Comprare Casa in Liguria. Consigli, Località più Belle e Prezzi Aggiornati: la Mini Guida Immobiliare

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

25 Gennaio 2024

Stai pensando di investire i tuoi soldi e comprare casa in Liguria, ma non hai la più pallida idea dei prezzi? Una piccola guida immobiliare è proprio quello che ti serve!

Con questo articolo intendo darti qualche informazione in più che ti aiuterà a condurre una ricerca mirata a partire dal tuo budget e dall’uso che vuoi fare dell’immobile…

Compri casa per abitarci stabilmente o solo per trascorrerci brevi periodi all’anno? Pensi che sarà la tua casa delle vacanze o quella di qualcun altro a cui l’affitterai? Gli aspetti che devi valutare sono moltissimi. Cerchiamo di capire oggi dove compare casa in Liguria attraverso un tour virtuale della regione alla ricerca delle località che hanno maggiore potenziale? Non mancheranno riflessioni e consigli mirati da parte mia. Cominciamo!

La bellezza della Liguria

La Liguria è una piccola regione che ha molto da offrire (mare, città, montagna): la costa è frastagliata e ricca di insenature, i paesaggi sono vari ma mantengono un trait d’union da Ponente a Levante.

La Riviera la si riconosce subito grazie ai pittoreschi borghi marinari, alle ricche ville sui promontori e alle piccole spiagge anguste circondate dalle rocce, che si alternano ai numerosi stabilimenti balneari.

Molte località della Riviera sono diventate nel tempo delle rinomate mete turistiche, frequentate sia da italiani che da stranieri, pensiamo a Portofino, Camogli, Sanremo, le Cinque Terre e il “Golfo dei poeti”, solo per citarne alcune.

Altri borghi, invece, stanno vivendo un momento di riscoperta e possono rivelarsi molto interessanti per un acquisto, per esempio: Noli, Finalborgo (Finale Ligure), Taggia, Cervo e Borgio Verezzi.

La Liguria non è fatta solo di paesi e città di mare, ma possiede anche un entroterra collinare e montano, formato dall’Appennino Ligure, ricco di natura, storia e tradizioni – purtroppo non sempre conosciuto e valorizzato.

Alcuni borghi dell’entroterra hanno però un grande potenziale turistico, per esempio: Varese Ligure e Montemarcello Magra in provincia di La Spezia, Castelvecchio di Rocca in provincia di Savona, e Barbena Dolceacqua, Apricale e Seborga nella provincia di Imperia.

Insomma, in questa stretta striscia di terra le occasioni non mancano e c’è l’imbarazzo della scelta, però questo sarà un buon momento per comprare casa?

Situazione del mercato immobiliare

Com’è la situazione del mercato immobiliare ligure?

Pur con le sue peculiarità, il settore rispecchia lo scenario nazionale: anche in Liguria, negli ultimi 2-3 anni, abbiamo assistito all’aumento del volume delle compravendite.

Il 2021 si era chiuso con delle ottime premesse per il 2022, quando la domanda di immobili in vendita è aumentata di quasi 11 punti percentuali, a fronte di costi medi che sono leggermente diminuiti.

Guardando ai dati, la Liguria è stata una delle regioni dove le compravendite sono aumentate di più.

A dicembre 2023 per gli immobili residenziali il prezzo ha fatto registrare un aumento dell’1,14% rispetto allo stesso mese del 2022, quando un immobile in vendita costava circa 2.544 €/m². Dicembre 2023 è anche stato il mese in cui le case hanno raggiungo il prezzo più alto, con un valore pari a 2.573 €/m². Il mese in cui invece è stato richiesto il prezzo più basso è stato luglio 2022, con in media 2.515 €/m².

I prezzi restano tra i più alti in Italia: un appartamento costa in media 2.573 euro al metro quadro, con alcune differenze da zona a zona in genere il prezzo è compreso tra 2.135 €/m² e 3.333 €/m².

Una casa indipendente costa mediamente 2.600 €/m², mentre per una villa sono richiesti in media 2.850 €/m².

In provincia di Genova e di La Spezia i prezzi degli immobili sono mediamente più bassi, come illustrato di seguito…

• Provincia di Genova: 2.135 €/m²;
• Provincia di La Spezia: 2.260 €/m²;
• Provincia di Imperia: 2.855 €/m²;
• Provincia di Savona: 3.333 €/m².

(Confronto dei prezzi riportati da Osservatorioimmobiliare.it e Immobiliare.it)

Una carrellata di prezzi zona per zona

Se dovessi scegliere la zona solo in base alla convenienza economica, sicuramente dovresti puntare alla Città Metropolitana di Genova. All’interno della provincia i comuni e i quartieri con le quotazioni più basse sono quelli situati nell’hinterland.

