Casa Ereditata: Vendere o Affittare? Cosa Conviene fare?

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

9 Marzo 2023

Se hai ricevuto un immobile in eredità, potresti trovarti ad affrontare numerose domande, prima tra tutte quella più comune quando c’è in gioco una casa ereditata: vendere o affittare?

Sicuramente se ti stai ponendo questa domanda è perché pensi che investire nel mattone potrebbe essere vantaggioso e portare dei guadagni, ma d’altro canto sei anche consapevole delle criticità che questa operazione potrebbe comportare.

Di sicuro, se hai ricevuto grazie a un testamento una casa sei già avvantaggiato rispetto a chi invece sta valutando di comprare un immobile per metterlo a reddito, magari finanziando una parte della quota tramite un mutuo o un finanziamento.

Continua a leggere se ti trovi in questa situazione e vorresti conoscere le possibilità che hai davanti a te, con i loro pro e contro. 

Vediamo insieme i 5 scenari possibili per gestire immobili ricevuti in eredità.

Conviene affittare o vendere? Oppure nessuna delle due soluzioni?

Ovviamente tra le opzioni non c’è solo vendere o affittare, ma esiste anche la possibilità di tenerti la casa.

Proprio per questo motivo in questo articolo voglio mostrarti gli scenari possibili che si aprono di fronte a te quando ricevi un immobile in eredità. Non solo: affronteremo anche una “piccola” questione burocratica, esaminando i passaggi necessari per ottenere un immobile in eredità. 

Questo articolo è anche adatto a chi semplicemente sta cercando dei consigli per quanto riguarda l’immobiliare o in generale se ti interessano gli investimenti in questo settore.

Gli scenari possibili

Partiamo dal presupposto che quando si eredità un immobile subentra anche la componente emotiva: magari ti trovi a dover decidere della casa dove sei cresciuto, o dove hai fatto le vacanze o in cui più semplicemente ha vissuto qualcuno di te caro.

Dunque non è facile decidere a cuor leggero di sbarazzarsene ed è comprensibile avere paura di fare la scelta sbagliata, ma al contempo si teme di trovarsi vincolati ad un peso di difficile gestione solo per il suo valore affettivo.

Insomma, che fare?

Ho messo nero su bianco alcuni scenari ideali contestualizzati in città medio-grandi, ciò perché è impossibile sapere precisamente dove sia il tuo immobile così come è difficile delineare ogni piccola possibilità.

Possibilità nr #1: affitti brevi tramite un’agenzia

Magari il tuo immobile si trova in una zona turistica di passaggio notevole: in questo caso l’opzione degli affitti brevi non va trascurata.

Ovviamente, lo dico per chi non conoscesse questo genere di realtà, scegliendo di operare sul mercato degli affitti brevi non sarai tu a gestire direttamente la tua proprietà, ma lo fa per te un’agenzia specializzata, naturalmente in cambio di una provvigione sui proventi. Parliamo di solito di una percentuale che potrebbe andare dal 20% al 35% (ma bisogna chiedere quale sarebbe la provvigione in ogni specifico caso, onde evitare brutte sorprese).

Il proprietario dunque guadagnerà l’affitto netto (quello che entra meno i soldi che devi all’agenzia, meno i costi di gestione annui ovvero le bollette, le utenze varie e le spese condominiali o connesse all’appartamento).

Possibilità nr #2: affitto tradizionale con agenzia

La seconda soluzione è l’affitto “classico”, con un contratto 4+4 (della durata di 8 anni) oppure con un affitto a studenti.

Anche stavolta potresti affidarti ad un’agenzia che si occupa di selezionare i potenziali inquilini per presentarti quelli che ritiene più idonei per il tuo appartamento. Con l’agenzia dovrai concordare il canone di locazione da chiedere.

In questo caso le spese ordinarie e le utenze varie sono a carico dell’inquilino, mentre le spese straordinarie sono a carico tuo salvo in casi particolari.

Come proprietario incasserai il canone, scegliendo tra le opzioni di cedolare secca oppure preferendo la tassazione ordinaria.

L’agenzia immobiliare, invece, incasserà una provvigione per ogni contratto stipulato.

Se hai un appartamento in città universitarie, come anticipato, potresti dare il tuo alloggio in affitto a studenti; le regole cambiano in questo caso. Ad esempio, rispetto agli affitti brevi, in questo caso c’è un inquilino che vive nell’alloggio per un periodo medio-lungo.

Questo significa che dovrai (forse) prestare maggiore attenzione a chi vivrà nel tuo appartamento: una famiglia con bambini avrà un impatto diverso ad un single. Di questo tieni conto per quanto riguarda le spese o i lavori che devi fare nell’appartamento.

Possibilità nr #3: affitto senza agenzia

Che tu voglia optare per un affitto breve oppure per uno classico, potresti preferire non avvalerti dell’intermediazione dei un’agenzia, gestendo ogni pratica autonomamente.

Un vantaggio derivante da questa opzione è che dovrebbe restarti in tasca qualche cosa in più, poiché anche nell’affitto tradizionale non dovrai pagare la provvigione all’agenzia, ma ti occuperai tu di trovare un inquilino adatto a te.

Possibilità nr #4: trasferirti tu stesso nell’appartamento che ricevi in eredità

Si tratta di un’ipotesi valida in special modo per chi magari si trova a vivere in affitto. In questo modo certamente risparmierai molti soldi!

