Come Aprire un Affittacamere: Requisiti per Iniziare l’Attività

Forse non molti sanno che possedendo una seconda abitazione si può aprire una fantastica attività: l’affittacamere. Cos’è un affittacamere? Quali sono le differenze rispetto ad aprire un Bed and Breakfast?

L’affittacamere rappresenta una struttura composta da non più di dodici letti che fornisce alloggio a turisti o a chiunque ne abbia bisogno, in cambio, ovviamente, di un compenso in denaro.

Come si differenzia da hotel e residence? In poche parole l’affittacamere costa solitamente molto meno e viene scelto per brevi soggiorni, così come un B&B.

In questo articolo vi illustreremo come aprire un affittacamere e quindi come iniziare un’attività da zero in base ai requisiti previsti dalla legge.

Se siete giunti per la prima volta su Affari Miei, vi consigliamo di leggere la sezione dedicata alle idee imprenditoriali perché troverete moltissimi spunti utili per mettervi in proprio.

Quali sono i passi da compiere?

Prima di tutto cerchiamo di capire bene come funziona l’attività di affittacamere: quanto costa aprire una partita Iva, ed è necessario farlo per questa attività?

Laffittacamere professionale si caratterizza per il fatto che il titolare non vive all’interno dell’abitazione, ha obbligo di iscriversi al cosiddetto R.E.C. ed Aprire Partita Iva: è un’azienda vera e propria quindi.

La partita Iva va aperta entro 30 giorni dall’inizio dell’attività (come riferimento dovete ricordare che il codice Ateco da utilizzare per l’apertura della partita Iva è il  55.23.5, “Attività di affittacamere per brevi soggiorni, case vacanza“), insieme alle varie comunicazioni alla camera di Commercio.

E’ inoltre necessaria la consegna della SCIA, ovvero il proprietario dell’abitazione deve presentarsi in comune con la documentazione per l’inizio dell’attività.

Tale documentazione deve contenere: carta d’identità e codice fiscale del titolare, l’ubicazione del futuro affittacamere e la sua disposizione interna, il numero dei posti letto e dei servizi igienici a disposizione dei clienti.

A questo punto si avviano le pratiche per la classificazione della struttura e il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza: il comune controllerà le vostre dichiarazioni attraverso dell’ispezioni e dei sopralluoghi.

Se l’affittacamere sarà professionale è inoltre indispensabile presentare una denuncia dei prezzi, sempre al comune in cui è ubicata l’attività. Essi dovranno infine essere esposti in bella vista anche all’interno della struttura.

Ma passiamo ora ad esaminare l’aspetto legale della questione: quali norme disciplinano l’apertura e la gestione di un affittacamere?

Affittacamere e normativa: quale legge disciplina questa attività?

L’attività lavorativa di questo genere di struttura ricettiva viene regolamentata dalla legge numero 217 del 1983, la quale definisce gli affittacamere come “strutture composte da non più di 6 camere ubicate in non più di 2 appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari“.

In questo genere di struttura non si offre solo il pernottamento, ma viene somministrata, se si vuole, anche la prima colazione: per questo sono simili ai Bed and Breakfast.

Affittacamere non professionale e affittacamere occasionale: differenze

Attenzione però: l’attività di affittacamere può essere esercitata  sia a livello professionale, che prevede l’obbligo di aprire la partita Iva, sia a livello non professionale.

Questa seconda opportunità viene svolta in maniera occasionale e si svolge nell’abitazione in cui si trova la residenza o il domicilio del soggetto stesso che offre la camera ai turisti.

Come bisogna comportarsi in questo caso da un punto di vista legale? Colui che si appresta a avviare questo tipo di attività saltuario è esonerato sia dall’iscrizione al Registro delle Imprese tenuto presso la Camera di Commercio provinciale, che dall’apertura della partita Iva.

In realtà ha un adempimento, ossia quello della presentazione della SCIA sopracitata presso il Comune in cui l’edificio oggetto dell’attività è ubicato.

Affittacamere occasionale e dichiarazione dei redditi

L’attività occasionale permette l’entrata di proventi che esulano dal campo di applicazione Iva, i quali vanno dichiarati nel modello Unico o nel modello 730, in particolare adoperando la categoria dei “redditi diversi“.

Come certificare i pagamenti? Attraverso la ricevuta non fiscale, da rilasciare ai clienti: si tratta di un documento che non ha valore ai fini fiscali, ma che è necessario proprio per certificare gli incassi percepiti.

La ricevuta va emessa in duplice copia: l’originale è per il cliente e la copia per il proprietario dell’immobile.

Attenzione, su tali ricevute è necessario apporre la marca da bollo da 2,00 euro, nei casi in cui l’incasso sia superiore ai 77,47 euro.

Una parentesi sulla legislazione turistica

Gli Affittacamere sono descritti dalla Legge come “strutture composte da non più di sei camere, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari”.

Tuttavia, nonostante la legislazione generale valida per tutta l’Italia, la legislazione turistica è in linea di massima regionale.

Spetta quindi alle regioni stabilire i requisiti minimi per l’esercizio dell’attività, stabilendo ad esempio anche elementi quali il fatto che nel prezzo di affitto vadano comprese la pulizia, la fornitura dell’energia elettrica il cambio della biancheria.

Per questo in certe regioni tale attività viene considerata  anche come attività non imprenditoriale assimilabile al Bed & Breakfast.

Un Affittacamere prende il nome di “Locanda” nel momento in cui, oltre all’attività di pernottamento/colazione, si svolgessero anche  nello stesso edificio attività di ristorazione.

