, mi è veramente utile ricevere un dato positivo sulla semplicità con cui ho spiegato i concetti dell’articolo.

      In realtà, indipendentemente dagli studi, ho sempre letto i giornali, le riviste e divorato libri quindi tutto quello che ho fatto non è arrivato dopo la laurea ma é il frutto di anni ed anni di approfondimenti personali.

      Dopo gli studi sono diventato imprenditore ed ho imparato sul campo una serie di concetti che sviscero su questo blog.

      Il tempo “perso” a studiare non è mai “buttato”: la laurea in giurisprudenza ti può permettere di fare tantissime cose ma ricorda che è un mezzo, non il fine.

      In bocca al lupo!

  4. Ciao Davide, credo ci sia un errore che inficia il risultato finale. Ho fatto il calcolo degli interessi in 20 anni di mutuo su 48mila euro con il tasso corrente e, facendo una media tra le varie banche, il totale è di circa 6mila euro, non di 16mila… ecco perchè il roi e il roe sono così bassi. Dimmi per favore se torna anche a te questo errore. Grazie, Barbara

    • Ciao Barbara,

      grazie per la segnalazione: sbagliare in questo ambito è molto facile.

      In giornata controllo nuovamente i calcoli ed eventualmente modifico.

      Stay tuned 😉

    • Ciao Barbara,

      come promesso ho ricontrollato il mio calcolo e si trova.

      Tu hai fatto i conti su 48.000 euro ma in realtà ci sono altre spese assicurative che ho elencato che la banca in genere ti finanzia e vanno ad ingrossare la tua rata.

      In alcuni casi puoi anche stipulare tu un contratto di anno in anno con banca o assicurazione diversa, il mio calcolo è fatto cercando di massimizzare i costi e minimizzare l’abilità ad intervenire per abbatterli.

      Lo scopo è quello di mettere in guardia i lettori: acquistare immobili e metterli a reddito è un’attività in pratica d’impresa e c’è da lavorare!

  5. Complimenti per la completezza degli argomenti e relativi calcoli. Un gran lovoro!
    Non entro nel merito dei singoli dati perché possono differire molto da città a città (nella mia per 50 mq paghi il triplo e quindi il risultato finale differisce parecchio) ma il metodo mi semba giusto ed anche l’approccio imprenditoriale che assume la questione.
    Mi piacerebbe sapere due cose:
    1 – come mai non consideri (se mi è sfuggito qualcosa chiedo venia) la possibilità di un aumento del prezzo degli immobili che in questo periodo è abbastanza basso;
    2 – cosa ne pensi dei fondi immobiliari (con meno soldi, vincoli temporali, debiti e rotture varie si può ugualmente investire in immobili).
    Grazie e complimenti di nuovo.
    Luigi

    • Ciao Luigi,

      grazie per i complimenti. Rispondo per punti:

      1 – L’aumento dei prezzi devi compararlo con l’inflazione, non vedo in generale incrementi dei prezzi significativi come tanti anni fa e non sono in grado di prevederli. Il mio è un discorso da uomo medio: prima di affidare il portafoglio a dinamiche difficilmente controllabili o prevedibili ci penserei tantissime volte.

      2 – Ti ho spiegato in questo articolo, nei podcast ed in tanti altri interventi che “investire in immobili” è di fatto un business se lo si vuol fare per guadagnare veramente, non è un investimento finanziario. Investire in fondi immobiliari, al netto del merito dell’iniziativa, è un investimento di carattere finanziario che differisce dal business. Sono due cose diverse, non comparabili.

      Spero di aver risposto al meglio, buon anno!

  6. Ciao Davide,
    mi associo ai complimenti degli altri lettori.
    Quello che a me personalmente fa pensare valga la pena infilarsi in un impiccio di questa portata (un mutuo trentennale e una seconda casa lo sono decisamente!) è l’idea che l’immobile possa pagarsi da solo con gli affitti percepiti nel corso degli anni e funzionare da sostegno al reddito una volta raggiunta pensione (ho 45 anni).
    Lo vedo più come un fondo pensione alternativo che ha dalla sua parte dei gradi di libertà maggiori.
    Mi farebbe piacere sapere che ne pensi
    Un saluto
    GP

    • Ciao Giampaolo,

      grazie dei complimenti e dell’attenzione che hai dedicato alle mie riflessioni. Ho scritto probabilmente il più approfondito articolo in lingua italiana sul tema, non credo di dover aggiungere ulteriori pensieri perché ho scritto davvero tutto quello che penso in maniera anche piuttosto dettagliata 😉

      E’ come dici tu? Si, no, boh, forse. Dipende dalla tua situazione, dalla tua propensione al rischio, dal tuo reddito attuale e potenziale, dalle tue aspettative.