I comuni e i quartieri sulla costa registrano invece i prezzi più alti, con picchi significativi nelle località più turistiche. Questo schema si ripete uguale in tutta la regione.

Siccome la domanda tende, salvo poche eccezioni, a concentrarsi nelle zone costiere mi focalizzerò su di esse. Cominciamo il nostro tour proprio dal capoluogo.

Genova città

Genova è un capoluogo con prezzi abbordabili, si può facilmente trovare un immobile che costa meno di 2.000 euro al metro quadro. Chiaramente le proprietà del centro tendono a valere di più, ma in generale comprare casa in città richiede un budget inferiore rispetto al resto della regione.

Chi cerca una seconda casa di villeggiatura tende invece a scartare Genova, lo conferma il fatto che la domanda di case vacanza qui è praticamente inesistente.

Eppure i quartieri di levante, Albaro, Quarto dei Mille e Quinto al Mare, non hanno nulla da invidiare ad altre località costiere della zona, con il vantaggio di essere relativamente vicine al centro di Genova.

I prezzi tendono ad essere più alti rispetto alla media cittadina: circa 3.000 €/m² contro una media di 1.700 €/m².

Chi invece intende comprare per poi affittare deve tenere presente che i quartieri periferici non sono considerati zone turistiche, perciò è meglio puntare sulle case del centro e limitrofe, da affittare a studenti e visitatori.

Bisogna evitare i quartieri di Genova dove le case tendono a restare sfitte a causa del fatto che i residenti sono in diminuzione.

Riviera di Levante

Procedendo vero levante si trovano numerose mete turistiche famose, particolarmente frequentate da residenti del Piemonte, della Lombardia e dell’Emilia Romagna, che vengono a trascorrere i weekend.

L’offerta di immobili non manca grazie al ricambio generazionale, però i prezzi tendono ad essere più alti, soprattutto se si parla di immobili situati negli antichi borghi marinari o lungo il litorale.

La vista mare e la vicinanza alla spiaggia sono due elementi che aumentano il valore e l’attrattiva della proprietà – in vista della locazione o di una futura rivendita bisogna tenerne conto.

Pare che siano soprattutto i compratori italiani a cercare la vicinanza del mare, mentre i turisti stranieri sono interessati alle proprietà nell’interno – case ristrutturate o di recente costruzione.

I posti migliori per comprare la casa vacanza o per fare un investimento

I comuni di Chiavari e Lavagna sono tra le località di villeggiatura più interessanti, è infatti possibile trovare una forbice di prezzi molto ampia.

Se punti ad un immobile usato situato in zona periferica, puoi spendere anche meno di 2.500 euro per metro quadro. Nelle zone collinari si trovano case indipendenti e ville che viaggiano sui 2.800-3.000 euro al metro quadro.

Per chi punta all’investimento, il mercato delle locazioni estive permette buoni introiti tra giugno e agosto, la domanda è orientata soprattutto sui bilocali e trilocali. In questa zona, una casa rende in termini di affitto mensile una media di 12 €/m².

I guadagni maggiori si fanno con le case d’epoca dei centri storici, chiaramente rimesse a nuovo, oppure con le ville di lusso. Tuttavia l’acquisto richiede un investimento considerevole: superiore ai 4.500 €/m².

Anche Recco, Rapallo, Sestri Levante e Moneglia hanno un grande potenziale turistico, oltre ad essere delle località molto belle.

I prezzi degli appartamenti partono da 2.500 euro al metro quadro a salire, e ovviamente si trovano immobili (ville di lusso, case nuove, case vista mare) che sfiorano i 4.000 euro e li superano.

Le rinomate Camogli, Portofino e Santa Margherita Ligure sono proprio fuori mercato: prezzi medi al metro quadro tra 4.500-8.000 euro a salire, con una media di 5.000 euro al metro quadro, con Portofino che raggiunge gli 8.557 euro al metro quadro.

Passando alla provincia di La Spezia 

Proseguendo il tour lungo la Riviera di Levante si trovano molte località suggestive e pittoresche, ottime per trascorrere le vacanze o per fare un investimento.

Spiccano sicuramente le Cinque Terre (Riomaggiore, Manarola, Corniglia, Vernazza e Monterosso) e il Golfo dei poeti, ovvero il Golfo della Spezia così soprannominato per i numerosi poeti, scrittori e artisti che vi hanno soggiornato – alle due estremità si trovano infatti le rinomate Porto Venere e Lerici.

