Come Aprire un Bed and Breakfast: Conviene Provarci?

Cosa sono i B&BCome aprire un bed and breakfast? Sto parlando di strutture ricettive che offrono alloggio a turisti e viaggiatori ormai molto diffuse in tutte le località turistiche del mondo.

Sono solitamente provvisti di poche camere e spesso si trovano in un ambiente che assomiglia molto a quello di una comune casa.

Oggi sono sempre di più le persone che scelgono di avviare un bed and breakfast al posto di un hotel vero e proprio e il loro fatturato sembra essere in aumento, anche se il dilagare degli affitti brevishort lets sta ridefinendo anche questa fetta di mercato.

Nell’articolo di oggi parleremo di cosa fare per aprire un B&B, e di come avere successo in questa impresa.

Se sei giunto per la prima volta su Affari Miei, ti consiglio di leggere la sezione Idee Imprenditoriali per trovare spunti validi per metterti in proprio.

Come aprire un B&B: requisiti

Per aprire un bed and breakfast non serve aprire partita Iva, così come non è necessario iscriversi alla Camera di Commercio: ciò significa che i B&B non seguono le stesse norme degli altri esercizi ricettivi, e pagano tasse in un modo a parte, come ti spiego nella guida dedicata alla tassazione dei B&B.

Il problema che genera molta confusione è legato al fatto che la competenza a legiferare sul tema è in capo alle regioni e, in Italia, talvolta sussistono delle differenze tra una località ed un’altra.

Dove trovare quindi le normative per capire come aprire un bed and breakfast? Le informazioni cambiano da regione a regione: alcune, per esempio, consentono anche l’esercizio in forma imprenditoriale mentre altre no. La prima fonte normativa di riferimento, dunque, è la legge regionale sul turismo.

Altro passaggio essenziale è a livello comunale: è importante dare uno sguardo ai regolamenti comunali che possono prevedere specifiche disposizioni.

Il secondo passo, decisamente più operativo, è quello di dirigerti presso lo sportello SUAP (Sportello Unico delle Attività Produttive) del tuo comune.

Qui troverai una serie di moduli da compilare, e anche una persona che potrà spiegarti e darti una mano nel farlo.

Il modulo più importante è quello che dichiara l’inizio della tua attività, anche conosciuto come SCIA (segnalazione certificata di inizio attività); una volta compilato, l’amministrazione pubblica avrà 60 giorni di tempo per controllare ed eventualmente censurare delle irregolarità.

Insieme alla SCIA dovrai consegnare altri documenti: contratto di proprietà o di affitto della casa, planimetria della casa, eccetera. Prima di inviare questa modulistica è bene che tu controlli e sistemi altre questioni.

Tra i requisiti indispensabili per aprire un B&B, troviamo alcune regole fondamentali: le camere devono avere una superficie minima di 8 mq per una persona, di 24 mq per due persone e di 20 mq per tre persone.

Anche l’arredamento deve essere rigorosamente a norma di legge. Per quanto riguarda i bagni, essi dovranno essere completi di water, bidet, vasca o doccia, presa di corrente.

Se vivi anche tu lì, ricordati che nell’edificio deve comunque esserci un bagno dedicato esclusivamente agli ospiti.

La pulizia dei locali deve essere obbligatoriamente quotidiana, mentre il cambio delle lenzuola può anche avere una cadenza diversa.

Ovviamente è indispensabile, sia per la legge sia per buon senso, cambiare le lenzuola e pulire scrupolosamente la stanza ad ogni cambio cliente.

Se l’abitazione non è tua, dovrai farti rilasciare un atto di assenso, con il quale il proprietario ti darà il permesso di aprire l’attività ed ospitare persone.

Secondo alcune regioni il proprietario dell’attività deve avere la residenza all’interno del B&B, per altre invece basta vivere nelle immediate vicinanze.

