Comprare Casa: La Mega Guida Definitiva per Acquistare il Tuo Primo Immobile

Se ti stai chiedendo come comprare casa è perché, molto probabilmente, ti stai interrogando su una scelta che, per certi versi, segnerà la tua vita in maniera inesorabile.

L’acquisto della prima casa è uno dei momenti più importanti perché rappresenta la scelta di mettere in qualche modo definitivamente le radici: stai pensando di farlo per “coronare” anni di lavoro e sacrifici, per dare maggiore stabilità al rapporto con il compagno o il coniuge o per gettare le fondamenta per la famiglia che vuoi costruire.

Non posso che farti i complimenti se stai pensando di prendere una decisione così importante: è un atto di coraggio e di intraprendenza che, in questi tempi duri e incerti, va sinceramente apprezzato.

Vista l’importanza che la compravendita immobiliare che stai pensando di fare riveste per il tuo presente e per il tuo futuro non potevo non parlarne su Affari Miei, il principale blog italiano di finanza personale dedicato a tutti quelli che vogliono curare i propri interessi nel miglior modo possibile.

Ho affrontato l’argomento tantissime volte ma in questa occasione ho deciso di scrivere una vera e propria mega guida all’acquisto della prima casa: troverai consigli pratici, spunti di riflessione e le mie opinioni generali sul tema e sulle sue sfaccettature.

Se stai per acquistare la prima casa e cerchi consigli, salva questa pagina tra i preferiti perché potrebbe essere necessario tornare più volte: qui c’è tutto ma veramente tutto quello che devi sapere, non esiste risorsa gratuita migliore. Anzi, ne approfitto chiedendoti un supporto: al termine dell’articolo commenta pure se credi manchi qualcosa perché così facendo procederò, nei vari aggiornamenti, a migliorare ancora di più il mio lavoro.

Ma perché ho deciso di fare uno sforzo così grosso? Su internet è disponibile tantissimo materiale ma ci sono due problemi di fondo che, probabilmente, avrai notato anche tu:

  • Chi scrive spesso non sa: io, a differenza di altri, ho ragionato tantissimo sul tema leggendo decine di libri. Ho scritto una mega guida sugli investimenti immobiliari, ho registrato podcast e video sul tema e, soprattutto, ho acquistato l’appartamento in cui vivo oltre ad averne visionato decine per investimenti (che non ho fatto ma conto di realizzare in futuro);
  • Le informazioni sono frammentate: io qui ti voglio dare davvero tutto quello che serve, di base, per approcciarti alla materia e non trovarti ad affrontare problemi imprevisti. Ce la metterò tutta ad aiutarti, se mi sfugge qualcosa non esitare a segnalarmelo perché migliorerò sempre questo contenuto.

Fatte le dovute premesse, entriamo nel merito e vediamo tutto quello che c’è da sapere per l’acquisto della prima casa.


Parte 1: Valutazioni Preliminari da Fare


La prima parte della mega guida è dedicata a quelle che, a mio parere, sono valutazioni preliminari da fare sull’idea e sul progetto da un punto di vista logistico e finanziario.

Nello specifico, tratterò i seguenti temi:

  • Mutuo o Affitto?;
  • Comprare Casa Non è un investimento;
  • Dove comprare? Non tutte le città sono uguali;
  • Posso permettermi davvero di comprare casa? Che mutuo pagare?
  • Come controllare le emozioni per non bruciare il portafoglio;
  • Metodo Affari Miei: cosa ho fatto io e perché.

Cominciamo.

Mutuo o Affitto: l’eterno dilemma

Se hai già deciso, non mi va di convincerti del contrario. Se ci stai ancora pensando, ne ho parlato diffusamente nel primo episodio del podcast che trovi subito sotto e in questo articolo.

 

In sintesi, ti riporto vantaggi e svantaggi della scelta.

Vantaggi

  • L’immobile, una volta che avrai finito di pagare, sarà tuo. Questo significa che, terminate le rate, ti resterà in tasca un importo mensile piuttosto elevato;
  • I soldi dell’affitto vanno quasi totalmente “persi”, diversamente da quelli spesi per un mutuo, senza contare che il costo degli affitti si è ridotto meno rispetto ai prezzi delle case;
  • Una volta acquistata, la casa può essere trasformata a tuo piacimento.

Svantaggi

  • Con la precarietà che vige oggigiorno, stipulare un mutuo a 20 anni significa essere esposti a rischi come la perdita del proprio impiego. Ovviamente una banca non ha remore, in caso di insolvenza, a buttare fuori l’inquilino;
  • Comprata la casa, sarà difficile uscirne e dovrai effettuare ciclici lavori di straordinaria manutenzione che, in affitto, sono a carico del proprietario;
  • La casa di fatto la paghi alla banca ma, per lo Stato, è già tua: quindi, oltre alle rate del mutuo, paghi anche tutte le tasse sulla casa.

Comprare Casa Non è un Investimento

Ho espresso il mio parere in tante circostanze, lo ribadisco ancora in questa sede fermo restando che puoi leggere approfondimento apposito su questa pagina.

Te la sintetizzo breve per non perdere il filo del discorso:

  • la rivalutazione dell’immobile considerando l’inflazione è molto lenta e bassa: non sempre ciò che si rivaluta può considerarsi un (buon) investimento. Tieni conto che storicamente, considerando proprio l’inflazione, difficilmente il valore di un immobile si è rivalutato per più dell’1% su base annuale;
  • un buon investimento dovrebbe permetterti totale libertà nella gestione del bene/ prodotto su cui hai investito, ma con il mattone non hai questa libertà: se l’immobile acquistato è la tua prima casa, non potrai immediatamente rivenderla, anche perché dovrai prima trovare un’altra sistemazione. Quindi serve per darti sicurezza abitativa, ma non per investire, poiché un investimento deve essere più snello;
  • una casa necessita di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione che incide sul tuo patrimonio (ma se non lo fai, il bene si svaluta e deteriora);
  • anche gli interessi che devi pagare alla banca se hai fatto un mutuo incidono sul tuo patrimonio.

Insomma, tutte queste motivazioni mi spingono a dire che comprare casa non è un investimento.