      Se vivi di stipendio, a 45 anni sarai abituato a “ragionare” sulla base dello stipendio e quindi cerchi “stipendi” futuri alternativi. Se lavori in proprio, potresti avere delle opportunità maggiori con meno rotture di scatole.

      Secondo me investire in immobili, anche per metterli a reddito, è un mestiere/business: tu stai ragionando come un investimento. Il fondo pensione, con tutti i suoi limiti, è una cosa statica: metti i soldi e li riprendi alla fine, stop, non devi fare niente. Qui c’è da farsi il mazzo: per avere, un domani, forse, 400 euro al mese in più di fitto in ingresso? Meglio il PIP, se proprio la metti così, non trovi?

      In bocca al lupo,
      Davide

      • Ciao Davide, complimenti per le preziose informazioni che condividi…….continuerò a seguirti e magari presto ti contatterò per un confronto diretto; volevo salutarti evidenziando però che in tutti i tuoi ragionamenti non mi sembra di avere letto del fatto che alla fine dei 20/25 anni di mutuo, ad esempio, la casa è di tua proprietà e la potresti anche vendere ricavando una bella somma che supera di gran lunga quello che otterresti da un fondo pensione…..saluti

        • Ciao Luigi,

          grazie per il commento. Effettivamente il tuo ragionamento è giusto, devi tener conto del fatto che un investimento a 25 anni è difficile da impostare in una società come questa molto complessa dove i cambiamenti sono dietro l’angolo.

          Devi considerare che non devi sbagliare l’investimento, quindi devi ripagarti i lavori di manutenzione con gli affitti (altrimenti ci rimetti) e devi poi sperare che dopo 25 anni l’immobile abbia ancora un valore.

          Per esempio, le città industriali si svuoteranno sempre di più: il processo è iniziato già e sarà ancora più radicale alla luce di quanto sta succedendo all’estero. Le aree interne dell’entroterra difficilmente vedranno una crescita demografica, quindi sono poco appetibili attualmente e potenzialmente.

          Se fai tutto bene, come giustamente dici, la vendita futura è una sorta di “buona uscita”. Se fai tutto male, invece, ti resta ben poco. Io mi sono concentrato soprattutto sulla redditività attuale più che su quella futura.

          Spero di essere stato chiaro nell’esporti le mie ragioni. Per qualsiasi cosa, non esitare a scrivermi.

          Cordialmente,
          Davide

      • Ciao Davide, mi vedo purtroppo in disaccordo con te.

        Paragonare un PIP o un PAC ad investimenti immobiliari lo trovo totalmente errato. Tra le svariate ragioni ecco le due principali:

        – Anche se dal tuo calcolo il ROI può sembrare molto limitato, dimentichi che acquistando un immobile oltre al reddito passivo stai acquistando un bene (cosa che con quegli investimenti finanziari non avviene). Il bene se rivenduto porterà un guadagno. Quindi investendo in immobili hai una doppia marginalità. A breve medio termine e a lungo termine.

        -Il tuo metodo di acquisto è per chi e alle prime armi. Ci sono molti altri livelli di acquisto più professionali. Esistono le aste per risparmiare l, e su immobili relativamente piccoloi, potresti anche avere la possibilità di pagare in contanti se hai a disposizione un piccolo capitale, come quelli citati da te.
        Oppure si può iniziare a fare trading immobiliare, risparmiare i profitti acquisiti e solo successivamente pensare di investire in reddito passivo.

        Ti dico questo perché sono alle prime armi e mi sto interessando leggendo, per capire come iniziare ad investire in questo settore.
        Sto capendo che ci sono diversi cavilli legislativi e leve finanziari che possono permetterti di risparmiare molti degli investimenti da te citati.

        Comunque complimenti per la tua imparzialità e accuratezza.

        Ciao

        Giulio

        • Ciao Giulio,

          grazie per il commento e per i complimenti.

          Proprio perché sei alle prime armi – per tua ammissione – secondo me dovresti andarci con i piedi di piombo nel tirar giù conclusioni affrettate.

          Come spiegato ampiamente, il mio calcolo è basato sullo scenario peggiore e serve per mostrarti che, se devi stare a sbatterti così tanto, stai avviando un business e non stai investendo.