Infine, se la casa si trova in un palazzo, controlla che il regolamento dell’edificio non preveda il divieto dell’apertura di un bed and breakfast.

Normativa di riferimento

L’aspetto normativo, come avrai capito, è davvero molto complesso: infatti il quadro di riferimento è nazionale, tuttavia sono le Regioni ad avere discrezionalità nel contesto fornito dal legislatore.

E così le norme valide in Friuli potrebbero contrastare con quanto stabilito dalla Toscana o dalla Calabria.

A variare è il numero di stanze e di letti che una struttura di questo genere può mettere a disposizione dei turisti, ma anche l’ubicazione della location, che talvolta può anche essere esterna dalla casa del gestore (pur nei limiti forniti dalla Regione).

Insomma, è un tema articolato che merita un approfondimento a parte: per questo ho scritto una guida dedicata proprio alle leggi che regolano l’apertura di un B&B regione per regione.

Finanziamenti a fondo perduto: è possibile usufruirne?

Anche a questa domanda è davvero difficile dare una risposta secca, e questo perché stiamo affrontando una realtà davvero complessa.

La sua natura fiscale, come hai potuto capire dagli approfondimenti che ho messo a tua disposizione nei precedenti paragrafi, è varia. Potrai aprire una partita Iva, in alcuni casi, ma nella maggior parte delle volte questo non sarà possibile né conveniente (si snaturerebbe la forma semplice e flessibile del B&B, trasformandolo praticamente in un affittacamere).

Qualora tu avessi la partita Iva potresti poter accedere alle agevolazioni e finanziamenti, in caso contrario purtroppo (o per fortuna?) no, questo perché già il fatto di non avere partita Iva è di per sé una agevolazione. Ma te lo spiego meglio in questa guida!

Conviene aprire un bed and breakfast? Si guadagna con un B&B?

A questa domanda non può esserci una risposta certa, in quanto molto dipenderà da dove deciderai di aprire la struttura.

È ovvio che più la città sarà turistica, più probabilità avrai di guadagnare sebbene un’analisi della concorrenza esistente sia imprescindibile.

Tutto dipenderà poi anche dal taglio che vorrai dare al B&B, che può essere di lusso, oppure più “alla mano”.

Sappi comunque che i prezzi per camera a notte vanno dai 50 euro ai 100 euro circa: poi è ovvio che dipende dal periodo, dalla zona e da tutti una serie di fattori.

Considera poi la concorrenza: una zona dove ci sono tante strutture è sicuramente meno appetibile per un investimento anche se, va detto, tante strutture sono sinonimo di un elevato afflusso turistico.

Gli accorgimenti che ti porteranno ad avere sempre più clienti, sono gli stessi dei normali hotel. Se desideri che i tuoi ospiti ritornino o che consiglino il tuo B&B agli amici, dovrai allora stare molto attenti alla pulizia, alla cortesia del tuo personale o alla tua, alla colazione che è un punto saliente dei bed and breakfast.

Per quanto riguarda invece la sponsorizzazione della tua struttura ricettiva, puoi affidarti alle innumerevoli agenzie di viaggio sia reali sia digitali.

Tuttavia, un consiglio che ci pare particolarmente significativo, è legato al marketing connesso alla struttura. Oggi, con l’arrivo di internet, il turismo di fatto si è digitalizzato e le strutture “dipendono” sostanzialmente dai principali portali mondiali come ad esempio Booking.

Molti B&B hanno proprio il problema della “troppa dipendenza” da Booking che, come è noto, chiede in cambio della visibilità una percentuale sulle prenotazioni.

Per queste ragioni, dunque, diventa fondamentale impegnarsi per capire se e come migliorare le proprie competenze tecniche e fare in modo di creare un canale di acquisizione clienti diretto e meno legato a quelli che, sebbene possano apparire come “nuovi” in quanto presenti sul web, sono da considerarsi a tutti gli effetti tradizionali.

