Investimenti Immobiliari in Italia: Andamento del Mercato e Previsioni per il 2018

Sei alla ricerca di consigli per effettuare investimenti immobiliari e ti stai chiedendo se questo è il momento giusto per fare investimenti immobiliari redditizi in Italia?

In questo articolo troverai qualche utile consiglio per i tuoi investimenti e qualche dritta sugli errori da non commettere, oltre ad una analisi della situazione del mercato immobiliare oggi. Oltre a questa pagina, ti raccomando caldamente di leggere anche questa guida con 2 simulazioni concrete che ti forniscono un metodo universale ed immediatamente applicabile.

Il 2018 potrebbe essere l’anno buono per fare il grande passo: sia che l’idea sia quella di acquistare un immobile per abitarvi che per fare un investimento immobiliare, l’andamento del mercato e, in generale, dei prezzi sembra suggerire che siamo in una fase positiva sotto questo punto di vista per trovare occasioni a prezzi contenuti.

In molti l’hanno capito, tant’è che secondo i dati diffusi dall’osservatorio di Nomisma, si registra un segno più riguardo gli acquisti di appartamenti da adibire ad uso residenziale.

Il mercato immobiliare, è bene sottolinearlo in apertura, oltre ad essere schizofrenico, varia da zona a zona: molto spesso, persino all’interno della stessa città, i trend sono decisamente differenti.

Io mi rivolgo ad un pubblico variegato, quindi baso le mie analisi su dati generali che riguardano il nostro Paese: il caso particolare, dunque, potrebbe essere totalmente differente rispetto al ragionamento di massima che illustro. Non è un errore, devo per forza di cose semplificare alcuni concetti perchè, essendo il mercato immobiliare fortemente locale, non posso conoscere la situazione precisa di ogni quartiere di ogni città.

Questo articolo, in buona sostanza, si rivolge a chi vuole comprare casa per fare un investimento e non per abitarci: su questo tema ci sono tante altre guide, prima su tutta quella generale sull’acquisto della casa che ti consiglio di leggere.

Tra le varie soluzioni altere all’acquisto, inoltre, potresti valutare la prospettiva del leasing immobiliare se stai cercando una valida alternativa al classico mutuo.

Ti ripeto il concetto per non fraintenderci: in questa pagina si parla di investimenti nel mattone, non di compravendite residenziali.

Fare un investimento immobiliare vuol dire acquistare un immobile per metterlo a reddito dandolo in locazione oppure per rivenderlo in tempi migliori.

I dati ed i consigli che trovi nei prossimi paragrafi, dunque, vanno letti in quest’ottica.

Consigli per investire nel mercato immobiliare in maniera sicura

Prima di passare ad esaminare in maniera più approfondita il quadro generale di oggi circa il mercato immobiliare e l’andamento dello stesso, desidero fornirti qualche consiglio per investire sul mattone.

Sappiamo che, sino ad almeno pochi anni fa, noi italiani abbiamo sempre avuto come sogno quello di investire nel mattone, poiché tale forma di investimento è sempre parsa la modalità migliore per investire e far fruttare i risparmi.

Tuttavia questo genere di mercato non offre più le sicurezze di una volta e per questo non sempre è facile capire quando e se acquistare casa può essere un vero affare.

Di seguito troverai alcuni suggerimenti per capire se gli investimenti immobiliari sono sicuri e se conviene acquistare una casa, soprattutto se non essa non sarà la sede della residenza, ma un investimento vero e proprio.

Investi in Immobili con Soli 50€

Con Housers investi in tutta Europa direttamente online e con appena 50€. Grazie all'innovativa piattaforma puoi:

  • guadagnare subito interessi sui soldi che investi partecipando ad operazioni condotte da esperti in tutta Europa;
  • diversificare il rischio su più immobili e più città;
  • guadagnare con gli immobili liberandoti dalla burocrazia.