          Parlo tantissimo di questa cosa sul sito: INVESTIMENTO e BUSINESS non sono la stessa cosa, se stai cercando un investimento l’immobiliare non fa per te. Se stai cercando un business, può essere un settore interessante in cui darsi da fare.

          In bocca al lupo!

  7. Il calcolo sull imposta di registro non bisogna farla sul prezzo dell immobile ma sul suo prezzo/valore (da sottolineare al notaio prima dell atto) e quindi sulla rendita catastale seguendo il calcolo di legge ovvero rendita catastale * rivalutazione 5% * 120. Nel caso di un Bilocale zona San Paolo facciamo L esempio di rendita intorno ai 200€ e si passa tranquillamente dalla tua stima di 4500€ a circa la metà!!! Ovvero 2500/3000€ max.
    Inoltre così si risparmia anche il 30% sulle spese notarili passando dalla tua stima di 4000€ a circa 2500/3000€
    Cordiali saluti

    • Mi scuso per aver dimenticato che dopo il calcolo per L imposta di registro bisogna estrapolare il 9% che è la percentuale posta per legge per le seconde case e che farebbe appunto circa 2500/3000€ max

    • Ciao Franco, grazie per la cortese osservazione. Appena possibile, rivedrò i calcoli effettuati.
      La sostanza dell’operazione, però, resta tutto sommato la stessa.

  8. Grazie è complimenti per il contenuto ricco di informazioni utili, supratutto per il fatto che viene da una persona totalmente desinteresata. Desinteresata perche non viene da uno che vuole vendere dei corsi or atrare dei investitori ecc.

  9. Ciao Davide a grazie per l’articolo. Condivido la tua opinione. Investire negli immobili è un’attività con i suoi rischi. Non è da trascurare infatti che l’inquilino, che qui viene assunto come una risorsa certa, non ti paghi il canone, e che magari ancor peggio tu non riesca a sfrattarlo. Converrebbe quindi aggiungere anche una polizza assicurativa.
    Altro aspetto importante come tu hai giustamente segnalato, è che l’immobiliare è l’unico ambito in cui si possono ottene dei mutui a tassi molto bassi. Come hai giustamente detto gli investimenti immobiliare finalizzati a mettere gli immobili a reddito si fanno solo in leva. Così facendo puoi investire soldi che diversamente non avresti. Non si può non considerare che quel ROE al 4.5% non è un guadagno paragonabile al C/c bancario, perché senza questo investimento, non avresti alcun denaro da investire altrove, a meno della cifra che devi anticipare.
    Inoltre, andrebbe considerato che parte della rata che l’inquilino ti paga, ti ripaga la quota capitale della rata del mutuo. Alla fine dei 20 anni l’inquilino, oltre ad assicurarti il ROE 4,5% sul tuo investimento, ti ha anche permesso di accantonare il valore dell’immobile, che quindi devi aggiungere al ritorno del tuo investimento, al limite depauperato di una svalutazione, se si immagina che, cautelativamente, il mercato dovesse continuare a scendere.
    Che ne pensi?

    • Ciao Fabio,

      la riflessione è corretta, dopo 20/30 anni se hai fatto bene i conti e ti va tutto bene ti ritrovi ad avere un bene che può valere 10 come può valere 20 ed è per te a saldo zero perché te l’ha pagato l’inquilino.

      Su questo punto sono d’accordo, è probabilmente la parte più interessante del business anche se mi sa tanto, con le dovute proporzioni, di trattamento di fine rapporto nemmeno sicuro. Inoltre considera una cosa: se il valore degli immobili crolla nel corso degli anni, inesorabilmente anche i canoni di locazione potrebbero calare erodendo il tuo margine.

      Investimenti ed attività sono legati sempre ad un rapporto rischio – opportunità: se uno se la sente (ragionando in base alle sue aspettative) ci vedo un’opportunità. Se una persona cerca un investimento (e non un business) direi che l’immobiliare è una prospettiva da scartare.

      • Grazie per la risposta. Personalmente investo il 50% del mio patrimonio in azioni, ma sto ragionando sull’impostare l’investimento immobiliare in leva, proprio per il discorso che rappresenta un’opportunità per investire soldi che diversamente non avrei. La vedo difficile che gli immobili possano crollare al punto di erodere tutto il capitale. Nel caso ci troveremmo davanti ad una crisi epocale dove anche gli altri tipi di investimenti sarebbero evidentemente stravolti. Per sicurezza, nel BP che sto preparando, considero che invece di rivalutarsi, il mio immobile alla fine dei 20 di mutuo abbia perso il 20% del valore. In ogni caso mi resta un valore che non posso non considerare.
        Posso chiederti se tu fai investimenti di questo tipo?

