Come Vendere casa con Mutuo: si può fare?

Si può vendere una casa con mutuo? Nel caso in cui non avessimo ancora proceduto ad estinguere il mutuo, possiamo comunque vendere il nostro immobile senza problemi?

La risposta è sicuramente affermativa, e ci sono più modi per muoversi in questo senso. Si tratta nei fatti di un caso che si presenta in realtà molto di frequente e in tutti quei casi in cui si vuole vendere la propria abitazione per acquistarne una più grande o comunque diversa. Vediamo insieme come muoverci, quali potrebbero essere gli ostacoli e come scegliere la via che sia più vantaggiose per le nostre tasche.

Come vendere una casa che ha ancora un mutuo?

Tendenzialmente le vie sono tre, ognuna con dei vantaggi e degli svantaggi che saranno sicuramente rilevanti per la nostra scelta:

  • si può estinguere il mutuo prima dell’atto: si tratta però di una possibilità che è ovviamente riservata soltanto a chi abbia le sostanze per andare a pagare la parte di capitale mancante. Spesso si tratta di un sacrificio troppo grande per le nostre tasche e finiremo per andare a cercare altre modalità;
  • il mutuo si può estinguere al rogito, con la somma che si ricava per la vendita. In questi casi si può scegliere sia la banca di chi vende, oppure anche la banca dell’acquirente, nel caso in cui questi abbia deciso di accendere un altro mutuo sulla casa;
  • nel terzo caso, che sta diventando sempre più comune anche in Italia, si può procedere con l’accollo del mutuo.

Sarà il notaio, nel secondo e le terzo caso, a certificare la presenza di tutti i necessari passaggi, dando la certezza all’acquirente di acquistare un immobile sul quale non gravino ipoteche ulteriori e al compratore dell’estinzione del mutuo.

L’accollo del mutuo

L’accollo del mutuo è una procedura sempre più utilizzata e che permette di vendere un immobile per il quale il venditore stia ancora pagando le rate del mutuo. In questo caso l’acquirente subentrerà semplicemente nel contratto tra la banca e il proprietario dell’immobile.

L’accollo del mutuo però, potrebbe anche presentarsi come non conveniente, soprattutto per le condizioni che aveva ottenuto, magari molto tempo addietro, il compratore per la restituzione del mutuo.

Nel caso però in cui le condizioni siano soddisfacenti e non ci sia alcun tipo di ostacolo, l’accollo rimane la via più facile da seguire.

Occhio, il vecchio proprietario deve ottenere la liberatoria dalla banca

Quello a cui dobbiamo prestare la massima attenzione, nel caso in cui fossimo noi a vendere l’immobile e quindi ad accollare il mutuo sul nuovo compratore, è la nostra responsabilità.

La banca dovrà infatti rilasciare un documento che attesti che scioglie da ogni tipo di responsabilità il vecchio proprietario. In caso contrario e nel caso in cui il nuovo proprietario dovesse saltare il pagamento di alcune rate, la banca potrebbe infatti rifarsi sul vecchio proprietario.

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Estinguere il vecchio mutuo ed accenderne uno nuovo

Nel caso in cui l’accollo non fosse possibile o conveniente, si può procedere in altro modo, ovvero andando ad estinguere il vecchio mutuo e contestualmente accendendone uno nuovo, che sarà ovviamente a carico del compratore.

In questo caso il venditore va ad estinguere il mutuo con il denaro che viene trasferito dall’acquirente che acquista l’immobile. Si tratta di un’operazione istantanea che avviene al rogito, dove le due banche in genere mandano un commesso a certificarsi che le operazioni vengano svolte nel modo corretto.

Non ci sono costi di mora e le banche non dovrebbero chiedere costi aggiuntivi per questo tipo di operazione.

La banca che ha concesso il mutuo al vecchio proprietario dichiara l’estinzione del mutuo, condizionata però dal passaggio di denaro effettivo, con questo che deve arrivare necessariamente dal compratore.

La banca del compratore contestualmente rilascia un mutuo che viene trasferito ad atto di vendita firmato. La cosa può causare qualche tipo di problema di “coordinamento”, motivo per il quale in genere le banche preferiscono inviare un dipendente a svolgere un’operazione del genere.

Il notaio, anche in questo caso, è garante dell’operazione che va a svolgersi.

Vendere casa con mutuo: Occhio all’ipoteca!

Non basterà però, almeno legalmente, estinguere il mutuo per rendere l’immobile libero da ogni tipo di costrizione. Si dovrà infatti andare a rimuovere l’ipoteca:

  • nel caso di accollo l’ipoteca viene semplicemente mantenuta dal medesimo istituto, e non ci sono problemi in questo senso;
  • nel caso invece in cui si fosse proceduto con l’estinzione del vecchio mutuo per poi andare ad accenderne un altro, la nuova banca applicherà un’ipoteca di secondo grado, che diventerà di primo grado soltanto quando la banca del venditore rimuoverà la propria. Si tratta di un’operazione relativamente complessa, che può causare più di qualche problema in fase di acquisto e che deve necessariamente prevedere l’accordo delle due banche.

Attenzione: a volte potreste dover rifare qualcosa alla banca

Con il crollo del valore degli immobili non sono rari i casi in cui la parte di mutuo ancora da estinguere sia comunque di valore alto e nello specifico più alto di quello dell’immobile. Si tratta di una situazione che in realtà è piuttosto frequente, soprattutto negli ultimi anni, che hanno visto forti movimenti al ribasso per i prezzi degli immobili.

In questo caso le banche in genere rifiutano l’accollo del mutuo e sarà necessario andare a stipulare un nuovo mutuo, chiudendo il precedente. Dato che però la somma ricevuta dall’acquirente non sarà sufficiente per chiudere il vecchio mutuo, sarà necessario, per il venditore, partecipare con le proprie sostanze fino a coprire tutto il capitale residuo.

Anche in questo caso l’atto di compravendita si fa particolarmente complicato ed è necessario sia mettere d’accordo le due banche sia ovviamente ricorrere alle prestazioni del notaio, che soprattutto in atti complessi è unico garante per il compratore, per il venditore e per le banche coinvolte.

A meno che non ci siano dunque i problemi sopra elencati, vendere una casa sulla quale grava ancora un mutuo è sicuramente possibile, nonché normalissimo.

Tantissime famiglie infatti, vuoi per la necessità di spostarsi, vuoi perché hanno bisogno di un’abitazione con caratteristiche diverse, finiscono per vendere la vecchia abitazione e acquistarne un’altra, nonostante sulla precedente insista ancora non solo il mutuo, ma anche l’ipoteca primaria della banca.

Ulteriori risorse utili

Se state pensando di vendere il vostro appartamento, vi suggeriamo di leggere una serie di articoli sul tema che potrebbero interessarvi:

Buon proseguimento su Affari Miei!

mm
Wealth Hacker
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.
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