Imposta di Registro Prima Casa e Successive Abitazioni: Quanto si paga?

Prima di acquistare una casa sono diverse le cose che bisogna valutare e le domande che bisogna porsi. Innanzitutto, parliamo dell’acquisto di una prima casa o di una seconda casa? Vogliamo acquistare da un privato o direttamente da un costruttore? Possiamo accedere a delle agevolazioni fiscali? e se è si come possiamo farlo?

Se sei in quella fase della vita in cui queste domande iniziano ad essere più frequenti, l’articolo di seguito cercherà di darti tutte le risposte nel modo più comprensibile possibile, a partire dall’imposta di registro prima casa e non solo.

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Contatto di compravendita e contratto preliminare di compravendita: le differenze

Il contratto di compravendita, detto anche rogito, è quel contratto grazie al quale le parti, venditore e acquirente trasferiscono la proprietà dell’immobile.

In tal modo il venditore si impegna a consegnare la casa conforme a quanto concordato e quindi priva di vizi, mentre il compratore si impegna a pagare il prezzo.

Inoltre il contratto, per essere valido non deve presentare vizi di forma quindi deve essere redatto obbligatoriamente per iscritto, in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata ed essere successivamente trascritto nei registri immobiliari.

Al contrario del precedente invece, il contratto preliminare di compravendita, detto anche compromesso, è il principale strumento contrattuale che viene utilizzato dalle persone quando sono interessate alla vendita o all’acquisto di una casa e di conseguenza si impegnano per iscritto a fare ciò.

Capiamo bene che questa è la fase che precede il vero e proprio passaggio di proprietà che come è stato già ribadito all’inizio dell’articolo avviene con l’atto definito di compravendita.

Di solito però, prima di giungere ad un contratto preliminare o compromesso, ci possono essere delle trattative più o meno intense tra le parti.

Queste trattative possono culminare in una proposta d’acquisto che una volta mostrata alle parte e firmata e controfirmata diventa vincolante.

Quindi per riassumere, nel momento in cui siamo interessati ad una casa i passaggi da seguire sono:

  • la trattazione;
  • il compromesso;
  • l’atto di compravendita.

Qui puoi trovare qualche nozione sul contratto preliminare di compravendita, nel caso in cui tu volessi approfondire.

Imposte sulla prima casa

Le imposte dovute quando si decide di comprare una nuova casa dipendono da diversi fattori.

Bisogna vedere innanzitutto se il venditore è un privato oppure un’impresa ma sopratutto se l’acquisto avviene in presenza o meno del bonus prima casa, che altro non è che un’agevolazione fiscale.

Per ora ipotizziamo il caso dell’acquisto della prima casa usufruendo dei benefici fiscali prima casa, da un venditore privato o un’impresa esente dal pagamento dell’IVA. In questo caso bisognerà pagare le seguenti imposte:

  • imposta di registro proporzionale del 2% del valore catastale dell’immobile. Si ricorda che l’imposta di registro è una imposta indiretta, così definita perché colpisce il trasferimento di ricchezza come in questo caso per l’acquisto di una casa. Essa è dovuta allorquando si voglia registrare una scrittura pubblica o privata;
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro. In breve è un tipo di imposta che colpisce il trasferimento di proprietà di un immobile. Vale a dire nei casi di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione presso i pubblici registri immobiliari;
  • imposta catastale fissa di 50 euro che è dovuta per le volture catastali a seguito del trasferimento di immobili.

Per capire meglio facciamo un esempio pratico. Decido di acquistare un’immobile, il mio primo immobile, da un privato, dal valore di 150.000 euro con una rendita catastale di 1000 euro.

Il valore catastale, si ottiene moltiplicando la rendita catastale che in questo caso è pari a 1000 euro per il coefficiente fisso che è di 115,5 nel caso della prima casa e di 126 per la seconda casa.

Quindi moltiplico 1000 per 115,5 in quanto parliamo di prima casa. Il risultato sarà di 115.500 euro. Una volta ottenuto il valore catastale possiamo calcolarci l’imposta di registro che nel caso della prima casa è pari al 2 %, quindi, 115.500 x 2 / 100 sarà uguale a 2.310 euro.

A tale importo si andranno a sommare l’imposta catastale pari a 50 euro e l’imposta ipotecaria anch’essa pari a 50 euro.

In conclusione, l’imposta dovuta per l’acquisto della prima casa con un privato sarà pari a 2.410 euro.

I valori cambiano invece se il venditore è un’impresa di costruzione soggetto ad IVA sempre nell’ambito delle agevolazioni fiscali dovute dalla prima casa. Infatti in questo caso si avrà:

  • Iva ridotta al 4%;
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro.

Anche in questo caso ipotizzando l’acquisto di una prima casa al prezzo di 150.000 euro e il calcolo, considerando l’IVA, sarà il seguente: 1500.000 x 4 / 100 sarà uguale a 6.000 a cui si sommeranno 200 euro di imposta di registro più 200 euro di imposta catastale più 200 euro di imposta ipotecaria. Il risultato sarà di 6.600 euro.