        • Il tuo ragionamento è molto lineare ed è in linea, secondo me, con la tua propensione a rischiare.

          La mia unica obiezione è che il calo del valore degli immobili porti anche ad un calo, nel lungo periodo, dei canoni di locazione ma si tratta, ovviamente, di un rischio.

          Io non ho investito ancora materialmente in immobili perché ritengo serva troppo tempo rispetto a quello che ho disponibile (tu giustamente parli di Business Plan perché è un’attività a tutti gli effetti) ma non escludo di farlo in futuro.

          In bocca al lupo!

  10. In realtà se decidi di mettere in locazione la prima casa non perdi le agevolazioni fiscali avute in fase di acquisto, per cui non devi pagare l’imposta di registro e le imposte come seconda casa. Puoi affittare la tua prima casa basta trasferire la residenza nello stesso comune non esattamente nella casa. Perderai però le agevolazioni per il pagamento delle tasse (IMU ecc) e non potrai detrarre i costi del mutuo. Ma ci sono sostanziali differenze nei costi che hai indicato.

  11. Caro David, ho provato negli ultimi anni tutte le opzioni: immobili: investimento a Londra nel 2010 st 320.000 circa in zona Archway Milton Rd. Circa 55mq locato dalle 16.000 alle 20.000 str circa annue -contratti di circa 1/1anno e mezzo e anche di uso personale per un paio di mesi- con tendenza all’aumento di circa 3/5% annuo. Valore attuale 570.000 str!!! Tasse 2000 st annue- Acquisto di appart a Viareggio 580.000 milioni -2000 o 2001 in lire- spese di rifacimento circa 160milioni- valore attuale circa 420/460.000 €. Uso personale. Acquisto di 6 picc appartamenti in cap provincia in Toscana- circa 40-60 mq. – all’asta – quindi senza mediazione e spese notarili e geom- media 45/60mila € locati poi a 360/380 nette di tasse. Invest in borsa e su fondi da circa due anni con perdite finali del 8/20%!!!! La borsa poi…..Ricerca attuale di app a Milano all’asta sui 160/190 mila € con locazione di circa 1.1/1.200 mensili, con prestito Fineco allo 0,50% – nov. 2018- . Mutui per operazioni varie di circa 400mila €. al tasso 1,82/2,1%, è stato anche utilizzato Denaro derivante da eredità e lavoro di 15 anni – Circa 35/50 mila di risparmio annui a disposizione- padre e figlio insieme-. Se l’immobiliare riparte un po’……..valutate voi il tutto.
    Luigi

    • Ciao Luigi, perdonami ma l’esposizione non mi è molto chiara. Da quello che capisco, però, convieni con me: questa roba è business, per me l’investimento è quando schiaccio “compra” e riapro il conto 3 anni dopo…

  12. Buongiorno,
    Ho trovato utilissimo L intero articolo anzi direi eccellente.
    Mi sfugge solo una cosa che o per alcune mie di matematica finanziaria o per altri motivi non ho ben capito il calcolo degli interessi del mutuo di 20 anni con un tasso del 2,5% ad un capitale di 58900€.
    Qualcuno può riassumermi semplicemente come si calcola perché anche cercando online non ho trovato molto.
    Aldilà di questo calcolo, tutto il discorso è sensato e logico e soprattutto attuale. Grazie mille

  13. Ciao Davide,

    anche io vorrei dirti due cose: la prima è che è difficile incontrare in giro per il web pagine attive sulla finanza personale e sugli investimenti come la tua, per cui continua su questa rotta, non ti fermare e continua dando consigli utili alle persone, sia gratuitamente che a pagamento quando è necessario. La seconda è che davvero mi hai aperto gli occhi su quanto effettivamente sia complesso il mondo immobiliare e le valutazioni da fare sono molto serie e soprattutto devono essere ben pensate. Continua così, ti supporto con piacere.
    A presto

  14. Buongiorno, Davide. Leggo sempre con interesse i tuoi articoli, dei quali ti ringrazio.
    Vorrei poter dare il mio contributo sulle locazioni. Ho visto che le ipotesi sono riferite ad immobili da destinare a studenti o a turisti e quindi il caso dell’insolvenza è remoto. Tuttavia, per esperienza ti posso dire che normalmente bisogna mettere in conto che qualcosa possa andare storto. Stimerei in una mensilità l’anno il rischio insolvenza del conduttore.
    Buon proseguimento e grazie ancora.

