Donazione Immobile: guida all’Atto e Revoca

La donazione di immobili, che all’apparenza e soprattutto per chi non ha conoscenza profonda del diritto, è un atto relativamente complesso all’interno del quale rientrano valutazioni importanti non solo sulla forma, ma anche sullo stato emotivo dei soggetti coinvolti.

Quando si parla poi di andare a donare un immobile, un bene che appartiene ad una categoria per la quale il nostro ordinamento riserva un trattamento decisamente particolare, le cose potrebbero complicarsi ulteriormente.

Niente paura però, perché possiamo sicuramente scomporre in tutte le sue parti la donazione di immobile e provare a capire come funziona questo istituto, quanto costa e quali conseguenze comporta.

Che cos’è la donazione?

Nonostante tutti sappiano, nel linguaggio nostro di tutti i giorni, cosa voglia dire donare, quando parliamo di legge e diritto dobbiamo necessariamente preoccuparci di cosa intendano poi il codice e l’ordinamento.

Per il nostro ordinamento la donazione è un atto tramite il quale si trasferisce la proprietà di una cosa (ma anche altri tipi di diritti reali, che non ci interesseranno però nel corso di questa trattazione) senza che vi sia una contropartita o una controprestazione di alcun tipo.

Si tratta dunque del trasferimento di un immobile senza che il ricevente abbia a che pagare nulla oppure a svolgere alcun tipo di prestazione in cambio.

Sembrerebbe facile e lineare, ma partendo innanzitutto da quello che è l’animus, ovvero le profonde condizioni che hanno portato il donante a prendere una decisione del genere, le cose si fanno più complesse.

Non si può donare una casa poi così liberamente

La donazione non è un atto completamente libero, come potremmo intenderlo se nell’equazione inserissimo solo il suo significato nel linguaggio comune.

Si può ad esempio donare anche in punto di morte, combinando la donazione con le disposizioni testamentarie, ma la donazione non può andare in alcun modo ad intaccare quanto previsto in tema di successione legittima.

La donazione inoltre non può essere mai uno strumento per sottrarre il proprio patrimonio alle pretese dei creditori, di qualunque tipo essi siano.

È necessario dunque quantomeno tenere conto anche delle pretese di chi ne ha diritto, su tutti creditori e potenziali eredi.

Revoca Donazione: l’Atto si può revocare!

Chi ha avuto modo di provare a vendere un immobile precedentemente donato sa bene che in genere i soggetti potenzialmente coinvolti, acquirenti e agenti, trattano questo tipo di immobili con una certa diffidenza.

Si tratta di una diffidenza che ha i piedi ben saldi in quelle che sono le norme di legge, dato che la donazione, nel caso in cui si presentino delle determinate condizioni anch’esse rigorosamente enumerate dalla legge.

La donazione può infatti essere revocata:

  • nel caso in cui il ricevente abbia ucciso o abbia tentato di uccidere chi ha donato il bene, il coniuge dello stesso, un discendente o un ascendente;
  • nel caso in cui il ricevente abbia denunciato senza fondamento oppure abbia prodotto falsa testimonianza, nel caso in cui il reato coinvolto preveda tra le possibili pene l’ergastolo o con la reclusione minima di 3 anni;
  • nel caso in cui il ricevente abbia ingiuriato (quanto l’ingiuria è però rilevante per l’ordinamento);
  • nel caso in cui il ricevente arrechi pregiudizio e danno al patrimonio del donante;
  • nel caso in cui il ricevente abbia rifiutato di versare gli alimenti dovuti.

Un altro caso tipico che permette di revocare la donazione è quello che il diritto chiama la sopravvenienza di figli del donante, così come specificato dall’articolo 803 del Codice Civile.

Si tratta di casi specifici nei quali il donante realizza di avere prole solo successivamente all’atto di donazione.

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Come si fa l’Atto di donazione?