Tutto il mondo è paese…ma anche no!

Trovo insopportabile la retorica per cui siamo tutti uguali a prescindere, mare e montagna sono la stessa cosa, Nord e Sud non sono diversi, città e periferie sono sullo stesso piano eccetera eccetera.

Sono tutte balle, almeno quando ci limitiamo a parlare di soldi. A me interessa solo questo, per parlare di altri temi non ho i titoli e nemmeno la voglia.

L’acquisto della prima casa è soprattutto una scelta di vita e non può prescindere dalle proprie aspettative presenti e future. Se stai pensando di comprare casa a Milano città è molto diverso rispetto all’acquisto in periferia di Torino o alla provincia di Ragusa.

Ogni luogo ha un suo contesto ben specifico che devi conoscere se ci vivi, cerco di riassumere quelli più comuni.

Quartiere centrale o residenziale abitato bene di una città medio grande

Vivono professionisti e famiglie, i prezzi sono più alti ed il mercato è abbastanza dinamico.

Se compri una casa in un luogo di questo tipo la paghi anche il 40-50% in più rispetto alle altre zone della città ma c’è un motivo: il prezzo, alla fine, lo fa il mercato ed i numeri non provano sentimenti. Con le dovute proporzioni, il discorso è analogo anche per città più piccole.

Quartiere in prossimità dell’Università

Ci sono quartieri delle grandi città che ospitano la maggior parte degli studenti e ci sono altre città più piccole che fanno degli studenti una risorsa.

Anche qui le case costano tante per un motivo ben preciso: ammesso che tu non creda che la gente non voglia più trasferirsi per studiare a Roma, Milano, Torino, Bologna o altre città con facoltà prestigiose, un appartamento in questi quartieri può costare di più rispetto alla periferia malsana e abbandonata ma, ovviamente, un motivo c’è.

Località turistica di pregio internazionale

Sono nato in Costiera Amalfitana (una foto del mio paese d’origine!) e sono cresciuto con l’idea, per certi versi “normale” a casa mia, che le case costassero almeno 5 mila euro al metro quadro e che, per acquistare un tetto, avrei dovuto spendere facile facile 300 mila euro.

Foto – Antonio Zuppardo

Quando, da grande, ho scoperto che nel resto del mondo non era così mi sono sentito improvvisamente “ricco” e onnipotente perché drogato da una percezione sbagliata.

Ci sono città d’arte o luoghi che, storicamente, hanno sempre attirato una clientela facoltosa o che hanno praticamente una notorietà così grossa che il turisti invadono letteralmente ogni spazio: i prezzi, ovviamente, ne risentono e la situazione non può che peggiorare visto che il fenomeno è ormai di livello globale (per approfondire, leggi qui e qui).

Il mio parere è che comprare casa in un luogo del genere è semplicemente folle perché i prezzi sono spesso al limite della speculazione: è una delle ragioni, questa, per cui ho deciso di trasferirmi a Torino nel 2015.

Ritenevo e ritengo ancora assurdo dover abitare in una zona turistica costosissima senza svolgere un’attività legata al turismo. Se vivi in un luogo turistico e non hai lavoro che dipende da questa industria non devi pensare a comprare casa ma devi organizzarti per fuggire prima possibile se non vuoi essere straccione per tutta la vita.

Per te non ha senso, economicamente parlando, pagare le case un botto, pagare ogni servizio di più rispetto ad altri luoghi, subire stress e disagi tipici del turismo senza partecipare al “banchetto” che lo stesso produce.

Località turistica di massa low cost

Il discorso è per certi versi analogo a prima anche se la volatilità dei prezzi degli immobili nel lungo periodo può essere più significativa perché il territorio non ha un “brand” forte.

Per capirci, possono succedere situazioni simili a quella di Gallipoli nel 2018 che hanno impatto anche sulla tua scelta. Magari compri quando il luogo è sulla cresta dell’onda e ti ritrovi, pochi anni dopo, con un valore dimezzato.

Queste località, inoltre, si caratterizzano per una “invasione” turistica limitata a pochi mesi, per lo più estivi, che produce una ricchezza breve, volatile e per certi versi di qualità scadente.

Anche in questo caso interrogati soprattutto sul tuo futuro: vuoi stare per sempre in un paesino sul mare (o in montagna, se il turismo è invernale) che “vive” per pochi mesi l’anno e poi è una sorta di luogo da letargo dove incontri solo pensionati e persone che, in attesa della prossima stagione turistica, se ne vanno per qualche mese a fare i ricchi in qualche spiaggia del terzo mondo? Se si, considera le dinamiche che ti ho esposto e cerca di valutare acriticamente il futuro dell’economia del territorio. Se no, organizzati per fuggire.

Comune dormitorio a ridosso di una grande città

Ce ne sono diversi, alcuni assomigliano più alla periferia semi abbandonata del prossimo paragrafo, altri invece ospitano dei “piccoli salotti” dislocati.

Penso, per esempio, alla collina vicino Torino dove ci sono comuni storicamente abitati da buone famiglie che cercano una maggiore tranquillità all’interno di una villetta che difficilmente troverebbero in centro.

Identifica il luogo: se risponde a questa seconda dinamica, vale il ragionamento sul centro città; se, invece, risponde al prototipo del prossimo paragrafo, comportati come ti dirò.

Periferia semi abbandonata di una medio-grande città

Purtroppo non te lo devo dire io, conosci il fenomeno meglio di me. Per quanto tu ti sforzi di non guardare i problemi, sai benissimo che questi esistono: è un fatto mondiale, storico e per certi versi irrimediabile.

Anche per questo le case costano relativamente poco!

Siamo d’accordo che lo Stato, il Comune e le altre istituzioni dovrebbero fare qualcosa ma, siccome qua stiamo parlando dei nostri soldi, dobbiamo prestare attenzione alla situazione attuale ed essere realisti.

Magari nel tuo quartiere tu stai benissimo e non te ne frega niente che la gente dal centro non vuole venirci ad abitare. Magari non sai neanche che la maggior parte degli affitti non pagati e degli immobili che non si riescono a vendere si trovano proprio nelle periferie (per non parlare dei locali commerciali).