>> Iscriviti e Investi Sicuro <<

1. Studiare un quartiere/zona a fondo

Decidere di esaminare e “specializzarsi” su un determinato quartiere di una città, oppure su un arcipelago di paesi adiacenti, può essere l’arma vincente per captare in anticipo l’immobile che merita di essere acquistato e diventare la fonte del proprio investimento.

Studiare un’area implica conoscere la tipologia e il target di popolazione che ci vive, le tipologie di abitazioni che vi troviamo ubicate, i prezzi delle stesse.

È fondamentale conoscere tutto della zona di interesse, poiché questa è la strada giusta per capire quando siamo davanti ad un’occasione.

Su questa pagina puoi seguire l’andamento del mercato nelle principali città italiane. Inoltre, su Affari Miei trovi due approfondimenti dedicati a Milano e Roma.

2. Acquistare un appartamento affittato

Acquistare un alloggio o un immobile che sia già abitato da qualcuno che ha affittato permette di poter contare su un prezzo minore rispetto a quello che potremmo trovare per una casa che invece è vuota, nonostante la metratura sia la medesima: parliamo addirittura di un calo di prezzo pari al 25% circa, il quale verrà recuperato al momento in cui l’alloggio sarà svuotato, quando gli inquilini attuali decideranno di andarsene.

Se l’inquilino presente in casa ha già dato prove di solvibilità negli anni, inoltre, si elimina la rottura di scatole di dover selezionare attentamente chi ci dovrà pagare il canone mensile: di questi tempi, vista la legislazione italiana, non è di certo un male.

3. La nuda proprietà

Al pari del discorso appena fatto, anche acquistare la nuda proprietà può essere un ottimo investimento, in quanto la casa rimane abituata dall’attuale inquilino (l’usufruttuario), ma proprio per questo il valore dell’immobile può scendere in maniera molto significativa e si può trattare.

Acquistare la nuda proprietà implica che al momento del decesso dell’inquilino usufruttuario, la casa riacquisterà il pieno valore e, ovviamente, gli eredi del defunto non avranno alcun diritto sull’edificio stesso.

4. Attenzione al prezzo al mq!

Sapevi che nelle grandi città le case più spaziose hanno un costo al metro quadro minore rispetto alle abitazioni di dimensioni ridotte?

Questo vuole dire che gli immobili di minor metratura vanno tenuti d’occhio, anche perché le case piccole sono più richieste, sia nelle periferie che nei centri città.

Ovviamente, quando si effettua un investimento di questo tipo, è molto importante capire se la zona è ben servita oppure se potrebbe diveltarlo: trovare un immobile in una zona in via di prossima riqualificazione urbana può costare meno, e acquistare valore una volta che il processo di migliorie del quartiere.

Verifica sempre queste informazioni e assicurati che gli interventi siano fatti davvero: ricordati che siamo in Italia, non in Svizzera!

5. Scegliere la fase migliore in cui acquistare

Un altro consiglio fondamentale è quello di valutare con molta attenzione il momento in cui portare a termine la compravendita.

Essere consapevoli della fase attuale del ciclo immobiliare è fondamentale per concludere un affare, in quanto, nei periodi di recessione, i prezzi si abbassano, poiché è più difficile vendere ed è più importante, per chi vuole davvero vendere, farlo in fretta, magari proprio per contrastare i vari problemi legati alla recessione ciclica.

Nelle fasi in questione i prezzi si abbassano, mentre il numero di case tra cui scegliere aumenta. Ricordatelo!

6. Fare i conti per non sbagliare

Hai adocchiato una casa il cui valore non può aumentare significativamente nel lungo periodo, ma ti piace lo stesso e la vuoi a tutti i costi?

Prima di firmare, verifica che questa si possa affittare ad un canone annuo lordo pari ad almeno il 5% del valore totale dell’investimento (se fosse superiore sarebbe ancora meglio, secondo alcuni esperti l’ideale è il 10%), il quale è pari al prezzo di acquisto della casa (+ le provvigioni per l’agente immobiliare, le spese di ristrutturazione, se previste, e le spese richieste per effettuare le pratiche notarili del caso).