Questo sarà il costo da sostenere al momento della stipula del contratto di compravendita con un costruttore edile, a cui ovviamente va aggiunto il compenso che spetta al notaio.

Come ottenere le agevolazioni fiscali sulla prima casa

Come è possibile ottenere il bonus sulla prima casa? E’ necessario rispettare determinate condizioni.Per prima cosa è importantissimo il luogo dove si vuole acquistare la prima casa.

Infatti per poter ottenere il bonus è necessario che l’abitazione si trovi nel Comune dove l’acquirente ha la propria residenza. Se dovesse avere la residenza in un altro comune, dovrà entro 18 mesi dall’acquisto, trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile.

L’atto di acquisto dell’abitazione dovrà contenere al suo interno la dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza.

Si ha ugualmente diritto al bonus nel caso in cui l’acquirente non abbia la residenza nel territorio del Comune dell’abitazione ma quello sia:

  • il territorio in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro se l’acquirente, per motivi di lavoro, si è dovuto trasferire all’estero;
  • il territorio in cui svolge la propria attività che può essere lavorativa, di studio o sportiva;
  • sull’intero territorio nazionale sempre se l’abitazione è stata acquistata come prima casa sul territorio italiano da un cittadino italiano emigrato all’estero.

Infine, l’abitazione che si ha intenzione di acquistare deve appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2, abitazioni di tipo civile;
  • A/3, abitazioni di tipo economico;
  • A/4, abitazioni di tipo popolare;
  • A/5, abitazioni di tipo ultra popolare;
  • A/6, abitazioni di tipo rurale;
  • A/7, abitazioni in villini;
  • A/11,abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.Il bonus invece non è ammesso per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle seguenti categorie catastali:
  • A/1, abitazioni di tipo signorile;
  • A/8, abitazioni in ville;
  • A/9, castelli e palazzi di grande pregio storico e artistico.

La legge ha inoltre previsto che dal primo gennaio 2016, i benefici fiscali sono estesi anche a coloro che ha già acquistato una casa utilizzando le agevolazioni fiscali. Per ottenere il bonus però è necessario che la casa posseduta sia venduta entro un anno dall’acquisto della nuova abitazione.

Questa volontà dovrà essere dichiarata nell’atto di acquisto del nuovo immobile con regime agevolato. Se la vendita dell’immobile non avviene non solo verranno perse le agevolazioni ma in più è previsto un’aumento delle imposte con relativi interessi e una sanzione.

Nel caso in cui sia l’acquirente stesso a rendersi conto di non riuscire a vendere l’immobile così come stabilito nell’atto d’acquisto, potrà proporre un’istanza all’ufficio dell’Agenzia dove è avvenuta la registrazione dell’atto chiedendo la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.

Imposte sulla seconda casa

Per la seconda casa acquistata da privati e nei casi in cui non si possa accedere alle agevolazioni fiscali, le imposte da versare saranno pari al:

  • 9% di imposta di registro;
  • 50 euro di imposta ipotecaria;
  • 50 euro di Imposta catastale.Invece per la seconda casa acquistata da costruttori edili soggetti a IVA le imposte saranno pari al:
  • 10% di IVA oppure 22% di IVA se ci si riferisce ad abitazioni di tipo signorile o ad abitazioni in ville oppure infine a castelli e palazzi di grande pregio storico e artistico.
  • 200 euro di imposta di registro;
  • 200 euro di imposta ipotecaria;
  • 200 euro di imposta catastale.

Spese notarili

In capo all’acquirente non graveranno soltanto le tasse e le imposte ma anche l’onorario che spetta al notaio sia per l’attività professionale svolta prima e dopo l’atto di compravendita che per l’atto notarile in se.

Va precisato che ci sono delle tariffe minime e massime per i notai. Inizialmente, con il decreto legge Bersani del 2006, questa previsione era stata abolita. Successivamente è stata reintrodotta nel 2012 stabilendo delle tabelle specifiche che riportano indicativamente i compensi professionali.

Inoltre non si può trascurare l’esistenza di spese variabili. Infatti per calcolare la parcella di un notaio bisogna anche considerare le caratteristiche del professionista , ovvero la fama o la città o il livello di concorrenza di quest’ultimo.

Nonostante i costi da affrontare, l’atto notarile è necessario perché oltre a rendere sicuro il contratto evitando di conseguenza litigi tra le parti in fase di giudizio, è considerato la migliore prova sia in fase di processo che in caso di recupero crediti. Senza contare che è previsto obbligatoriamente dalla legge.

Alla luce di ciò è consigliabile quindi valutare bene quale notaio scegliere e se si è alla ricerca di un risparmio economico c’è la possibilità di chiedere i preventivi ai professionisti in modo da prendere la scelta più conveniente.

Se vuoi approfondire questo argomento, ti lascio la mia guida dedicata al costo degli atti notarili. Buona lettura!

mm
Wealth Hacker
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.
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Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.

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