Quanto Costa un Atto Notarile: Costo Rogito Notarile per Compravendite e Donazioni

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

13 Dicembre 2017

Quando ci troviamo davanti alla necessità di dover stipulare contratti di una certa natura è bene farsi assistere e consigliare da un soggetto che possa garantire per noi in caso di problemi. Inoltre è la legge stessa a prevede in modo obbligatorio la presenza di tale figura in determinate circostanze. Ci stiamo riferendo al notaio e agli atti notarili.

Ma quanto costa un atto notarile, e qual è l’iter per concluderlo correttamente? A cosa serve? In questo articolo te lo spiego, continua a leggere per trovare le risposte!

Cosa si intende per atto notarile?

L’atto notarile è quel documento redatto da un notaio che fa prova legale degli atti giuridici o dei fatti che il notaio stesso attesta che siano avvenuti dinanzi ad esso. Ci si avvale di questa figura quando bisogna dirigere dei documenti con un certo spessore economico e sociale.

In parole povere è quell’atto la cui attendibilità non dipende dalla valutazione discrezionale di un giudice ma è stabilità a priori dal legislatore che lo considera valido nel momento in cui vengono seguite tutte le formalità previste dall’atto stesso.

Tale documento, in base a quanto previsto dalla legge, deve essere redatto a mano, a macchina o a stampa dal notaio oppure da una persona di sua fiducia che dovrà essere seguita durante la stesura dell’atto.

L’atto notarile per alcune circostanze di particolare importanza è obbligatorio per legge. Ne sono esempio l’atto di compravendite e l’atto di donazione i quali ovviamente hanno dei costi.

La figura del notaio negli atti di compravendita

Per fare un po’ di chiarezza è importante sottolineare che quando parliamo di atti di compravendita parliamo anche di rogito notarile, dal momento che sono la stessa cosa.

Nell’atto di compravendita detto quindi anche rogito, il ruolo più importante viene rivestito dal notaio, il quale, presenti il venditore e il compratore garantirà l’identità delle parti, la legalità della forma dell’atto e la veridicità di quanto dichiarato, dal momento che esso, per legge, viene considerato un pubblico ufficiale.

Ma procediamo con ordine: nel momento in cui si decide di comprare una casa devono essere necessariamente seguite una serie di prassi ben stabilite.

Prima ancora di arrivare alla firma dell’atto di compravendita, c’è la firma di un contratto preliminare, tra l’acquirente e il venditore o eventualmente il costruttore, che prende il nome di compromesso.

A seguito del compromesso, come già è stato detto prima, vi è la firma dell’atto conclusivo che è rappresentato dal rogito, i quale da validità al passaggio di proprietà. Il rogito, al suo interno, dovrà contenere:

• il valore di cessione dell’immobile;
• i dati dell’ eventuale mediatore a cui ci si è rivolti per la compravendita;
• le spese sostenute;
• le modalità di pagamento.

Tutto ciò avviene davanti un notaio. Questo perché, attraverso i controlli che compie e rivestendo il ruolo di pubblico ufficiale, la sua presenza è necessaria e sufficiente per tutelare sia il venditore che l’acquirente. Infatti in fase di compravendita di un immobile, il notaio dovrà:

• accertare l’identità delle parti;
• verificherà che il venditore sia il completo titolare del diritto di proprietà dell’immobile che a seguito dell’atto di compravendita verrà trasferito al nuovo acquirente;
• controllare che l’immobile, sia da un punto di vista catastale che da un punto di vista urbanistico sia conforme;
• verificherà che non ci siano eventuali ipoteche che possono essere pregiudizievoli o di ostacolo alla vendita.

Una volta concluso l’atto di compravendita, il compito del notaio sarà quello di andare a trascriverlo alla Conservatoria, vale a dire l’ufficio dove sono conservati i registri immobiliari ed ipotecari, entro 20 giorni dal momento della firma.

Costo del rogito notarile

Ovviamente, il procedimento che precede così come l’affiancamento di un notaio ha dei costi che sono a carico dell’acquirente. Tali costi comprendono:

• l’onorario per l’attività professionale svolta dal notaio;
• le tasse, le imposte e le spese che sono dovute sia per le attività che il notaio deve svolgere prima e dopo l’atto notarile, sia per l’atto notarile stesso.