Così come per qualunque tipo altro di atto che trasferisca diritti reali su cosa immobile, anche per la donazione è necessario l’atto pubblico. Senza la presenza del relativo atto pubblico, l’atto è da considerarsi nullo.

Si tratta di un atto solenne, che l’ordinamento ha previsto al fine di permettere al soggetto che dona l’importanza della privazione del patrimonio che va appunto a compiersi per tramite della donazione.

L’atto pubblico è un tipo di atto che va preparato e accettato in sede notarile. Sarà proprio l’accettazione a perfezionare l’atto, nel senso di renderlo valido e a fargli produrre i suoi effetti.

La donazione può essere revocata prima che il ricevente la accetti.

Nel contratto di donazione possono esserci delle condizioni

All’interno del contratto di donazione si possono altresì inserire diverse clausole di tipo condizionale. Si può ad esempio rendere la donazione valida soltanto nel caso in cui il ricevente contragga davvero matrimonio, oppure alla nascita di un figlio.

Si può inoltre applicare quella che in gergo tecnico viene chiamata la reversibilità: si può inserire per intenderci una clausola, prevista dall’articolo 791 del Codice Civile, grazie alla quale nel caso in cui il ricevente e i suoi eredi muoiano prima del donante, i beni torneranno in capo a quest’ultimo.

La particolarità della donazione obnuziale

Si tratta di un termine apparentemente oscuro, che sta ad indicare un atto di donazione che si perfezionerà soltanto nel caso in cui il ricevente dovesse contrarre matrimonio.

In questo caso però si tratta di una donazione sui generis, almeno rispetto alla disciplina generale della donazione.

In questo caso infatti si tratterebbe di atto unilaterale che non si perfeziona con l’accettazione da parte del ricevente, ma piuttosto con la contrazione del matrimonio.

La donazione al figlio

Quando la donazione si interseca con i beni immobili che potrebbero essere oggetto di eredità, la questione si fa ulteriormente complicata.

Secondo le leggi vigenti infatti la donazione al figlio e dunque ad un erede legittimo è considerata successione anticipata ed è dunque soggetta alle norme che riguardano la successione.

L’eventuale rinuncia dei co-eredi al bene in questione è invalida, in quanto nessuno può rinunciare ad un bene del quale non ha ancora ricevuto la proprietà e dunque apre a scenari particolarmente nefasti una volta che la successione si dovrà aprire.

Per questo motivo la donazione al figlio è fortemente sconsigliata e i notai spingono per muoversi lungo altri percorsi:

  • la vendita onerosa: deve essere però una vendita a tutti gli effetti e a prezzi di mercato. Deve inoltre esserci passaggio di denaro documentato;
  • la donazione con vendita: viene donato il bene a tutti i co-eredi che ne hanno diritto; questi poi venderanno il bene alla figura che era stata individuata come ricevente della donazione.

Perché i notai sconsigliano in genere il ricorso alla donazione?

La donazione è un atto relativamente complesso, sottoposto tra le altre cose ad una disciplina non sempre chiara nel nostro ordinamento.

I notai tendono a sconsigliare la donazione in quanto atto che dispone comunque di sostanze patrimoniali importanti, soprattutto nel caso specifico di cui stiamo parlando, ovvero della donazione di immobili, e che al tempo stesso fa gravare sul bene quella che è la scure della revoca.

Il bene immobile che è stato donato è soggetto per un periodo decisamente lungo alla possibilità di revoca, cosa che lo rende un bene molto meno appetibile sul mercato e anche nel caso in cui dovesse essere utilizzato come propria abitazione, si continuerà a vivere con la preoccupazione che, ricorrendo uno dei casi enumerati dal codice, ci si potrebbe ritrovare privi del bene che ci era stato donato.

I costi della donazione

Fiscalmente parlando, la donazione è assoggettata alle stesse imposte che gravano sulla successione e dunque non dovrebbe essere considerata in alcun modo una tipologia di trasferimento di proprietà di cose immobili per evitare le gravose imposte che il nostro ordinamento applica sulla successione.