Possibilità nr #5: vendere l’immobile

Potresti non ritenere utile “investire nel mattone” cercando di farlo rendere per te. In questo caso potresti invece preferire vendere la tua eredità e incassare i soldi per investire in Borsa o per farne quello che più desideri.

I motivi potrebbero essere tanti: ad esempio, potresti avere già una casa di proprietà, oppure non hai voglia di metterti a gestire questo nuovo immobile.

Possiamo racchiudere le motivazioni in due motivi specifici:

• Motivazioni logistiche: per te è complicato spostarti, magari abiti lontano, e avere il pensiero di dover delegare tutto a lunga distanza non ti piace e rischia di essere fonte di inutile stress;
• Motivazioni economiche: hai bisogno di vendere l’immobile e di usare i soldi per altro, fossero anche investimenti che ti interessano maggiormente.

Se vuoi chiarirti le idee su quali sono gli investimenti che potresti fare, compila il quiz che trovi qui sotto.

Cosa conviene fare?

Beh, ovviamente tutto dipende da te, dai tuoi obiettivi e dalla tua condizione di partenza. Lasciamo perdere la possibilità che tu possa trasferirti in prima persona nella casa, in quanto si tratta di una decisione che potrebbe aiutarti a risparmiare se sei in affitto ad esempio e quindi concerne gli investimenti solo in maniera collaterale..

Se invece guardiamo all’aspetto economico, come sempre una risposta non c’è e non posso che pronunciareuna risposta molto nota, non abbastanza apprezzata ma sempre giusta in questi casi: “dipende”!

La finanza è personale, dunque non c’è una risposta che possa andare bene per tutti.

Voglio comunque fare chiarezza con qualche spunto  in più: andiamo ad analizzare i possibili dubbi che potrebbero tormentarti,

Intanto devi capire se dare in gestione l’affitto del tuo appartamento oppure gestirlo tu in prima persona.

Per capire questo devi valutare se il tuo tempo messo a servizio della gestione della tua attività valga i soldi che devi pagare all’agenzia.

Stiamo pur parlando di investimenti, e questi devono avere un ritorno… Investire nel mattone è un vero e proprio lavoro e come tale va trattato. Prima di continuare, se non mi credi, leggi questa guida.

Hai deciso di affittare

I dati sembrerebbero suggerire che gli affitti brevi si guadagna di più, grazie al maggior ricambio; è anche vero che la rapidità con cui gli inquilini vanno e vengono comporta un lavoro maggiore per te.

Insomma, per iniziare a scremare le possibilità devi per prima cosa fare una stima, una sorta di business plan per capire quello che potresti guadagnare gestendo in prima prima persona il tutto, oppure della somma che guadagneresti se delegassi a un’agenzia specializzata.

Mi raccomando, occhia a calcolare il guadagno in termini non solo di denaro, ma anche di tempo (motivo per cui delegare potrebbe costare di più, ma garantirti più tempo libero, rendendo tale soluzione più vantaggiosa).

Se decidi di fare da solo, dovrai chiederti per  quante ore devi lavorare per ottenere un reddito aggiuntivo che ne valga la pena, ovvero devi domandarti se riusciresti ad ottenere una remunerazione maggiore facendo da solo rispetto alla gestione con agenzia.

Non devi considerare l’attività come una gestione patrimoniale, ma la devi considerare come un’attività lavorativa e quindi la devi comparare con le altre attività lavorative.

Hai deciso di vendere

Se alla fine decidi di vendere, il tuo dubbio potrebbe essere legato all’impiego del denaro ricavato: tenersi la rendita immobiliare o investire in Borsa?

Per prima cosa cerca di capire quanto guadagneresti con l’affitto (tramite track record oppure facendo una stima). Se già investi in Borsa potresti avere anche l’altro valore per svolgere il paragone e avere dati da analizzare, ma se non hai esperienza in Borsa, allora ti occorrerà del tempo per acquisire competenze per la gestione del capitale che vuoi investire.

In questo ultimo caso (in cui vendi senza avere esperienza) per poter valutare il tuo guadagno devi considerare non solo il rendimento dell’investimento, ma anche la spesa di tempo e soldi utili a formarti per agire consapevolmente.

Tutto ciò va considerato nel cercare di capire se conviene tenere l’immobile per affittarlo o se è meglio vendere e investire.

Considera che investendo nel lungo periodo ci si può aspettare un 4% all’anno, al massimo un 7% annuo di media.

Conclusioni: meglio affittare o vendere?

Come abbiamo visto, dovrai valutare  aspetti personali, aspetti economici, e aspetti finanziari. 

Io personalmente se mi ritrovassi nella situazione di ricevere un immobile in eredità sceglierei di vendere e di investire nei mercati finanziari, perché al momento non avrei il tempo per gestire un immobile, mentre ho le capacità per far rendere di più i miei soldi sui mercati finanziari.

Per quanto riguarda la tua situazione personale, ora hai tutti gli strumenti per poter fare delle valutazioni e scegliere la strada che fa per te!

Altre Risorse Utili

Se gli investimenti immobiliari rientrano tra le tue priorità, guarda anche i seguenti video:

• Immobili da affittare a studenti: cosa accadrà alle Università?
• Meglio comprare casa o investire? 
• Meglio comprare casa o tenere i soldi in banca?
• Seconda casa in montagna
• Casa al mare, dove comprarla?
• 3 Consigli per Investire Oggi
• Come Investire Soldi con il Cammino Furbo del Risparmiatore informato

Qui trovi poi una serie di guide per capire come investire, qualora questa fosse la tua priorità:

Buon proseguimento.