Sono tutti fattori, però, che devi considerare per il futuro. Molte città stanno decrescendo, la popolazione invecchia e non c’è incremento demografico e, di conseguenza, le aree periferiche soffrono.

Ammesso che per una qualche ragione tu non abbia deciso di vivere per sempre nel quartiere in cui vuoi comprare, stai sicuro che sarà difficile in futuro affittare o rivendere a buone condizioni e l’immobile potrebbe essere per te una zavorra di tempo, soldi e preoccupazioni.

Se vuoi vivere in un quartiere periferico per pagare meno o perché non hai altre alternative, probabilmente, ti conviene affittare: anche quel mercato lì segue le stesse logiche ed i prezzi sono più bassi ma, almeno, non ti accolli il rischio di una situazione che potrebbe precipitare causandoti un buco finanziario enorme.

Piccolo paese interno lontano dalle grandi città e dal turismo

Molte di queste aree si stanno rivalutando ma il fenomeno dello spopolamento non me lo sto inventando io oggi. Sono in corso iniziative creative un po’ in tutta Italia perché la verità è che, in questi luoghi, non ci vuole abitare più nessuno: i giovani scappano appena possono, le famiglie fanno meno figli e spesso restano solo gli anziani.

Molti comuni da qui a 50 anni spariranno, in diversi luoghi non ci sono proprio le condizioni affinché si sviluppino turismo, industria o una qualsiasi forma di sostentamento economico per la popolazione.

Ammesso che tu non voglia ritirarti in un luogo lontano e stare in pace, non ci sono ragioni economiche per comprare. Anche qui, con ogni probabilità, puoi affittare bene a prezzi bassi senza accollarti il “rischio distruzione” del paese o del comprensorio.

Questa è, in sintesi, la situazione iniziale sulla base della quale puoi cominciare a ragionare, nel video che allego ci sono alcuni ragionamenti ulteriori che ho fatto per gli investimenti immobiliari ma che, in qualche modo, possono tornare utili anche a te per validare quello che ti ho appena detto nelle righe precedenti.

Guardiamo ora al resto.

Posso Permettermi davvero di comprare?

La maggior parte dei problemi finanziari delle persone deriva da scelte dissennate.

Fare il passo più lungo della gamba è un rischio che non puoi permetterti assolutamente.

Per questo, quando valuti l’acquisto, fai prima i conti sul mutuo che puoi permetterti e poi ti concentri sulla ricerca attiva dell’appartamento. Di seguito ti propongo un piccolo metodo per ragionare al meglio.

Metodo per ragionare sulla rata da pagare

Decidere qual è la rata adatta alle proprie esigenze e alle proprie possibilità è fondamentale: è in gioco la gestione delle proprie finanze per i prossimi anni, molti anni! E quindi è bene andare con i piedi di piombo.

Per fortuna esiste qualche consiglio valido, che ho elaborato attingendo a questo articolo del portale Likecasa.it, per calcolare la tua rata in maniera oculata, in modo da avere un piano di rientro e di gestione adeguato alle tue finanze.

I fattori da tenere in considerazione

Per calcolare correttamente il mutuo per te devi considerare alcuni elementi. Parti dal presupposto che ogni mutuo presenta clausole, penali e anche promozioni che non tutti tengono in considerazione. Tuttavia, l’attenzione va soprattutto focalizzata su:

  • reddito: ovviamente devi avere ben presente qual è la tua disponibilità mensile;
  • capitale: è la somma che chiederai alla banca e che dovrai ovviamente restituire con tanto di interessi tramite le tue rate;
  • durata: essa si esprime in anni e consiste, come immagini, nella lunghezza del piano di reintegro della somma; più è lungo, meno rate dovrai pagare. Considera anche che mutui più lunghi hanno maggiori interessi;
  • interessi: si esprimono su base annua, quindi la percentuale di interesse viene applicata anno per anno sul capitale residuo;
  • percentuale di reddito spendibile per il mutuo: infine, valuta a quanto ammonta la percentuale di reddito che puoi oggettivamente destinare al rimborso del mutuo senza rischiare di morire di fame; tipicamente tale percentuale ammonta al 20/40% dello stipendio o entrata mensile.

Per effettuare il calcolo devi tenere conto della totalità della somma da restituire, del tipo di ammortamento e quanto puoi oggettivamente pagare mensilmente.

Se vuoi qualche esempio, eccotelo. Partiamo dall’idea che la tua entrata mensile sia di 1.500 euro mensili, pagando una rata mensile al massimo di 500 euro e considerando un tasso fisso del 3%, allora il mutuo che potrai permetterti sarà di:

  • 51.300 euro circa per un mutuo di 10 anni;
  • 72.000 euro circa per un mutuo di 15 anni;
  • 90.000 euro circa per un mutuo di 20 anni.
  • 105.000 euro circa per un mutuo di 25 anni;
  • 120.000 euro per un mutuo di 30 anni.

Se la rata che puoi pagare è maggiore, potrai naturalmente fare richiesta per somme più alte.

Come Controllare le emozioni e non bruciare il portafoglio

Può capitare che la casa che ti hanno fatto vedere ti abbia colpito: magari immagini le grigliate in giardino, ti piace il balcone o sei impazzito per il salone. Siamo esseri umani, ognuno ha i suoi gusti.

Tuttavia ci tengo a scrivere questo paragrafo per metterti in guardia rispetto alle emozioni. Sebbene tu stia comprando per te stesso, devi fare delle valutazioni razionali che sono le stesse che, come ti spiegherò dopo, ho fatto io ed in parte ti ho già esposto finora.