Alle imposte vanno aggiunti i costi dell’atto, ovvero quanto dovremo versare al notaio per la redazione e la registrazione dello stesso.

Nel momento in cui vi scriviamo:

  • per i parenti di primo grado, nello specifico figli, genitori o coniugi, vige un’imposta del 4% sul valore della donazione;
  • per i parenti di secondo grado, fratelli e sorelle, vige invece un’imposta del 6%.

In aggiunta, per i beni immobili, e questo è il caso di cui stiamo parlando nello specifico, vanno versate anche le imposte ipotecarie (2%) e le imposte catastali (1), anche se è possibile pagarle in soluzione fissa a 160 euro nel caso in cui si tratti di prima abitazione per il ricevente.

mm
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.
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Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.

7 COMMENTI

  1. Grazie per la lezione. che ritengo molto interessante. Adesso vorrei fare una domanda: Mio figlio, ora celibe,vorrebbe donare a me il suo appartamento. Dopo sposato,moglie e figli possono far valere altri diritti di legittimità? Vi prego di rispondere al mio indirizzo e-mail

  2. Vorrei sapere se uno dei 2 genitori muore avendo lasciato un atto di donazione ad un figlio essendo 3 figli uno di questi può impugnare la parte della mamma??

  3. Vorrei sapere se posso recedere da una donazione di terreni e una casa data in donazione nel 2014, Nell’atto era previsto”Il donante ribadisce, e la parte donataria in persona del suo legale rappresentante, prende atto che il presente trasferimento viene stipulato per una finalità di pubblica utilità e precisamente allo scopo dello studio e ricerca della biodiversità in agricoltura. Stante quanto sopra la parte donataria, in via subordinata, richiede le esenzioni di cui all’art. 3 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, impegnandosi, ai sensi del terzo comma del predetto articolo 3, a dimostrare, entro cinque anni dalla presente donazione, di aver impiegato i beni ricevuti per la finalità indicata dal donante”. Non essendo stato fatto nulla, con le colture praticamente abbandonate e in disfacimento, vorrei sapere come posso rientrare dei beni donati. Grazie

    • Ciao, secondo me in questi casi conviene passare da un legale e far leggere tutto. Online è difficile prendersi la responsabilità di dare consigli così delicati.

      In bocca al lupo!

  4. salve, in fase si separazione, abbiamo traferito l’immobile di proprietà, di cui io ne ho l’usufrutto (era in regime di comunione di beni) ad una figlia; la separazione è stata effettuata nel mese di maggio 2016 con omologa in data 07/07/2016, nel frattempo, il mio ex marito era in attesa di una bimba nata nel settembre del 2016. Lui e la sua compagna possono rivendicare parte della casa per la nuova arrivata? (era già stata concepita)
    Grazie per la cortese attenzione

  5. Buonasera,
    ho un quesito da porre. Mio papà, già vedovo con prole, si è sposato con mia mamma in seconde nozze e sono nato io. Lui è deceduto nel 1994, era in comunione di beni con mia mamma e tutti i beni sono stati acquistati dopo il matrimonio, possedevano un terreno e la prima casa. Il terreno nel 1993 venne donato a mia sorella (nata nel primo matrimonio di mio padre). Con il decesso di nostro padre sia io che mia sorella possediamo 1/6 della casa perché mia sorella nel frattempo ha venduto il terreno. Qualche giorno fa è deceduta mia madre e gli accordi verbali erano che la casa in parola diventasse tutta mia. Credo che la mia quota in successione sia 5/6. Premetto che io posseggo già la prima casa. Come si deve procedere con il restante 1/6 che mia sorella mi vuole cedere?
    Dati al catasto Cat. A/5 classe 2 vani 4 rendita € 146,67
    cortesemente la risposta anche alla mia mail

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