Comprare Casa all’Asta Tramite Agenzia Immobiliare: Come funzionano le Aste Immobiliari Tramite Agenzia?

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

29 Settembre 2021

Torno sull’argomento “aste giudiziarie” per tutti coloro che progettano di comprare una casa all’asta e vorrebbero sapere come farlo nel modo migliore e senza commettere errori inutili.

Comprare una casa all’asta richiede tempo e una certa preparazione, la mancanza di conoscenze adeguate è già un’ottima ragione per valutare la possibilità di ricorrere all’aiuto di un’agenzia immobiliare.

Vediamo quindi, nell’articolo di oggi, quando conviene affidarsi a dei professionisti delle aste immobiliari anziché fare tutto da soli, e quali sono i pro e i contro di questa decisione.

Buona lettura.

Cos’è un’asta giudiziaria?

Le aste giudiziarie sono uno strumento per attuare la vendita forzata di beni espropriati, cioè appartenenti a soggetti gravati da debiti non sanati, siano essi società o privati. La vendita permette infatti di ricavare delle liquidità con la quale soddisfare i creditori (spesso e volentieri le banche).

L’acquirente che si aggiudica un bene messo all’asta ne diventa proprietario a tutti gli effetti; contemporaneamente ogni responsabilità che gravava su quel bene (ipoteca, pignoramento ecc.) viene considerata cancellata grazie al cosiddetto effetto liberatorio della vendita immobiliare forzata.

Le modalità con le quali si possono svolgere le aste fallimentari sono di due tipi:

• Vendita senza incanto; 
• Vendita con incanto.

Per scoprire come si svolge un’asta e come vi si partecipa, ti rimando all’articolo che avevo scritto in precedenza, dove spiego tutto nei minimi dettagli: parlo della guida “Come Funzionano le Aste Giudiziarie? Asta con Incanto e Senza Incanto“.

Ma ora proseguiamo.

La convenienza delle aste

Perché comprare una casa all’asta? Sappiamo bene quanto sia impegnativo a livello economico l’acquisto di una casa, ma talvolta è possibile ammortizzare la spesa ricorrendo proprio alle aste immobiliari.

Può capitare, infatti, di trovare proprietà a prezzi particolarmente vantaggiosi, avendo un risparmio anche del 20% o 40% rispetto al valore di mercato. Inoltre, si può sperare in un ulteriore deprezzamento dell’immobile qualora il tribunale si veda costretto ad organizzare una seconda vendita perché la prima si è rivelata inconcludente.

Che genere di immobili si trovano sul mercato? 

Diversamente da quello che si potrebbe credere si trova un po’ di tutto e a qualsiasi prezzo: case in buono stato e case che necessitano di interventi di ristrutturazione, e soprattutto si trovano immobili di tutte le tipologie.

Se si vuole trovare una proprietà in tempi brevi occorre però scendere a qualche compromesso, difficilmente questa nicchia di mercato può soddisfare richieste troppo esigenti.

È possibile procedere da soli?

È possibile partecipare alle aste in autonomia. Avevo spiegato la procedura da seguire, passo per passo, nell’articolo dedicato. Riassumendo, un soggetto che vuole condurre l’acquisto da sé dovrà occuparsi personalmente di:

• Trovare gli annunci di case messe all’asta, svolgendo autonomamente la ricerca su Internet o attraverso canali alternativi;
• Visitare personalmente l’immobile, leggere e valutare la perizia fatta dal tribunale;
• Fare un calcolo della fattibilità dell’acquisto rispetto alle proprie disponibilità;
• Seguire l’iter burocratico compilando correttamente la domanda di partecipazione, inviandola per tempo;
• Capire il funzionamento di un’asta, quali procedure bisogna seguire, cosa bisogna pagare e quanto offrire;
• Seguire personalmente tutto lo svolgimento dell’asta: prima, durante e dopo.

Perché rivolgersi a un’agenzia?

Comprare casa all’asta non è un’impresa impossibile ma è più semplice a dirsi che a farsi, si possono commettere molti errori e c’è il rischio di concludere un pessimo affare!

Quando mancano le conoscenze necessarie (e un po’ di esperienza sul campo), e non si hanno tempo e mezzi per acquisirle, diventa indispensabile affidarsi alla consulenza/assistenza di esperti del settore, come possono esserlo alcune agenzie immobiliari.