Esempi di domande che ti devi porre per “governare” le emozioni:

  • Il luogo in cui sto comprando ha un mercato? Siamo in centro città, in una periferia decadente, in campagna, in un paesino che si sta spopolando o in una zona in crescita?;
  • Il prezzo che sto pagando è coerente con i valori di mercato della zona? Per accorgertene, guarda gli annunci di case simili nello stesso quartiere, prova a vederne altre, chiedi all’agente immobiliare a che prezzo i proprietari delle altre case sarebbero realmente disposti a vendere (quando sono privati a vendere i prezzi sono quasi sempre un po’ gonfiati per aver margine di trattativa);
  • Se per un qualsiasi motivo dopo un po’ volessi andar via, che faccio della casa? Il discorso si collega alla domanda di prima: se si trova in una zona turistica, universitaria o comunque ben abitata riesci ad affittare in poco tempo a buoni inquilini. Se no, rischi di rimanerci incastrato;
  • Quanto dovrò spendere per rimettere la casa a nuovo se è da ristrutturare? Farsi assistere da un professionista in questa fase è essenziale. Se non hai le competenze per fare le valutazioni adeguate, non avere paura di risparmiare qualche soldo adesso perché potrebbe costarti esponenzialmente di più dopo;
  • Posso sostenere economicamente la cosa? Come tutti i grandi acquisti, dallo smartphone alla macchina passando appunto per la casa, sembra non esserci mai un limite. Ti è mai capitato di cambiare telefono ed arrivare al punto che, magari per 20€, potevi pensare di scegliere un modello “migliore”? Per la casa succede una cosa simile: magari ballano poche migliaia di euro che diventano poche decine di euro in più sulla rata del mutuo. Puoi perdere il controllo in questo passaggio e, di conseguenza, finire per passare ad un mutuo che non puoi permetterti di sostenere. Fai attenzione, una casa non è un giocattolo: se non te la puoi permettere devi semplicemente mandare a quel paese le emozioni.

Questi sono alcuni consigli razionali: pensaci prima di agire senza pensare troppo!

Metodo Affari Miei: Quando ha senso comprare la prima casa?

Per rispondere a questa domanda parto dalla mia esperienza. Da sempre mi interesso di economia, e il mercato immobiliare rientra in questo settore. Ho letto montagne di libri e documenti sull’immobiliare e ho scritto la mia guida dettagliata per investire in immobili, ragionando a lungo sulla possibilità di scegliere tra “Mutuo o Affitto”.

Può sembrare un paradosso, ma, sebbene io abbia acquistato una casa, continuo a ritenere l’affitto migliore del mutuo (te lo spiego in questo episodio del Podcast).

Ti chiederai allora: perché ho comprato casa? Il ragionamento che ho fatto è che pagavo 550€ al mese per vivere in un appartamento ubicato a due numeri civici di distanza da dove ho effettivamente acquistato: dunque, conoscevo molto bene la zona (vivendoci dal 2015) e sapevo che si trattava di una zona piuttosto interessante, poiché vicina al Politecnico di Torino e quindi ottima per gli studenti.

Siccome avevo accantonato una somma di risparmi superiore ai due cuscinetti di cui ti ho parlato (qui spiego come ragiono io), insieme a mia moglie ho deciso di comprare, approfittando dei bassi tassi dei mutui (2,20% tasso fisso), ottenendo una rata mensile di 370€.

Con le altre spese connesse, il costo risulta leggermente più basso o simile a quello dell’affitto (per una somma pari a circa il 15% del reddito familiare annuo).

Sono consapevole che tra qualche anno avremo bisogno di una casa più grande in previsione di allargare la famiglia, così abbiamo comprato utilizzando il pensiero da investitore che mettono a reddito e che, per qualche anno, “si sostituisce” agli inquilini.

Quando andremo via, in una casa più grande, da questo acquisto incasseremo circa 600€ mensili di affitto, che sfrutteremo per pagare il mutuo e le spese ed in parte integreranno le nostre entrate.

Questa scelta, inoltre, ha un doppio scopo più ampio:

  • in futuro ambisco ad investire in immobili creare imprese che operano nel settore: non ho mai comprato case, quindi avevo la necessità di imparare a farlo;
  • in vista di futuri investimenti in immobili o di investimenti in altri settori, è importantissimo crearsi uno “score” in banca: non so se ne sei a conoscenza, ma ognuno di noi ha un punteggio che gli viene attribuito dagli istituti bancari. Questo punteggio si basa non sul tuo guadagno, bensì su quanto si è solvibili. Ciò vale soprattutto per un imprenditore o un lavoratore autonomo, che ha più problemi nell’ottenere un mutuo: io, ad esempio, non ho sono riuscito ad ottenere il tasso migliore sul mercato (c’erano anche tassi fissi all’1,9%, mentre io sono riuscito a accaparrarmi il 2,2%) in quanto molte banche non hanno voluto saperne di prestarmi i soldi. Creando uno storico, nei prossimi anni, dovrei riuscire ad avere un profilo affidabile, un buono score e ad ottenere soldi più facilmente.

In base a quanto appena detto, alla base della mia scelta di acquistare casa ci sono anche altre motivazioni che fanno parte del mio obiettivo di lungo periodo.

Dunque, per rispondere alla domanda del paragrafo, può avere senso comprare casa soprattutto in ottica di un investimento futuro e sulle tue aspettative per gli anni a venire: non deve essere fatta nell’ottica del “non buttare i soldi nell’affitto”, ma in vista di un progetto più oculato, come quello che ti ho illustrato.


Parte 2: Passiamo alla Pratica


Entriamo nella seconda parte di questa guida dedicata agli aspetti più pratici. Nelle prossime righe ci occuperemo dei seguenti temi:

  • Casa grande o casa piccola?
  • Come Scegliere la zona?
  • Individua il condominio giusto
  • Acquisto da Privati, Agenzia o Costruttore?
  • Conviene comprare nuovo o usato?
  • La casa è ok strutturalmente o catastalmente?
  • Mutuo e Assicurazioni sulla casa;
  • Le spese accessorie al mutuo: facciamo bene i conti;
  • Come fare la proposta di acquisto;
  • Come definire il prezzo dell’immobile.

Cominciamo.

Casa grande o casa piccola?

Uno degli errori più comuni vede gli acquirenti acquistare un immobile sotto dimensionato o sovra dimensionato rispetto alle loro esigenze.

Qualche esempio: giovane coppia che acquista un bilocale e due anni dopo decide di avere dei bambini; single che dopo qualche anno trova una compagna ed ha una casa troppo piccola; famiglia con figli adulti che compra casa enorme per poi ritrovarsi le stanze vuote ed occupate dai figli soltanto a Natale ed a Ferragosto.