Inoltre in determinate regioni è possibile udire la dicitura “Room & Breakfast” per lo stesso tipo di impresa.

Come devono essere arredate la camere?

Le camere degli affittacamere devono rispondere ad alcuni requiositi minimi, in quando devono tutte contenere: un letto, una sedia, un armadio, un cestino per i rifiuti e una scrivania.

Ci sono obblighi strutturali ben precisi: deve esserci il bagno per i disabili e almeno un bagno per ogni tre camere, vincoli che, per esempio, non esistono per i B&B. Infine bisogna garantire la fornitura di energia.

Risorse utili

Per approfondire, rimandiamo ad una serie di risorse utili presenti sul blog che potrebbero interessarvi se desiderate investire nella ristorazione e nel turismo:

Ma conviene davvero investire in un progetto del genere?

Se l’affittacamere è la destinazione di un investimento immobiliare, è probabile che questo progetto rientri in un generale progetto di investire i propri soldi.

Se questa è la prima volta su Affari Miei, ecco alcuni percorsi tematici:

Buon proseguimento!

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Imprenditore e Investitore - Co-fondatore di Affari Miei
Ha fondato Affari Miei nel 2014. Dopo la laurea in Giurisprudenza, ha approfondito la sua storica passione per l'economia e la finanza conseguendo un Master Executive in Consulenza Finanziaria Indipendente. É autore dei libri "Vivere di Rendita - Raggiungi l'Obiettivo con il Metodo RGGI" (2019) e "Investimenti Sicuri - Come Proteggere il Tuo Patrimonio e Vivere di Rendita" (2023).

12 Commenti

Giovanni · 15 Ottobre 2019 alle 22:18

Buongiorno sono Giovanni sono proprietario di una casa in uno stabile 5 piani con ascensore dove i disabili con la loro sedia non entrano in quanto è stretto ma secondo voi è possibile avere l’autorizzazione per affitta camere

Kris · 18 Agosto 2019 alle 7:02

Salve ho una casa con un monolocale al piano terra con bagno e stanza con divano letto. Noi abitiamo al primo piano si può affittare santuariamente? Grazie

FEDERICO LISAI · 24 Aprile 2019 alle 12:27

Per quanto riguarda gli affittacamere NON PROFESSIONALI, questi sono obbligati (come i B&B o i professionali) a comunicare l’identità degli alloggiati all’autorità di P.S. (Q/RA o Commissariati)?
Grazie per l’eventuale risposta.

Tiziana · 9 Marzo 2019 alle 11:29

per trasformare un affittacamere imprenditoriale in affittacamere non imprenditoriale, quali adempimenti si devono espletare? Grazie!

Giuseppe · 19 Novembre 2018 alle 15:49

Dispongo di circa 40 posti letto, 7 appartamenti di varie dimensioni, ubicati in stabili diversi in diversi comuni limitrofi fra di loro in Toscana ed in Umbria. Non sono proprietario degli stessi ma posso disporre di titolo d’affitto e/ o comodato d’uso. L’idea è di affittarli per brevi o lunghi periodi. Dispongo già di sito web offline e di una srl per attività di management. Giuridicamente cosa mi consigliate di fare.

Claudio · 14 Novembre 2018 alle 16:15

Desidero sapere se avendo un palazzo con undici appartamenti posso adibirlo come B&B, affittacamere, albergo diffuso o altro? Grazie

salvatore · 9 Novembre 2018 alle 16:38

salve sono possessore di due monolocali nella stessa palazzina che vorrei affittare spassionatamente x qualche giorno o settimana durante le vacanze estive.. io abito nel paese accanto, cosa devo fare? devo aprire ugualmente partita iva?

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    Davide Marciano · 10 Novembre 2018 alle 11:11

    Buongiorno, le conviene inserire l’appartamento su Airbnb o simili. Può affittare per brevi periodi anche senza partita IVA 😉

luca · 6 Novembre 2018 alle 12:59

buongiorno ,
sono titolare di un azienda agricola con annessa partita iva,
ho un casolare in azienda da ristrutturare e mi piacerebbe poter realizzare un affittacamere.
e’ possibile utilizzare la stessa partita iva o occorre aprirne un’altra?
e’ possibile realizzare un affittacamere o mi consigliate altro?
da precisare che non sarebbe mia intenzione fare ristorazione ma solo prima colazione con prodotti confezionati.
grazie.
luca

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    Davide Marciano · 10 Novembre 2018 alle 11:11

    Salve,

    la sua situazione dovrebbe essere analizzata da un commercialista. Su due piedi, è difficile fornire un parere sensato che tenga conto del contesto in cui si muove.

    In bocca al lupo!

Ilaria · 5 Luglio 2018 alle 11:37

Buongiorno. Poiché ho la residenza nell’appartamento che vorrei adibire ad affittacamere, ma abiterei in quello accanto, cioè senza condividere gli spazi con chi ospito avrei bisogno di capire:
1- Se posso fare attività di affittacamere non abitando nello stesso immobile.
2- Dare colazione con prodotti sigillati e preconfezionati
3- Pulizia giornaliera servizi igienici , cambio quotidiano relativa biancheria e riassetto letti giornaliero.
4- Includere nel mio pacchetto uso di impianto sportivo a 500 mt da casa.

Tutto con p.iva già aperta per altra attività

Riccardo · 18 Ottobre 2017 alle 17:17

salve, per un appartamento con tre camere occorre un bagno normale + un bagno per disabili o basta solo il bagno per disabili?

Grazie

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