Nella provincia di La Spezia i prezzi sono molto altalenanti: più ci si avvicina al mare o ad un borgo/centro più gli annunci immobiliari chiedono 4.000-5.000 euro al metro quadro. Basta pensare che la forbice va dai 697 €/m² ai 6.540 €/m²..

A costare meno sono i comuni di La Spezia, Arcola e Vezzano Ligure, dove la forbice oscilla tra i 1.300 e i 1.800 euro al metro quadro.

In termini di affitto la zona rende sui 9 €/m² al mese.

Passiamo ora alla Riviera di Ponente, sicuramente meno affascinante ma in compenso più vivibile e quindi più interessante ai fini abitativi.

Provincia di Savona 

La provincia di Savona è quella che registra le quotazioni più alte, soprattutto a Noli, Spotorno, Bergeggi. La domanda immobiliare è in aumento. Il comune di Alassio è il luogo dove si riscontrano i prezzi di vendita più alti, con un massimo di 5.690 euro per metro quadro, e il picco sulla costa sulla passeggiata Cadorna, dove si arriva a 7.200 euro al metro quadro.

Non scherzano Laigueglia, Bergeggi, Finale ligure, Varigotti, Borgio Verezzi e Spotorno: la media è di 3.333 euro al metro quadro.

Loano, Noli, Pietra Ligure e Varazze sono più “economiche”. Si possono trovare immobili che costano fra i 3.000 e i 4.000 euro al metro quadro, ma abbandonando le zone più richieste si trovano anche case a molto meno. Andora e Laigueglia si inseriscono anch’esse in questa fascia di prezzo.

Chi punta all’investimento può chiedere di affitto, in zona turistica, tra i 9 e i 16 €/m² al mese, in base alla posizione, con picchi in alta stagione.

Le località da tenere in considerazione in ragione di un minore investimento economico sono invece: Savona, Borghetto Santo Spirito, Albenga e Ceriale.

Imperia provincia

La provincia di Imperia conta località marittime di notevole interesse turistico ma con quotazioni immobiliari più basse. San Bartolomeo, San Lorenzo e Santo Stefano al Mare, Diano Marina e Imperia, sono cittadine molto frequentate tutto l’anno da italiani e stranieri, soprattutto francesi.

Sono molto vivibili e adatte alle famiglie, dotate di numerosi servizi e strutture turistiche, di spiagge attrezzate, di lungomari molto piacevoli e di piste ciclabili.

I singoli comuni della provincia mostrano prezzi molto diversificati. Nella maggioranza dei casi il costo medio al m² degli appartamenti è compreso tra 2.250 € e 3.900 €. Il prezzo medio di vendita per le case indipendenti è di 2.855 €/m², e per le ville di 2.900 €/m².

Chiudono la Riviera alcune località dove c’è molta domanda: Sanremo, Bordighera, Ventimiglia e Ospedaletti – salvo quest’ultima che ha quotazioni più alte, gli altri comuni mostrano un range di prezzi sotto i 3.000 euro al metro quadro.

Quanto rende mensilmente l’affitto di un immobile in località turistica? Da 9 a 14 euro per metro quadro.

Aspetti da valutare prima dell’acquisto

Sicuramente il calo costante delle quotazioni è d’incoraggiamento all’acquisto, ma in generale i prezzi restano alti, soprattutto nei luoghi rinomati e di maggiore interesse turistico – alcuni paesi/borghi sono decisamente off limits per i compratori normali. Quindi prima di affrontare un investimento così oneroso devi pensarci non 2 ma ben 3 volte!

Se cerchi casa per te puoi tranquillamente allontanarti dal litorale e optare per le proprietà nell’entroterra e in prima collina, dove ci sono offerte decisamente più economiche. La vicinanza al mare costa!

Se invece vuoi affittare la casa ai turisti per crearti una fonte di guadagno allora devi fare un ragionamento diverso, più mirato al rendimento sul lungo periodo, tenendo conto che i potenziali affittuari cercano questi elementi:

• La vicinanza al mare e/o comodità nel raggiungere la spiaggia;
• La vicinanza ad un centro/borgo;
• La vista del mare;
• La presenza di un posto auto;
• La presenza di ascensore, piscina, condizionatore, terrazzo, giardino ecc.
• La presenza e vicinanza dei servizi (negozi, ristoranti, locali ecc.)
• Un prezzo onesto e competitivo.

Devi cercare una proprietà in zona turistica che possa rendere di più di quanto speso per acquistarla, rimetterla a nuovo e mantenerla.

Quale tipologia di immobile scegliere?

Se il tuo budget te lo permette puoi puntare alle case storiche situate nei borghi di pescatori oppure agli immobili datati affacciati sulla costa. Queste due tipologie di proprietà, una volta ristrutturate, vista la posizione privilegiata, permettono una rendita più alta.