Sono tutte situazioni che ti tornano come familiari, non trovi?

Proprio perché l’acquisto della casa è un qualche cosa di definitivo, deve dare la sua utilità nel lungo periodo.

Se, per esempio, sei in procinto di sposarti e vuoi avere dei figli nel medio termine, puoi tranquillamente restare in affitto con un appartamento più grande e magari acquistarne uno adatto alla famiglia che vorrai costruire quando sarai in procinto di passare all’azione.

Così facendo, almeno, il valore dell’operazione sarà distribuito su almeno 20-25 anni fino a che i figli che verranno non andranno via di casa (per venirti a trovare a Pasqua, Natale e Ferragosto come faccio io con i miei genitori 😉 ).

Allo stesso tempo, se cerchi una casa per vivere con il coniuge dai 50 anni in poi, tanto vale che ti approcci ad un appartamento piccolo perché difficilmente la tua famiglia crescerà e potrebbe essere anti economico avere troppe stanze da utilizzare magari sporadicamente.

Scegli una zona funzionale alle tue esigenze

Ho già spiegato ampiamente che ci sono città e città, paesi e paesi, regioni e regioni, quartieri e quartieri: se non l’hai capito ancora, torna indietro e rileggi con attenzione.

Fatte quelle valutazioni, in questa sede devi farne altre del tipo:

  • Dove lavori? Devi spostarti parecchio per raggiungere il luogo di lavoro? Conti di restare dove sei ora per altri anni oppure pensi di cambiare? Farsi 1 ora di auto o treno ogni giorno non è una bella sensazione ed è tempo letteralmente buttato nel cesso che, nel corso degli anni, ti mancherà;
  • Dove vanno a scuola i tuoi figli? Stesso discorso di cui prima: nel mio paesino d’origine io andavo a scuola da solo fin dalla prima elementare ma, se vivi in una grande città, sai benissimo che non è il caso. Assicurati di scegliere una zona servita bene anche sotto questo punto di vista;
  • Metropolitana, bus, treni: quanto sono lontane le fermate? Sbarazzarsi dell’automobile è un ottimo modo per togliersi spese inutili. Scegli una zona che ti dia questa opportunità: in tal modo manterrai la macchina per piacere e non perché sei obbligato.

Come scegliere il condominio giusto

Se scegli un appartamento in un condominio devi mentalmente prepararti ad anni di litigi, questioni e discussioni con gli altri.

Non c’è condominio, su questo pianeta, dove ciò non accade.

Siccome dovrai convivere forzatamente con altre persone, assicurati di scegliere uno stabile abitato da gente che ti facilita il compito. Alcuni consigli sparsi:

  • Quando vai a visitare l’appartamento guarda il citofono: se ci sono uffici di professionisti, per esempio, potrebbe essere un segnale positivo. Occhio, però, perché se ci sono medici o altri studi con apertura al pubblico ciò potrebbe portare tanta gente all’interno dello stabile che, oltre a dare fastidio e creare potenzialmente problemi, potrebbero accelerare il processo di deterioramento dello stabile ed obbligare i condomini a spendere di più;
  • Chiama l’amministratore di condominio e chiedi se tutti sono in regola con il pagamento delle spese: se c’è gente che non può, nella peggiore delle ipotesi pagherai tu di più. Potresti, inoltre, assistere ad un rapido cambio dei condomini perché chi non paga, prima o poi, è costretto a vendere e potrebbe quindi arrivare gente sgradita. Un condominio dove tutti pagano si presenta già meglio;
  • Guarda bene le condizioni dello stabile: se si presenta male è perché, alla fine della filiera, non è abitato da gente con cui sarà piacevole convivere. L’amministratore è interessato a sollecitare per fare i lavori (e in certi casi, quando ci sono rischi per la sicurezza, è obbligato per legge) ma se questi non vengono fatti le ipotesi non sono tante:
    – i condomini sono tutti alla canna del gas e non hanno i soldi per pagarli;
    – il palazzo si trova in un quartiere decadente e tutti vogliono sbarazzarsi delle loro case che si sono svalutate;
    – dentro c’è gente che ha occupato o vi sono situazioni di disagio sociale forte;
    – i proprietari sono lontani, sono seconde case di cui gli interessa poco, è in corso una transizione perché magari ci sono dispute ereditarie e cose di questo tipo. Queste sono situazioni variegate, indaga e cerca di capire: è ovvio che un immobile in una zona accettabile non avrà difficoltà a popolarsi recentemente in poco tempo mentre un immobile in una zona già decadente è più probabile che crolli o venga abbattuto se, oltre alle condizioni esterne, sono pessime anche quelle interne.

Conviene comprare da Agenzia Immobiliare, Acquisto da Privati o dal Costruttore?

Partiamo dal presupposto che comprare casa da un privato presenta dei vantaggi (anche qui puoi approfondire sul sito Likecasa.it, io mi limito ad un riassunto), a partire dall’assenza delle commissioni da pagare all’agenzia immobiliare, che però ci permette di risparmiare tempo e ci guida nella selezione delle abitazioni che potrebbero fare al caso nostro.

Insomma, cosa conviene fare? Vediamo insieme i vantaggi e gli svantaggi.

Acquistare casa da privato: i pro

La prima motivazione che può spingerci a scegliere l’acquisto tramite privato è proprio quello di risparmiare denaro: considera che la commissione che spetta all’agenzia si basa su una percentuale del prezzo della casa, e quindi può raggiungere in un baleno le migliaia di euro.

Inoltre grazie ad internet è possibile riuscire a muoversi da soli in questo settore, senza coinvolgere l’agenzia, sebbene ancora molti vi si affidino per vendere la propria casa e quindi il mercato tramite agenzia sia più nutrito e proponga una scelta più ampia di immobili.

Svantaggi di acquistare tramite privato

E ora vediamo i contro di questa opzione, a partire dalla mole di documenti che dovrai procurarti, leggere, compilare e far firmare. Sappiamo che la burocrazia è lenta e pignola, a volte persino eccessivamente dettagliata, e non avere un agente immobiliare che si occupa di ciò significa dover gestire la documentazione da soli, senza tralasciare nulla e stando ben attenti a non farsi fregare perché, purtroppo, il raggiro è sempre dietro l’angolo!