    • Ciao Camillo,

      le mie stime sono sempre ovviamente approssimative per rendere l’idea, come noti aumento sempre di tanto i costi proprio per ipotizzare scenari “peggiori”.

      Ti ringrazio per il contributo comunque, ci penserò per i prossimi aggiornamenti dell’articolo.

      Buona giornata,
      Davide

  15. Un posto letto a Torino in zona San Paolo non va oltre i 250 euro. 350 è il prezzo di una singola.
    Un bilocale si affitta in media a 450/500 EU in quella zona.

    • Ciao Marco,

      grazie per la precisazione. In base alla mia esperienza, dipende: nella mia via un bilocale tenuto bene può arrivare anche a 550-600 secondo me, essendo sul mercato tutto sta nel come si vende la cosa.

      La mia stima, come precisato, è e resta spannometrica per aiutare le persone a ragionare: quando metterò in fitto l’immobile magari aggiornerò il contenuto 😉

  16. Ciao Davide, premettendo che nn sono un genio di finanza ma un semplice operaio edile di 27 anni come te, volevo dirti che ti ammiro per la tua preparazione che purtroppo nn ho potuto raggiungere, ma in futuro chissà, il mio sogno è stato sempre quello di guadagnare nel mondo edile e ultimamente mi sto informando date le mie conoscenze in materia di costruzioni nella compravendita di immobili e ho capito perfettamente il tuo discorso ha rispecchiato tutti i miei pensieri perché se hai a disposizione mettiamo 100.000 € da investire in primis nn li spenderei in un un’immobile perché come dici te l’impresa nn vale la spesa tanto rischio poco guadagno, ci sono metodi migliori per guadagnare e far investimenti sempre che a mio parere tu abbia già una cifra da investire, mentre , a mio parere e a tuo a quanto ho capito per ciò che ho intenzione di fare io, quindi comprare ristrutturare o valorizzare un un’immobile e rivenderlo nell’immediatezza sarebbe un buon business o ne varrebbe la pena ???

    • Ciao Matteo,

      ti ringrazio per il commento e per i complimenti. Il fatto che ti stia dando da fare per migliorare con te stesso ti fa onore e sono sicuro che, step by step, aumenterà anche la tua autostima e la sicurezza in ciò che fai.

      Hai intuito bene il discorso, infatti il succo della faccenda è: l’immobiliare è un business e va affrontato come tale.

      L’esempio che prospetti tu è business al 100%: se hai le competenze per farlo, visto che vieni dall’edilizia, può essere un punto di partenza per crescere. Se pensi di non avere denaro o competenze sufficienti per farlo ma ritieni di poterci riuscire, ti consiglio di studiare per colmare le lacune.

      Spero di essere stato di aiuto.

      In bocca al lupo!

  17. Che percorso di studio / informazione mi consiglieresti per poter raggiungere i miei obbiettivi grazie del tuo tempo

  18. Ciao Matteo,

    giacchè siamo a “casa mia”, comincio dalle risorse collegate al blog o raccomandate dal blog come:
    – Il mio libro “Vivere di Rendita – Raggiungi l’obiettivo con il metodo RGGI” che contiene la parte teorica sul denaro che è importantissima per qualsiasi impresa voglia intraprendere – https://www.affarimiei.biz/vivere-di-rendita-libro/
    – Il libro “Puntare sugli immobili a reddito” di Michele Schirru che tratta l’argomento immobiliare in generale: https://www.affarimiei.biz/puntare-sugli-immobili-a-reddito/36347
    – Se non hai mai studiato nulla di immobiliare, ti consiglio di dare uno sguardo al corso “B2L – Buy to Let, Comprare per Affittare” presente sulla Academy: https://www.affarimiei.biz/b2l-comprare-per-affittare/
    – Altre risorse per me importanti sono i libri che consiglio qui: https://www.affarimiei.biz/migliori-libri-di-crescita-personale/30897

    Partirei da questa base per farmi una formazione teorica rispetto al denaro, successivamente entrerei nel merito della materia da un punto di vista più pratico.