Qui puoi trovare la mia guida di approfondimento sui guadagni di un Bed and Breakfast, ma ora non andare via, la dettagliata guida non si conclude qui!

Come applicare la logica di Airbnb per aprire un bed and breakfast

Airbnb è il famoso portale online nato nell’ottobre 2007 negli Stati Uniti che mette in contatto persone in ricerca di un alloggio o di una camera per brevi periodi con persone che, invece, dispongono uno spazio extra da affittare.

La brillante startup è opera di Brian Chesky, Joe Gebbia e Nathan Blecharczyk.

Nel 2015 è considerato il “più grande hotel al mondo” visto che è presente in 190 Paesi, mette a disposizione più di un milione di alloggi e più di quaranta milioni di persone hanno pernottato grazie ad esso in giro per il globo.

Gli annunci includono stanze private, interi appartamenti, castelli, ville, barche, baite, case sugli alberi, igloo, isole private e qualsiasi altro alloggio. Praticamente è possibile ospitare chiunque e ovunque, chiaramente cambiano i prezzi.

L’idea è nata in maniera molto bizzarra. I tre fondatori avevano difficoltà a pagare l’affitto di casa, così decisero di mettere a disposizione tre materassi di loro proprietà, inserendo annunci su un blog-cartina di San Francisco. Successo clamoroso che, nel medio periodo, ha trovato terreno fertile, forte della rivoluzione che sta ponendo in essere la sharing economy.

Nel giro degli ultimi due anni gli appartamenti in Italia sono raddoppiati, passando da 75 mila nel 2014 a 150 mila nel 2015.

In Spagna sono talmente aumentate le camere affittate mediante piattaforme come Airbnb che secondo alcuni analisti le prenotazioni superano quelle mediante i canali tradizionali degli alberghi.

La crescita del portale ha avuto strascichi polemici in tutti il mondo perchè, come abbiamo visto, anche per aprire un b&b o un affittacamere ci sono delle regole alle quali Airbnb, in qualche modo, tende a sfuggire.

Il colosso ha dichiarato che ogni host (nome del gestore sul portale) deve adeguarsi alla legislazione esistente nel proprio Paese ma molti, di fatto, hanno approfittato del vuoto normativo per creare dei business concorrenziali ed in qualche modo “agevolati” rispetto alle attività alberghiere ordinarie.

Al di là di questo, la logica di Airbnb in un certo senso somiglia a quella di Uber: ho spazio in casa, magari un letto o una stanza in più, la fitto a chi ne ha bisogno.

Ciò rende il bed and breakfast un’attività cumulabile con altre, non esclusiva, che può rappresentare per voi una ulteriore fonte di reddito.

Se vivi in una città turistica o comunque con grande passaggio, può veramente risultare intelligente valutare di inserire lo spazio che puoi mettere a disposizione su Airbnb.

Non solo, infatti, ti garantirai un’entrata extra ma farai un’esperienza di vita indimenticabile che ti permetterà di incontrare tante persone.

Un’altra alternativa: Home Away

Un’altra alternativa molto interessante ci viene offerta da HomeAway, ossia il portale più completo e affidabile di case vacanza che offre il modo a qualunque persona di individuare la soluzione perfetta per le proprie esigenze.

Si tratta in poche parole di una piattaforma che offre il servizio di pernottamento, come potrebbe avvenire in un normale albergo. La differenza è che i prezzi sono più convenienti e gli spazi più grandi.

Sia che tu sia un viaggiatore che un potenziale “fornitore” di casa per i turisti, inserire l’annuncio è un’ottima opportunità: qui trovi la mia guida completa di HomeAway.

Ulteriori risorse utili

Chiudiamo, come sempre, rimandando ad altre letture presenti sul blog che potrebbero tornarti utili se stai pensando di metterti in proprio:

Buona lettura ed in bocca al lupo!

mm
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.

Affari-Miei

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Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.

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