Inoltre considera che un agente sarebbe informato su determinati aspetti della casa che tu potresti non conoscere o non pensare di chiedere e, infine, non è detto che i tempi si accorcino evitando l’intermediazione, anzi… Acquistando da privato, i tempi si allungano perché si ha bisogno di accertarsi che ogni azione sia fatta nel modo giusto.

Acquistare casa su carta dal costruttore: conviene?

Esiste anche la possibilità di comprare un immobile ancora in fase di costruzione, operazione che talvolta costituisce un vero affare. È anche vero che anche il rischio aumenta, perché per esempio potrebbe fallire la ditta che la sta realizzando.

Vediamo i vantaggi e gli svantaggi di comprare una casa sulla carta, scegliendola in base al progetto di costruzione.

I pro

Comprando il progetto di un immobile hai il modo di personalizzare la tua futura casa, scegliendo le mattonelle, l’ubicazione di alcune porte, e così via, dando un tocco unico al tuo nido, sebbene vi siano alcune linee guida da rispettare. Attenzione ovviamente: i costi aumentano per ogni modifica che effettuerai, soprattutto se scegli materiali costosi.

Un altro vantaggio è il rispetto di alcuni parametri normativi in materia edilizia di ultima generazione, elemento che si traduce in un maggior risparmio energetico, che ammortizzerai nel corso degli anni. Non sottovalutare questo vantaggio economico, a cui puoi aggiungere anche eventuali sconti e agevolazioni che il venditore potrebbe concederti.

Come tutelarsi acquistando una casa su carta?

Ovviamente ci sono anche dei rischi nell’effettuare questa scelta, come anticipato, in relazioni a perdite totali o parziali legate all’attività dell’impresa di costruzione, oppure alla presenza di costi imprevisti.

Dunque, ecco come proteggersi:

  • Reperisci informazioni sull’impresa edile: è sufficiente una visura camerale, e la raccolta di info legate all’andamento storico, magari chiedendo agli agenti di zona quali altri immobili e complessi siano stati costruiti dall’azienda in questione;
  • Studia con attenzione il contratto, per capire il modus operandi dell’impresa e quali materiali e tecniche saranno adoperate. Non dimenticare di consultare classe energetica d’appartenenza della tua casa e magari lasciati guidare da un tecnico esperto;
  • Informati sui costi di gestione di condominio, se stai acquistando un alloggio in una palazzina o una villetta a schiera;
  • Stabilisci sin da subito come sarà strutturato il contratto di compravendita e gli importi da versare per saldare la caparra, gli acconti e infine il saldo finale;
  • Richiedi al costruttore garanzie reali a tutela contro imprevisti: sappi che la normativa impone di rilasciare una fideiussione e di stipulare un’assicurazione. Approfondirò questo punto nel prossimo paragrafo.

Le garanzie da chiedere

La legge 112/2005 obbliga il costruttore a consegnare all’acquirente una fideiussione al momento della firma del preliminare. Gli estremi della fideiussione vanno trascritti sull’atto: si tratta di una garanzia che ti protegge qualora l’impresa dovesse affrontare problemi gravi di natura economica, a partire dal fallimento, alla liquidazione coatta e così via, senza poter adempiere agli oneri del contratto.

Tale fideiussione può essere sia bancaria che assicurativa, e si rilascia sul valore di vendita per garantire le somme consegnate e da consegnare all’impresa edile.

Terminati i lavori, l’azienda ha l’obbligo di rilasciarti una polizza assicurativa che vada a coprire per almeno 10 anni i danni da rovina totale (o parziale) dell’immobile e i possibili difetti di costruzione.

Il contratto tra acquirente e costruttore va stipulato con atto pubblico, e sotto il controllo di un notaio.

Nuovo o da Ristrutturare?

Domanda non banale dalla prima risposta scontata: un appartamento da ristrutturare costa meno. Mi sembra anche ovvio visto che devi accollarti una valanga di rotture di scatole non indifferenti.

La mia idea è molto semplice: comprare da ristrutturare è conveniente nella misura in cui sei capace di supervisionare i lavori. Se hai esperienze o competenze reali sulla materia (esempio: sei imprenditore o lavoratore nel settore edile, sei geometra, ingegnere o svolgi una professione legata all’edilizia) sicuramente puoi avere delle economie importanti gestendo i vari professionisti tra di loro.

Se non capisci una mazza, ti conviene decisamente poco perché il rischio di prendere fregature è elevato ed il tempo e le energie che dovresti dedicare alla cosa potrebbero non valere il risparmio economico (ammesso che tu riesca a risparmiare e non lievitino i costi durante i lavori) che riesci a realizzare.

A mio parere non ci sono tante alchimie o calcoli: fatti queste domande e datti una risposta.

Come Ottenere il Mutuo

La maggior parte degli acquisti della prima casa avviene con il mutuo tuttavia oggi, rispetto a qualche anno fa, è diventato un po’ più complesso ottenere questo finanziamento. Le banche si guardano bene dal prestare soldi a chi non può restituirli, prima di pensare all’acquisto cerca, quindi, di metterti nelle condizioni di essere considerato un debitore credibile.