Inoltre, va precisato che ci sono delle tariffe minime e massime per i notai. Inizialmente, con il decreto legge Bersani del 2006, questa previsione era stata abolita. Successivamente è stata reintrodotta nel 2012 stabilendo delle tabelle specifiche che riportano indicativamente i compensi professionali.

I riferimenti di base, secondo quanto previsto dal decreto sono:

• valore immobile da 5.000 a 25.000 euro (valore di riferimento 15.000 euro) – percentuale: 7,66% del valore di riferimento – +16%, -5,99%;
• valore immobile da 25.001 a 500.000 euro (valore di riferimento: 262.500 euro) – percentuale: 1,078% del valore di riferimento – +5,990%, -0,653%;
• valore immobile da 500.001,00 a 1.000.000,00 euro (valore di riferimento: 750.000,00 euro) – percentuale: 0,440% del valore di riferimento – +0,653%, -0,410%;
• valore immobile da 1.000.001,00 a 3.500.000,00 euro (valore di riferimento: 2.250.000,00 euro) – percentuale: 0,210% del valore di riferimento – +0,410%, -0,160%;
• valore immobile da 3.500.001,00 a 5.000.000,00 euro (valore di riferimento: 4.250.000,00 euro) – percentuale: 0,140% del valore di riferimento – +0,160%, -0,120%.

Bisogna considerare anche l’esistenza di spese variabili. Infatti per calcolare la parcella di un notaio bisogna anche considerare le caratteristiche del professionista , ovvero la fama o la città o il livello di concorrenza di quest’ultimo.

Oppure bisogna tenere conto del valore della casa, oggetto del contratto di compravendita e del numero dei proprietari. Oppure dal grado di difficoltà o importanza dell’atto e via dicendo.

Ma nonostante i costi da affrontare, l’atto notarile ha un valore aggiunto per certi aspetti insostituibile infatti, oltre a rendere sicuro il contratto evitando di conseguenza litigi tra le parti in fase di giudizio, è considerato la migliore prova sia in fase di processo che in caso di recupero crediti.

Alla luce di ciò è consigliabile quindi valutare bene quale notaio scegliere. L’acquirente se da maggior peso alla sicurezza, si potrà affidare al notaio del venditore o dell’agenzia in modo da ottenere le giuste garanzie ed anche un risparmio a livello di tempi.

Quando invece l’obiettivo principale è quello di avere un risparmio economico, la strada da percorrere sarà un’altra: verranno chiesti direttamente i preventivi ai professionisti in modo da effettuare la scelta più conveniente.

Qui puoi leggere di più sul rogito notarile.

Spese notarili: le imposte da considerare

Agli onorari notarili vanno aggiunte le imposte dovute allo Stato, che sono diverse in base a se si acquista da un privato o da un’impresa costruttrice in quanto in questo caso l’atto sarà soggetto a IVA.

Le imposte saranno diverse anche in riferimento all’acquisto di una prima o seconda casa oppure se l’acquisto dell’immobile è per uso abitativo o commerciale.

Ora vediamo come procedere per calcolare le imposte dovute, ipotizzando di acquistare da un privato, quindi, esente da IVA. Bisogna considerare tre elementi:

• l’imposta di registro pari al 2% nel caso di prima casa oppure del 9% del valore catastale dell’immobile;
• l’imposta catastale pari a 50 euro;
• l’mposta ipotecaria pari a 50 euro.

Il valore catastale, si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente fisso che è di 115,5 nel caso della prima casa e di 126 per la seconda casa.

Facciamo un esempio pratico per toglierci ogni dubbio. Ipotizziamo di acquistare una prima casa al prezzo di 100.000 euro e una rendita catastale di 500 euro.

Innanzitutto ci calcoliamo il valore catastale moltiplicando 500 euro, vale a dire la rendita catastale per il coefficiente fisso di 115,5 in quanto parliamo di prima casa. Il risultato sarà di 57.750 euro.

Una volta ottenuto il valore catastale possiamo calcolarci l’imposta di registro che nel caso della prima casa è pari al 2 %, quindi, 57.750 x 2 / 100 sarà uguale a 1.155 euro.