7. Compra immobili residenziali e non commerciali 

Preferire immobili a carattere residenziale è meglio che scegliere quelli a carattere commerciale, che magari possono sembrare più convenienti in vista di un guadagno, ma che richiedono adempimenti diversi e in un certo senso più complessi, come anche nel caso dei terreni.

Meglio non complicarsi la vita!


Vuoi Investire in Immobili? Ascolta il Podcast!


8. Trova venditori che siano motivati

Può sembrare fuori luogo cercare di capire con chi hai a che fare e chi è colui che ti sta vendendo la casa? Invece potrebbe essere d’aiuto nella conclusione di un affare.

Infatti trattare con qualcuno che ha una certa premura di vendere (magari perché deve usare gli introiti per comprare) potrebbe essere più profittevole che avere a che fare con un soggetto che ha molte case da vendere e che può permettersi di aspettare.

9. Negoziare

L’arte della negoziazione può tornarti utile: il primo trucchetto è quello di non esporti mai per primo dicendo un prezzo che intendi pagare.

Rischia che sia a vantaggio del tuo interlocutore, il quale magari si aspettava uno scambio meno vantaggioso.

Se poi credi di poter spuntare ancora qualcosina cerca almeno di provarci: potresti far diventare il tuo affare ancora più conveniente con un po’ di persuasione!

10. L’offerta va fatta per iscritto

Onde evitare spiacevoli inconvenienti, scrivi tutti gli accordi su appositi moduli che puoi trovare online o presso le agenzie immobiliari: evita gli accordi verbali, anche se conosci la persona che hai di fronte.

11. Attenzione a non perderci!

Tieni presente che, quando si acquista un immobile, spesso si considera solo la redditività, e mai le spese di mantenimento, le tasse e i vari  imprevisti che possiamo incontrare.

Per questo ti consiglio di essere realista e valutare ogni spesa, in modo che il tuo acquisto sia un investimento e non un errore.

Non tralasciare nemmeno uno dei punti sopraelencati e non ve re pentirai!

12. Immobili = reddito? Non sempre…

Sebbene la zona turistica possa sembrare un affare vantaggioso e redditizio, adatta a spendere soldi e investire nel mattone, non sempre è così.

Soprattutto se abitati da tutt’altra parte, considerae che converrebbe, se si optasse per tale scelta geografica, avere una persona di fiducia in loco, in grado di supportarti con varie pratiche burocratiche e non legate alla gestione della casa e degli affitti dei turisti.

I prezzi delle località turistiche, inoltre, spesso sono gonfiati anche da altri vincoli che fanno lievitare i prezzi e rendono gli investimenti non redditizi.

Ti pongo un esempio su un luogo che conosco personalmente: sono nato in un paesino della Costiera Amalfitana, nonostante la bolla speculativa degli anni Sessanta abbia purtroppo devastato irrimediabilmente l’aspetto del paese, esso rientra come tutto il territorio sotto la protezione dell’UNESCO ed esistono una miriade di vincoli paesaggistici che impediscono la costruzione di nuove abitazioni.

E’ semplice capire che una località di mare, a due passi di Amalfi, abbia un mercato estremamente forte vista la domanda di affitti turistici. L’intera economia è fondata sul turismo, tant’è che molti proprietari di immobili negli anni sono diventati albergatori avviando attività di B&B oppure affittando semplicemente le case tramite portali come AirBNB.

E la domanda interna? Ovviamente gli abitanti del posto vogliono comprare casa per viverci, non ci sono nuove costruzioni e quelle esistenti hanno già un valore elevato visti i flussi turistici.

Il risultato è che oggi per comprare un immobile centrale o semi centrale serve una cifra che va dai 4.500 ai 5.000€ al metro quadro: 100 metri quadri costano mezzo milione di euro.