Il vantaggio è di avere accanto qualcuno che sa già cosa deve fare e che può dare consigli riguardo alla convenienza dell’acquisto e sul valore dell’immobile.

L’agenzia può affiancare l’aspirante acquirente fin dalla primissima fase di ricerca e di selezione della casa, e può seguirlo durante tutta la contrattazione, anche nelle tappe successive all’acquisto, quando ormai è avvenuto il passaggio di proprietà.

Chiaramente il vantaggio è reale solo se ci si affida a soggetti di comprovata esperienza e professionalità – un’agenzia non qualificata può fare più danni che non benefici.

Cosa dovrebbe fare un’agenzia immobiliare? 

L’agenzia può offrire servizi di diverso tipo, ma in linea generale dovrebbe aiutare l’aspirante acquirente nella ricerca e selezione dell’immobile, velocizzando i tempi e indirizzandolo verso quelle aste che soddisfano le sue richieste e il suo budget, e che hanno un vero potenziale.

Al contempo l’agenzia dovrebbe aiutare il cliente ad evitare un acquisto problematico e non vantaggioso.

L’agenzia si occupa personalmente di selezionare le offerte più interessanti da sottoporre al cliente e di organizzare le visite degli immobili; un consulente può anche accompagnare personalmente il cliente durante le visite, aiutandolo nella valutazione.

Poi ovviamente si può richiedere l’aiuto dell’agenzia nella compilazione delle scartoffie e nella preparazione della documentazione necessaria per poter partecipare all’asta.

Un consulente o legale dell’agenzia può seguire il cliente anche durante l’udienza, offrendo consigli e supervisionando lo svolgimento della stessa.

Volendo, il lavoro dell’agenzia può continuare anche dopo l’acquisto della casa e riguardare altri problemi della proprietà che possono sorgere successivamente.

Tutti i Pro

Quindi, rivolgersi all’agenzia comporta questi aspetti vantaggiosi:

• Accesso alle migliori offerte sul mercato – velocizzazione dei tempi di ricerca;
• Potersi affidare ad un occhio esperto nella valutazione dell’immobile, c’è meno rischio di incorrere in fregature;
• Velocizzazione dell’iter burocratico;
• Poter usufruire di assistenza nella compilazione della richiesta del mutuo (è possibile chiedere un finanziamento fino all’80% del prezzo di acquisto);
• Assistenza e consulenza nel formulare l’offerta;
• Non dover partecipare all’asta personalmente (può andarci un rappresentate dell’agenzia);
• Poter delegare all’agenzia il controllo del trasferimento di proprietà;
• Aiuto anche nella sistemazione/ristrutturazione dell’immobile.

I Contro: quanto costa partecipare a un’asta immobiliare?

È chiaro che avvalersi dell’aiuto di un’agenzia immobiliare comporta anche degli aspetti svantaggiosi, il più importante dei quali è rappresentato dai costi aggiuntivi, non indifferenti: le commissioni richieste oscillano di solito tra il 2% e il 5% del valore dell’immobile. Prima di fare questa scelta bisogna quindi valutare anche l’aspetto economico.

Un altro svantaggio è rappresentato dalla mancanza di autonomia, e un terzo è dato dal rischio di incappare in soggetti incompetenti e/o disonesti. Occorre fare molta attenzione a quale agenzia si sceglie!

Certo, la cosa migliore sarebbe acquisire da soli le conoscenze necessarie per poter essere il più possibile autonomi, ma non tutti hanno voglia, tempo e possibilità di formarsi. La necessità di farsi affiancare da un professionista diventa tale nel momento in cui l’aspirante acquirente sa di non poter fare di meglio da solo.

Non conviene mai improvvisare perché le aste comportano anche molti rischi che approfondiremo tra poco.

Posso dire con tutta sicurezza che i soldi impiegati per evitare di fare stupidaggini sono sempre soldi ben spesi… vuoi per acquistare le informazioni che ti mancano, vuoi per pagare un consulente, un legale o un’agenzia per fare parte del lavoro al posto tuo.

Quali sono i rischi di comprare casa all’asta?