A tale importo si andranno a sommare l’imposta catastale pari a 50 euro e l’imposta ipotecaria anch’essa pari a 50 euro. In conclusione, l’imposta dovuta per l’acquisto della prima casa con un privato sarà pari a 1.255.

Il discorso varia se l’acquisto avviene direttamente da un costruttore edile soggetto a IVA. Ciò comporterà una variazione dei valori da prendere in considerazione per fare il calcolo. Infatti in questo caso l’aliquota IVA sarà del:

• 4% per la prima casa;
• 10% per la seconda casa;
• 22% per le abitazioni di lusso.

Inoltre anche le imposte di registro, catastale e ipotecaria saranno fissate a 200 euro. Anche in questo caso ipotizzando l’acquisto di una prima casa al prezzo di 100.000 euro e il calcolo, considerando l’iva, sarà il seguente:

100.000 x 4 / 100 sarà uguale a 4.000 a cui si sommeranno 200 euro di imposta di registro + 200 euro di imposta catastale + 200 euro di imposta ipotecaria. Il risultato sarà di 4.600 euro.

Questo sarà il costo da sostenere al momento della stipula del contratto di compravendita  con un costruttore edile, a cui ovviamente va aggiunto il compenso che spetta al notaio.

Cosa si intende per atto di donazione?

La donazione è un contratto attraverso il quale una parte decide liberamente di arricchire un’altra parte. Gli elementi essenziali di questo contratto sono essenzialmente due:

• lo spirito di liberalità;
• l’arricchimento del donatario.

Essenziale per la validità è la forma che viene adottata per la donazione infatti, questa, deve essere redatta per atto pubblico, quindi attraverso un atto notarile da parte del notaio e in presenza di due testimoni .

E’ necessario un atto notarile perché è importante capire l’effetto che questo contratto avrà sul patrimonio del donante che dovrà essere quindi capace di intendere e di volere al momento della formazione dell’atto e consapevole delle conseguenze che ne deriveranno.

Di conseguenza il compito del notaio sarà proprio quello di valutare e garantire che il tutto avvenga non solo, nel modo più conforme in base a quanto sancito dalla legge, ma anche nella piena consapevolezza del donante.

La donazione può avvenire per tutti i tipi di beni, ad esclusione dei beni futuri e altrui, e in alcuni casi anche dei diritti. Possono essere donati anche immobili con riferimento non solo alla proprietà, ma anche agli altri diritti reali come, ad esempio, l’usufrutto, l’uso o il diritto di abitazione.

Nel caso in cui l’oggetto della donazione dovesse essere un immobile o diritti reali immobiliari, questa deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari e successivamente verrà effettuata una voltura in catasto.

I costi della donazione immobiliare

I costi di una donazione sono tutti a carico della persona a cui viene fatta la donazione e sono strettamente legati al grado di parentela che si ha col donante e dalla presenza di eventuali agevolazioni per la prima casa.

Nel caso della donazione di un immobile, la base imponibile su cui calcolare le imposte corrisponde al valore catastale dell’immobile.

Il valore catastale, così come accade nella compravendita, si calcola in base al valore della rendita catastale pari al 5 % moltiplicato per un coefficiente fisso che varia in base alla categoria dell’immobile.

Gli altri costi riguardano:

• l’imposta di registro se si supera la franchigia prevista dalla legge;
• l’imposta ipotecaria che è pari a 200 euro se si tratta di donazione della prima casa;
• l’imposta catastale anch’essa fissa a 200 euro se vengono richieste le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• l’imposta di bollo Forfettaria di 230 euro;
• la tassa per l’archivio notarile;
• i diritti per la trascrizione ipotecaria pari a 90 euro;
• l’onorario notarile.

Se vuoi approfondire il tema della donazione, ti consiglio di leggere la mia guida, che puoi trovare qui.

Questo è quello che devi sapere sull’atto notarile legato al passaggio di proprietà della casa. Se hai altre curiosità su questo argomento, eccoti un elenco di guide elaborate ad hoc per te:

• Comprare casa, la Bibbia sugli investimenti immobiliari
• Come valutare una casa
• Meglio il mutuo o l’affitto?
• Comprare casa senza soldi

Buon proseguimento su Affari Miei!