Il rendimento di una casa di questo tipo data in locazione nei mesi estivi può arrivare al massimo a 30.000 euro (appena il 3% del valore dell’immobile) da cui devi sottrarre le spese di manutenzione, quelle di gestione e le tasse.

Ah, si…c’è anche chi pensa di vivere ancora negli anni Ottanta e fitta a nero ma io te lo sconsiglio caldamente!

13. Essere Obiettivi è fondamentale

Cerca di essere obiettivo nella valutazione dell’immobile che hai davanti: se perdi la ragione davanti ad una bella veranda, potresti non accorgerti che l’immobile è esposto a nord e che la muffa è pronta a fare la sua comparsa, anche se accuratamente nascosta dal venditore!

Se si trascurano alcuni dettagli più o meno importanti si rischia di accorgersi troppo tardi che il valore dell’immobile è stato compromesso dalle fette di prosciutto che ti sei messo davanti agli occhi.

Stai investendo, non stai comprando la casa dei tuoi sogni…anche se fosse, fa attenzione!

14. Investi in solitudine

Cosa significa? Ti consiglio, se puoi permettertelo, di investire da solo, e non in cooperazione con un amico o un parente: certamente questo ti porterà ad evitare eventuali scocciature future!

Prevenire è meglio che curare, sempre!

15. Investire all’estero conviene?

Hai intenzione di comprare un immobile all’estero? Come nel caso della casa in zona turistica, ricordateti che potresti avere maggiori mal di pancia a causa della distanza eventuale tra casa tua e quella che vorresti affittare.

Se tuttavia hai intenzione di farlo, cerca di tenere presente il rischio che potresti ulteriori rischi come quelli legati al cambio valuta, se vuoi acquistare fuori dalla zona euro.

Infatti in questi casi extra UE, è bene tenere sempre  a mente che un’abitazione comprata all’estero con un’altra moneta può essere assoggetata a cambiamenti che possono portare perdite.

Dopo aver visto 15 consigli fondamentali, la nostra analisi continua.

Previsioni sulla Ripresa del Mercato Immobiliare

Ora che abbiamo dato alcuni spunti che possono essere di ispirazione, vorrei proporti un’analisi più dettagliata sull’effettiva convenienza, o meno, che tale genere di investimento può avere, esaminando inoltre il mercato immobiliare e il suo andamento recente, così da aiutarti a leggere il quadro odierno e capire se tale investimento fa per te.

I dati che trovi di seguito sono quelli nazionali del noto portale Immobiliare.it.

Negli ultimi 24 mesi in Italia il prezzo a metro quadro è calato vistosamente, lo abbiamo analizzato approfonditamente anche nell’approfondimento dedicato all’andamento dei prezzi città per città.

La crisi economica e la stretta creditizia delle banche hanno influito su questo non poco. Nel mentre aggiorniamo siamo ad agosto 2017: il valore degli immobili continua a scendere inesorabilmente, anche se in maniera forse meno drammatica rispetto al passato recente.

(per consultare meglio il grafico, poni il tuo device mobile in posizione orizzontale)

Dati Immobiliare.it 

Nonostante i prezzi calanti ormai da anni, comunque, tra il 2015 ed il 2016 le compravendite sono ripartite ed anche il 2017-2018 dovrebbe continuare su questo trend.

Non bisogna lasciarsi fregare dall’idea che la recessione sia terminata: semplicemente chi aveva soldi da parte ha atteso ed ha “battezzato” questo periodo come il momento più proficuo per mettere a punto investimenti immobiliari redditizi.

Inoltre dobbiamo aggiungere un altro passaggio non secondario che si evince anche dallo studio citato precedentemente: la possibilità di comprare casa per gli italiani è subordinata alla concessione del mutuo da parte di una banca.