Alcuni consigli sparsi:

  • Devi avere almeno uno stipendio fisso, meglio due se siete in casa: le banche ragionano ancora a compartimenti stagni, se sei un imprenditore o un professionista come me sai bene che puoi anche guadagnare i milioni di euro ma ti guarderanno sempre come un appestato. Se hai un contratto di lavoro “stabile” e ricevi da tempo entrate ricorrenti, non dovresti avere problemi ad ottenere un mutuo commisurato alle tue capacità reddituali. Tradotto: se guadagni 1200€ al mese scordati di comprare una casa da 500 mila euro perché nessuna persona sana di mente ti riterrà mai all’altezza di sopportare le rate.
    Se sei un professionista o un imprenditore, è bene che tu abbia almeno 3 dichiarazioni dei redditi passati che facciano intravedere una certa solidità: anche qui, ovviamente, devi fare il passo in linea con la tua gamba sia per non devastarti finanziariamente, sia per non vederti rifiutata la richiesta perché non ti considerano capace di pagare;
  • Non devi avere altri debiti che limitano la tua capacità di spesa: se hai contratto altri finanziamenti la banca lo capisce in un click quando controlla i tuoi dati. Di per sé non è causa ostativa però, ovviamente, se stai pagando già altre rate che incidono significativamente sul tuo reddito mensile hai già una parte di banda disponibile occupata;
  • Non devi avere una storia creditoria complicata: se sei stato cattivo pagatore, hai segnalazioni di vario tipo e simili comincia già a cercarti un garante perché ti faranno storie;
  • Non devi fare il passo più lungo della gamba: sia per ragioni finanziarie individuali che per essere credibile rispetto alla banca, la rata che andrai a pagare non deve superare il 25-30% del tuo reddito. La mia, per esempio, è pari al 15% del reddito familiare per ragioni di prudenza e di opportunità;
  • Il garante non è onnipotente: dalle mie parti dove, come ti ho spiegato, le case costano un botto, le persone sono solite richiedere finanziamenti anche con più garanti. Il garante, tuttavia, è una persona come te in quanto viene processata allo stesso modo. Di conseguenza, quindi, non può sopperire alla tua “incapacità” di pagare una rata troppo esosa. Se, poi, il garante è un parente che magari lavora nella tua stessa azienda di famiglia, la possibilità di vedersi riconosciuta maggiore capacità di spesa potrebbe diminuire in quanto la “fonte” delle entrate è la stessa.

Questi sono alcuni consigli chiave: prima di chiedere un mutuo, cerca di essere in linea con quanto ti suggerisco. Risparmierai tempo e soldi!

Verifica che la casa sia ok

Prima di fare la proposta, ti conviene chiedere di poter effettuare ulteriori sopralluoghi. In questa sede ti consiglio di portare con te un esperto (se non ritieni di esserlo) che possa aiutarti a capire se gli impianti idraulici ed elettrico sono ok, se ci sono problemi strutturali agli infissi o all’immobile che potrebbero sfuggire ad un non addetto ai lavori. Paga, piuttosto, una parcella di qualche centinaio di euro piuttosto che caricarti sul groppone un buco di decine se non centinaia di migliaia di euro futuri di lavori.

Chiedi, inoltre, tutti i dati catastali verificando che non ci siano problemi: se ce ne sono, comunque, la banca non ti concederà il mutuo in quanto la perizia non andrà a buon fine.

Ultima dritta: chiedi all’amministratore di condominio se ci sono lavori deliberati, se se ne sta discutendo e che aria tira tra gli altri condomini. Meglio saperlo prima se dovrai fare dei lavori nel giro di 12-24 mesi e tirar fuori altri soldi, può essere un’arma per trattare sul prezzo.

Il prezzo: come, quando e se trattare

Siamo giunti al momento di decidere se fare la proposta: dobbiamo decidere quanto offrire per l’appartamento che ci piace.

Anche qui, mi permetto di darti alcuni consigli sparsi:

  • Il prezzo presente sui portali di annunci è leggermente gonfiato: in genere al primo appuntamento l’agente immobiliare ti lascia già capire, se vede un tuo interesse, a quanto sarebbe disposto a chiudere il proprietario. L’agenzia vuole vendere, portare gente a fare sopralluoghi per loro è un costo, cerca di farti aiutare dall’agente perché la cifra che ti indica è il prezzo “reale” su cui iniziare a capire quanto trattare;
  • Abbi chiaro il benchmark: se hai studiato la zona ed hai visto altri immobili, devi avere ben presenti i prezzi del quartiere e delle singole vie sui portali di annunci. A tutti togli una percentuale (circa il 5-10%) ed hai più o meno un’idea dei prezzi al metro quadro delle varie soluzioni (casa indipendente, in condominio, da ristrutturare, nuova etc);
  • Non fare offerte ridicole: se sui portali c’è scritto 10 e l’agenzia ti indica 8, non offrire 4, specie se la casa è in un luogo che ha mercato. Se l’immobile ha superato tutte le tue analisi preliminari, cerca di comprarlo (non a tutti i costi, sia chiaro) e non perdere tempo in offerte ridicole. Ricorda che tempo = soldi, se ne hai già perso tanto per capire se la casa andasse bene o no per te, è inutile che ti fai rifiutare in tronco perché ti toccherà fare la stessa ricognizione per un altro immobile. Se sei convinto, offri un prezzo vicino a quello che ti dice l’agenzia (che senso ha, per risparmiare 3-5 mila euro, vedersi rifiutare un’offerta dopo aver riflettuto e ragionato per settimane?).

Veniamo, adesso, ai consigli sulla proposta.

Come Fare la Proposta

Questo è un accordo tra le parti, ossia il venditore e l’acquirente, nel quale vengono definiti gli impegni e le clausole che caratterizzeranno il vero e proprio contratto di compravendita. Se la proposta di acquisto è subordinata alla richiesta di un mutuo, allora tale proposta pone una condizione sospensiva.

Tale condizione è consentita dall’articolo 1353 del Codice Civile, secondo il quale è possibile stipulare un contratto ponendo come condizione la sua eventuale risoluzione in caso di avvenimento futuro incerto, ossia l’ottenimento del mutuo.

Se il mutuo viene concesso, allora l’acquisto può aver luogo, in caso contrario può essere sospeso. Come effettuare una proposta di acquisto se non si ha ancora la liquidità per pagare? Dovrai inserire la clausola dell’inefficacia dell’obbligo di compravendita in caso il mutuo non sia accordato.

Dunque, bisogna segnalare nel documento:

  • il destinatario e il proprietario dell’immobile;
  • l’identificazione dell’immobile;
  • l’atto di provenienza;
  • la planimetria;
  • il prezzo offerto;
  • le modalità di pagamento;
  • le tempistiche necessarie per il versamento;
  • la situazione ipotecaria;
  • le provvigioni da corrispondere all’agente immobiliare e il termine entro cui  bisogna saldarle;
  • in caso di mutuo da richiedere, dovrai segnalare la dicitura “la presente proposta d’acquisto si intende subordinata all’ottenimento di un mutuo“.