Se cerchi una casa nuova che non richieda lavori extra allora devi per forza spostarti verso la periferia, in cerca di aree di nuova edificazione. Anche se sono meno centrali, le case nuove tendono comunque ad essere care, ma dove c’è domanda non è un problema affittarle.

Gli appartamenti sono sicuramente gli immobili più versatili e liquidi… bilocali e trilocali. Ma c’è anche domanda di case indipendenti e villette con giardino.

In collina si trovano soprattutto vecchi casali, costruzioni in pietra da ristrutturare e ville di lusso. In questi casi bisogna studiare bene l’investimento (comunque oneroso) e se c’è domanda potenziale nella zona.

Fai molta attenzione al luogo dov’è costruita la proprietà

Si sa che la Liguria è soggetta a continue frane e alluvioni, tanto che nessun comune può ritenersi a zero rischio idrogeologico: un po’ ovunque sono presenti aree caratterizzate da un’elevata o molto elevata pericolosità di frana o da una media pericolosità idraulica.

Sia che fai un acquisto per te o nell’ottica di affittare ai turisti, devi fare molta attenzione al contesto in cui è costruito l’immobile (presenza di canali, fiumi, pareti franabili ecc.)

Un ultimo consiglio: se pensi di allargare il tuo raggio di ricerca anche all’hinterland, fai molta attenzione a quei paesi colpiti dal fenomeno dello spopolamento. Un investimento in località più montane può essere molto rischioso.

La riqualificazione dell’entroterra è uno degli obiettivi primari della Regione, che sta cercando di porre rimedio all’abbandono e al degrado di molti borghi.

In conclusione: conviene acquistare casa in Liguria? 

Dopo aver visto i prezzi medi degli immobili, e fatte tutte le considerazioni del caso, possiamo concludere che l’acquisto in Liguria conviene oppure no?

Sinceramente non lo so, perché ci sono troppi fattori in gioco a determinare una buona riuscita (o meno) dell’investimento. Sicuramente dipende molto da quanto spendi e in che zona vai ad acquistare, e se riesci a fare un buon affare.

Alla fin fine, la casa vacanza e la prima casa di proprietà sono un bene di consumo non necessario, se ne può fare anche a meno, soprattutto perché oggigiorno il futuro è diventato molto incerto…

C’è più mobilità e precarietà, soprattutto lavorativa, e non vale più il discorso di: “lasciare la casa in eredità ai figli”, come fai a sapere dove vorranno vivere o passare le vacanze i tuoi discendenti?

L’evoluzione della società e del mercato è imprevedibile perciò quando verrà il momento di rimettere in vendita l’immobile potresti trovarti in una situazione completamente ribaltata, in positivo o in negativo.

Ad ogni modo è una scelta libera, e se hai dei soldi da spendere e li vuoi spendere così, non sta a me sindacare. Però voglio darti alcuni spunti su cui riflettere, proprio a te che pensi di vivere di rendita con gli affitti delle case!

Cosa ne penso io degli investimenti immobiliari

Sono pronto a mettere la mano sul fuoco che se ti stai interessando agli investimenti immobiliari è perché:

• Vuoi fare più soldi, quindi probabilmente ti interessa fare business;
• Vuoi investire il tuo patrimonio in maniera profittevole, quindi probabilmente ti interessa capire come si investono i soldi con un piano strutturato di lungo periodo.

Come ampiamente spiegato nella Bibbia degli Investimenti Immobiliari: a mio avviso comprare immobili non è un investimento.

Cosa voglio dire? Intendo dire che un immobile non è una risorsa passiva e perpetua di soldi: per far fruttare i capitali che hai risparmiato e vivere comodamente di rendita, devi usare un metodo diverso.

L’immobiliare è più simile ad un lavoro, è un’attività imprenditoriale, richiede: tempo, studio e soldi. Non smetti mai di occupartene e i guadagni non sono prevedibili.

Ti consiglio di leggere questi approfondimenti, vedrai che sarà tutto più chiaro:

• Comprare Casa NON è un Investimento: 6 Ragioni per Starne alla Larga
• Rendita Immobiliare VS Rendita Finanziaria: Come Guadagnare di Più?

Inoltre, ecco un video che devi vedere per chiarirti ulteriormente le idee:

Se vuoi investire per davvero, ecco come devi fare, parti da queste guide che ho messo a punto per te:

Conclusioni

Spero che l’articolo a tema immobiliare, con focus sulla Liguria, sia stato di tuo gradimento, non mi resta che augurarti buona fortuna per i tuoi investimenti.

A presto!