Non è, quindi, aumentata la ricchezza dei consumatori ma sono le banche che hanno ripreso ad erogare il credito soprattutto grazie all’aiutino del quantitative easing varato dalla BCE e che da più parti vorrebbero far terminare quanto prima.

Se vuoi investire nel mattone, dunque, questo potrebbe essere il momento giusto per una serie di condizioni favorevoli:

  • Il mercato immobiliare va a cicli e, nel lungo periodo, cresce sempre. L’ultimo picco si è registrato a metà dei primi anni 2000, prima di giungere ai livelli odierni. Per queste situazioni eterogenee oggi, o forse fra qualche mese, toccheremo il picco peggiore poi, per forza di cose, i prezzi saliranno;
  • Nei prossimi anni aumenteranno i mutui: questo ce lo fa pensare il QE della BCE. L’immissione di denaro da parte delle Istituzioni Europee ha proprio come obiettivo quello di far scendere i tassi dei mutui. Con ogni probabilità riprenderanno a concedere mutui a tassi più accessibili, quindi aumenterà la domanda di persone pronte a comprare casa. Sul punto, consiglio la lettura dell’articolo: Comprare casa senza soldi, investire nel mattone senza mutuo;
  • I timidi segnali di ripresa economica potrebbero far crescere la domanda: laddove il PIL dovesse ritornare a crescere (spronato anche da una serie di circostanze discutibili), è inevitabile che ci saranno più persone disposte ad acquistare. Più ce ne saranno, più chiaramente l’asticella del prezzo degli immobili si alzerà. Se in futuro vuoi dare in locazione l’appartamento, è bene che leggi la guida su come affittare casa.

Il mutuo: mai come oggi è un’occasione?

Approfondiamo quanto detto ora: quando parliamo di comprare casa per andarci a vivere sconsiglio vivamente il mutuo.

I maggiori esperti di finanza personale, in realtà, ritengono che la casa da adibire a propria abitazione non debba essere comprata ma non è quello che ci interessa in questa sede.

Nel paragrafo precedente hai letto che i mutui vengono erogati in questa fase con tassi decisamente bassi.

Se ciò potrebbe far aumentare il numero di potenziali compratori, potrebbe rappresentare un vantaggio anche per gli investitori.

Comprare una casa comporta un investimento di una buona fetta di liquidità, potrebbe tornare utile quindi pensare di prendere una parte dei soldi anche considerevole a mutuo (si può fino all’80% di solito) sfruttando i tassi molto bassi. Se vuoi rendertene conto da solo, clicca qui per fare un preventivo veloce.

Ovviamente il finanziamento, se adeguatamente spalmato nel tempo, verrebbe pagato dagli inquilini che corrispondono mensilmente il canone di locazione.

Cosa vuol dire dire questo?

Che per esempio con 12 mila euro di tasca tua potresti acquistare un immobile da 60 mila euro finanziato per i restanti 48 mila euro dal mutuo (a sua volta pagato tramite il canone di locazione riscosso che, assicurati prima, deve essere superiore alla rata che devi corrispondere alla banca).

Visto il trend rialzista di lungo periodo dei canoni di locazione, essenzialmente a causa dell’inflazione ma anche della mobilità lavorativa che caratterizza la nostra epoca, potresti trovarti dopo un po’ di anni a percepire un affitto più alto con il mutuo che, in caso di tasso fisso, resta uguale nella quantità delle rate ma, di fatto, “pesa” di meno.

Ovviamente bisogna avere una serie di requisiti per ottenere un mutuo e la credibilità che si ha verso la banca è in genere fondamentale per accedere al credito: se stai pensando di investire nel mattone, dunque, non sottovalutare questo aspetto!

Conclusioni: quali previsioni sul mercato immobiliare?

Le considerazioni espresse fanno credere che il 2018 sia l’anno buono per un investimento immobiliare in Italia o quanto meno per iniziare a pensarci.