Ora ti illustro brevemente quelli che sono i principali errori che puoi commettere acquistando un immobile all’asta senza possedere le dovute competenze e senza farti aiutare da chi le possiede:

• Inviare una domanda di partecipazione all’asta, sbagliata o incompleta;
• Non leggere attentamente la perizia dell’immobile o affidarsi ciecamente a perizie ormai datate;
• Non visitare e valutare personalmente gli immobili;
• Acquistare, senza saperlo, un immobile ancora occupato e che deve essere sgomberato;
• Non accorgersi in tempo di eventuali difformità e/o abusi edilizi;
• Non rispettare il termine di 60 giorni per saldare il pagamento in caso di vincita dell’asta, perdendo così la casa e la cauzione;
• Fare una stima errata delle proprie capacità economiche e disponibilità liquide immediate (vanno pagati subito: la cauzione e il deposito);
• Non informarsi su nulla;
• Non partecipare ad altre udienze per comprendere meglio il meccanismo di funzionamento delle aste immobiliari.

Opinioni di Affari Miei 

Mi appresto a concludere questo breve approfondimento sulle aste giudiziarie. L’opportunità o meno di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare deve essere valutata attentamente da chi si sta interessando all’argomento.

Non c’è una scelta giusta e una sbagliata, ognuno dovrebbe decidere in base alle proprie competenze e possibilità, non posso decretare io cosa sia meglio. Inoltre, ci sono agenzie molto professionali che valgono i soldi spesi e altre che invece è meglio perderle che trovarle!

Indipendentemente da quello che farai dovrai comunque metterti nell’ottica di sbatterti un po’.  Per trovare l’agenzia giusta dovrai fare un po’ di ricerca, e anche se pensi di delegare tutto il lavoro a loro sarà comunque meglio, per te, cercare di capirci un minimo di aste giudiziarie, per evitare che ti facciano fesso! Dovrai pur controllare che l’agenzia immobiliare che pagherai profumatamente, faccia davvero i tuoi interessi, o sbaglio?

Se mi segui da diverso tempo, saprai bene che: non ci sono scorciatoie negli acquisti immobiliari, MAI. Se vuoi comprare casa ti devi sbattere un minimo, sempre e comunque!

E a questo punto sarebbe anche opportuno che ti domandassi se l’acquisto di un immobile è davvero fondamentale per te e se rappresenta l’unica opzione che hai a disposizione.

È davvero il momento di comprare casa?

Se hai letto la Bibbia degli Investimenti Immobiliari di Affari Miei, saprai già come la penso sullo spendere soldi nell’acquisto di una casa: la complessità della materia immobiliare è tale che solo la gente davvero preparata (che si è formata sull’argomento), e che dispone di basi economiche solide, dovrebbe metterci mano. Comprare non è necessariamente la scelta più saggia o l’unica scelta possibile.

Per questo motivo, prima di salutarti, voglio lasciarti alcuni link di approfondimento che ti aiuteranno a mettere in discussione i tuoi propositi. Se invece il tuo progetto di comprare casa è solido e si fonda su basi economiche adeguate non avrai di che temere, ma potrai comunque trovare degli spunti interessanti da queste letture:

• La Mega Guida per Acquistare la Tua Prima Casa 
• Comprare la Prima Casa è una Sciagura Finanziaria Clamorosa
• Comprare Casa, Ecco Quando Conviene e Quando No!
• Conviene Comprare Casa per Uso Residenziale?
• Comprare Casa NON è un Investimento: 6 Ragioni per Starne alla Larga
• Tasse sulla Seconda Casa: Quanto si Paga?
• Affitto con Riscatto: Conviene per compare casa?
• Leasing Immobiliare per privati: Conviene?
• I 3 Problemi (IRRISOLVIBILI!) del Mercato Immobiliare Italiano

Spero che questo articolo sulle aste giudiziarie ti sia stato d’aiuto, per ogni altra curiosità in tema immobiliare, ma anche in tema di investimenti, risparmio e business… ti invito a navigare sul mio blog e acquisire tutte le conoscenze che ti servono.

Se sei un investitore alle prime armi, non perdere occasione per leggere le mie guide per iniziare a investire:

Non mi resta che augurarti un buon investimento e sperare che seguirai il mio consiglio di studiare e aumentare le tue competenze.

A presto.