    Buona giornata,
    Davide

  19. Ciao Davide, complimenti per l’articolo, gli ho dato una lettura per ora veloce ma me lo studierò meglio insieme agli altri (sto pensando di investire su Roma). Una domanda: ma quando parli di imposta di registro, intendi le tasse che si pagano al momento dell’acquisto o a quelle annuali? Nel caso della prima ipotesi come si calcolano le tasse annuali? Grazie mille e buona giornata

  20. Caro Davide, mi fa piacere che tu abbia scritto un articolo che affronta delle stime su ROI per affitto ad unversitari, infatti mi è stato molto utile per comparare il mio studio fatto sul mio blog su una situazione analoga ma in un quartiere di Verona vicino ad un polo universitario. Con piacere noto che le tue stime, a conti fatti, non differiscono molto dalle mie, io infatti prendo in analisi un trilocale da frazionare in 4 camere singole in quanto sotto questo target l’investimento non risulterebbe sufficientemente profittevole, sono venuto a questa conclusione parlando con esperti del settore come Francesco Zeni, titolare di Stanza Semplice (franchising leader in Italia per sublocazioni ad universitari). Comunque a conti fatti il mio studio si basa su un trilocale di circa 110mq acquistato all’asta ad 85000 euro (costo complessivo dopo spese notarili, tasse, ristrutturazione, mobili ecc.. circa 120000), frazionato in 4 stanze singole, cashflow lordo 350 (affitto singola stanza mensile) x4=1400, a conti fatti, sottraendo cedolare secca, bollette, spese condominiali, manutenzione ordinaria, apartment manager ecc, dovrebbe rimanere un cashflow netto mensile di 700 euro, ma se ti accolli un mutuo dell’80% trentennale con una rata di 250 euro/mese, beh allora sono 450 netti di cashflow, ma basta poco tipo un mancato affitto per qualche mese a far peggiorare i conti (la cosi detta vacancy è un parametro importantissimo mai da sottostimare). Puoi prendere visione del mio articolo sul mio blog al seguente indirizzo http://www.consciousrebirth.net/2019/04/04/acquisto-immobile-da-locare-ad-universitari-investimento-profittevole/
    un commento al mio articolo ed un confronto diretto sono certamente graditi anche perchè vorrei procedere all’acquisto concreto appena possibile, è mia intenzione infatti differenziare i miei asset anche su un investimento di questo tipo, è vero che i ritorni non sono altissimi, ma è anche vero che sono costanti e questa tipologia di investimento è “sotto controllo” e non genera stress eccessivo. Basterebbero a mio avviso 3 appartamenti di questo tipo per iniziare a pensare di vivere di rendita, se si riuscisse a spuntare una ROI al netto di tasse e tutto attorno al 6-7% non sarebbe malaccio in Italia, considerati i tempi ;-). Attendo fiducioso una tua visita sul mio blog. A presto ciao!

    • Ciao Luigi,

      grazie per il commento e per l’intervento. Guarderò senz’altro il tuo blog e ti pubblico volentieri il link attendendo fiducioso che mi ricambi il favore.

      In bocca al lupo,
      Davide

  21. Salve,

    grazie mille per aver condiviso con tutti noi questo genere di ragionamento con questa qualità di fondo. La condivisione di idee è veramente importantissima in ogni contesto. Ho una domanda: a giudicare dal ROI chiaramente il gioco non vale la candela, molti rischi e tempo da dedicare alla parte gestionale dell’attività con ritorni non entusiasmanti. Molti di voi hanno scritto chiaramente che si potrebbero ottenere ritorni simili o migliori investendo un capitale già disponibile in altri strumenti finanziari. A cosa vi riferite esattamente? volendo guardare ai conti deposito mi vien quasi da ridere. Le azioni? anche qui non bisogna dare per scontato che il mercato sia sempre rialzista nel lungo termine. ETF? Obbligazioni? è difficile per un investitore orientarsi in mezzo a questa giungla di strumenti disponibili, voi che scelte fareste al posto del business immobiliare? Grazie ancora

    • Ciao Silvio,

      grazie per l’intervento e benvenuto su Affari Miei.

      Non so quando parli di “voi” cosa intendi, io posso parlare per me e per quello che penso.

      La risposta alla tua domanda non è mono direzionale: non è il singolo strumento, senza una strategia globale, ad essere la panacea di tutti i mali.

      Se hai tempo e voglia di approfondire il mio approccio, ho realizzato un video corso gratuito con oltre 1 ora di contenuti che trovi qui: https://www.affarimiei.biz/video-corso-gratuito

      Buona visione!

LASCIA UN COMMENTO


Ricevi gli aggiornamenti da Affari Miei