Nonostante tale documento sia vincolato alla richiesta del mutuo, si tratta di un atto simile a quello di compravendita: perciò, se approvato dal venditore, dà origine ad una fase preliminare di vendita.

Per stabilire se la clausola sospensiva ha avuto effetto o meno, l’acquirente deve comunicare, entro una data prestabilita, all’agente immobiliare se il mutuo è stato concesso o no, così che il contratto possa diventare effettivo o risolversi.

Spese per comprare casa

Ci sono molte spese da supportare quando si acquista una casa, a partire dall’atto notarile. Affidarsi a un notaio è una spesa inevitabile, in quanto obbligatorio per legge: è la firma di questo professionista a ufficializzare a tutti gli effetti il passaggio di proprietà di un immobile.

Tuttavia, come anticipato, si tratta di un’operazione che ha un costo, che va a sommarsi alle rate del mutuo e alle tasse. Analizziamo tutte queste voci di costo. Per quanto riguarda le imposte, dovrai pagare:

  • imposta catastale: pari a 50 euro;
  • imposta ipotecaria: pari a 50 euro;
  • imposta di registro: pari al 9% o 2% se i tratta di prima casa del valore catastale dell’immobile;
  • IVA: variabile dal 9% al 22%.

Per calcolare il valore catastale devi moltiplicare la rendita catastale per il coefficiente fisso 115,5 (126 nel caso di seconda casa).

Per quanto riguarda l’IVA, devi pagarla se acquisti da una impresa di costruzioni, situazione nella quale dovrai pagare anche altre spese notarili con importi differenti rispetto a quelli dovuti in caso di compravendita tra privati.

L’aliquota Iva muta a seconda dei casi. Sul prezzo totale dell’immobile dovrai calcolare il:

  • 4% per la prima casa;
  • 10% per la seconda casa;
  • 22% per un’abitazione di lusso.

Per quanto riguarda le detrazioni e gli incentivi, sappi che la legge di stabilità del 2016 ha introdotto l’incentivo per favorire la compravendita di abitazioni di nuova costruzione (o a elevata efficienza energetica).

Quindi puoi detrarre dall’Irpef il 50% dell’IVA pagata, se, entro il 31 dicembre 2018 acquisti, da un’impresa costruttrice, un immobile a destinazione residenziale di classe energetica A o B.

La detrazione viene ripartita su 10 anni.

Costo del notaio

Ovviamente, come anticipato, bisogna considerare anche il costo del notaio. Esso è stabilito da tabelle professionali, sebbene sia importante chiedere preventivi ai vari studi.

Sappi che nel costo notarile cono compresi anche i bolli, le visure ipotecarie, e l’IVA sul compenso.

La provvigione dell’Agente Immobiliare

Se ti sei rivolto ad una agenzia, dovrai pagare la provvigione per i suoi servigi. In mancanza di un patto precedente, la sua somma e il modo in cui deve essere ripartita dalle parti sono determinati dal giudice secondo equità (art. 1755 c.c.).

Se il contratto non viene terminato per qualunque motivo, mediatore ha diritto alla provvigione.

Ovviamente a queste spese devi aggiungere anche le spese del mutuo che hai acceso, quelle di lavori di ristrutturazione se ce ne sono, e quelle degli arredi e del trasloco, che in questa sede non ha senso elencare perché troppo soggettive. Sappi però che dovrai considerarle attentamente per avere un’idea precisa della spesa che andrai a sostenere!

Agevolazioni per Acquisto Prima Casa

Vediamo rapidamente quali sono le agevolazioni di cui puoi usufruire se acquisti una casa, a partire dal bonus per la prima casa (2019).

I requisiti per ottenerlo sono i seguenti: innanzitutto l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9. Inoltre l’intestatario deve stabilire nell’immobile oggetto di agevolazioni la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. In alternativa, l’immobile può trovarsi in un comune diverso da quello della residenza nel caso in cui l’acquirente vi svolga qualche attività di studio, lavoro o volontariato, oppure se è stato trasferito all’estero per questioni di lavoro.

Inoltre, bisogna dimostrare di non essere titolare (anche di quote o in qualità di usufruttuario) di un’altra abitazione acquistata con agevolazioni. Attenzione: se si è già proprietari di un immobile acquistato con le agevolazioni, uno dei requisiti è alienarlo entro un anno dall’acquisto del secondo, pena l’applicazione delle normali imposte.

Ma in cosa consiste l’agevolazione? Per quanto riguarda l’imposta di registro, si applica quando si acquista l’immobile da un privato o da un soggetto passivo Iva. Il valore dell’imposta è del 2%, che si può far calcolare sul valore catastale e non su quello di mercato.

Per quanto riguarda invece l’IVA, si può ottenere un’agevolazione quando viene acquistata la casa dalla società costruttrice, fruendo dell’aliquota agevolata al 4% da applicare sul prezzo di vendita dell’immobile stesso.

Se si diventa proprietari della casa tramite una donazione o in seguito ad un atto di successione, spetta un’agevolazione sulle imposte ipotecarie in una misura fissa di 200 euro per ciascuna imposta.

Infine, chi vende e riacquista una casa ha diritto al cosiddetto credito d’imposta, che permette di detrarre dall’imposta nuova da pagare quella già pagata sul vecchio immobile, purché questo venga venduto entro un anno.

Conclusioni

Credo che sul web non ci sia una guida migliore di questa per comprare online. Ho dato fondo a tutta la mia esperienza per scriverla e, nel caso in cui trovassi delle mancanze o volessi ulteriori informazioni, non esitare a scrivermi perché cercherò di migliorarla sempre.

Adesso hai davvero tutto quello che ti serve per fare tutte le tue riflessioni e ti faccio i miei più sinceri auguri.


Risorse Utili


Ho trattato l’argomento sotto tantissimi punti di vista, ti lascio agli altri articoli di approfondimento presenti sul blog.

Acquisto casa ad uso abitativo

Aspetti Burocratici e Operativi

Mutuo

Buon acquisto della tua prima casa!

mm
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.
mm
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.

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