I prezzi continuano a calare nonostante l’economia stia dando timidi segnali di ripresa e le banche sembrano intenzionate a mantenere bassi i tassi dei mutui.

Non ti so dire quando toccheremo il punto più basso – anche alla luce del fatto che ogni città ha una storia diversa – ma possiamo ipotizzare che, nel prossimo quinquennio, non sia da escludersi un leggero incremento dei prezzi degli appartamenti.

Le soluzioni migliori, se decidi di comprare, paiono l’acquisto in aree vicine alle università oppure in luoghi turistici da affittare con contratto transitorio.

Essendoci maggiore “volatilità” negli inquilini, il continuo ricambio e le condizioni economiche mediamente più elevate di chi alloggia dovrebbero dare qualche garanzia in più rispetto alla locazione in una zona residenziale.

Un’altra strada veramente interessante può essere rappresentata da soluzioni come quella offerta da Uniplaces che mira appunto a questo specifico target.

Se proprio vuoi investire in una zona residenziale, fallo su immobili di fascia medio-alta da locare a persone in grado di fornire adeguate garanzie economiche.

Tutto ciò, ovviamente, non può non prescindere dalla considerazione che ormai oggi nulla è più a tempo indeterminato e non è da escludersi che un lavoratore con tutte le carte in regola tra qualche anno, purtroppo, possa non essere più in grado di pagare.

Investire comporta sempre dei rischi ed è così anche quando l’oggetto dell’investimento è il mattone.

Alternative all’investimento immobiliare: i subaffitti

Se non hai abbastanza denaro o esperienza per avviare un’operazione di compravendita, esistono altre possibilità per guadagnare nel settore immobiliare. Tra queste, la migliore è quella delle sublocazioni: se vuoi approfondire, ti consiglio di leggere questa guida dettagliata.

Ulteriori risorse utili da consultare

Prima di salutarci, ti rimando ad altre risorse presenti sul blog che completano quanto ci siamo detti finora, a partire dall’importanza di essere a conoscenza della tassazione sul reddito di capitale, che intacca che entrate derivanti da investimenti e non solo. Trovi tutte le informazioni qui, nella guida di Affari Miei.

Inoltre ti consiglio di leggere questi testi:

Buona lettura e buoni investimenti!

mm
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.
mm
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.

7 COMMENTI

  1. Ho apprezzato molto il vostro articolo, anche io mi occupo di un blog immobiliare e gestisco un podcast su investimenti immobiliari e la materia in generale.

    I dati forniti sono stati molto interessanti, condivido la vostra riflessione in merito all’andamento ed al messaggio di positività che bisogna diffondere. Certo, l’economia in generale non va proprio benissimo, la politica fa rabbrividire per quanto non si preoccupi di risolvere i problemi.

    Tuttavia, i segnali sono rassicuranti e per chi ha qualche soldino in banca da destinare ad una potenziale caparra non c’è tempo da perdere, bisogna mettersi subito alla ricerca dell’affare giusto prima che i prezzi salgano nuovamente.

    Per concludere, dico questo anche perchè ho la fortuna di vedere la situazione da lontano, dal Regno unito esattamente. Qui gli affari sono giornalieri, il mercato ha una solidità abbastanza rimarcata.

    • Ciao Michele, grazie per il tuo intervento. Ascolterò il tuo podcast con estrema attenzione appena ne avrò la possibilità!

  2. Ritengo che l’investimento immobiliare sia attualmente più fattibile rispetto a qualche anno fa, in quanto c’è una coincidenza di condizioni a noi favorevoli:
    1) prezzi delle case mediamente più bassi rispetto a 10 anni fa
    2) tassi sui mutui ai minimi storici
    3) Mercato delle compravendite immobiliari in ripresa rispetto a 4-5 anni fa

    • Prego, questo blog è dedicato proprio a chi vuole curare minuziosamente i propri affari guardando tutto con la lente d’ingrandimento (se necessario!) 😉

LASCIA UN COMMENTO