Comprare Casa è un Rischio o un Affare? Bibbia sugli Investimenti Immobiliari: Casi di Studio Concreti e Consigli Fondamentali [2026]

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

19 Settembre 2026

Ogni volta che parlo di soldi, inevitabilmente il discorso cade sul tema immobili: comprare casa è un pallino nella testa di noi italiani che, tuttavia, tendiamo a fare confusione tra l’acquisto ad uso abitativo ed il concetto di investimento immobiliare che è tutt’altra cosa. Come iniziare a investire in immobili?

In questo articolo proveremo a fare chiarezza sui seguenti temi:

Come fare i migliori investimenti immobiliari

Piccola premessa: se stai leggendo questo articolo è molto probabile che ti sia posto almeno una volta in vita tua il problema di investire nel mattone o che la cosa, in ogni caso, ti affascini.

La ricchezza, del resto, tende a manifestarsi nei beni materiali: quante volte hai pensato ad una persona che ritieni ricca, o quanto meno benestante, ed hai iniziato mentalmente a ricostruire le sue proprietà immobiliari e terriere?

Tuttavia il concetto di ricchezza in termini di patrimonio immobiliare o di beni “tangibili” non coincide sempre con la ricchezza finanziaria, che è tutt’altra cosa.

Te lo dico francamente per smontare l’equazione “tante case = tanta ricchezza” che sovente è nella testa dei miei interlocutori.

Questo articolo nasce con un obiettivo ben preciso: vuole essere il miglior approfondimento presente sul web che tratta la materia degli investimenti immobiliari.

Una vera e propria guida analitica che ti spieghi quando conviene comprare casa per effettuare un investimento ponendoti dei casi concreti.

Ho deciso di scrivere questa guida fondamentale dopo anni di studio nel corso dei quali ho letto tantissimi libri sul tema, ho osservato il mercato di due località che conosco seguendo l’andamento dei prezzi e visionando personalmente decine di immobili.

Ti prego di segnalarmi nei commenti o in posta elettronica la presenza di eventuali errori o imprecisioni, così da aiutarmi a rendere quanto più reale e preciso possibile questo approfondimento.

Ho scritto la prima versione di questa guida nel 2017, quasi dieci anni fa. In questo aggiornamento ho rifatto le simulazioni utilizzando i prezzi richiesti rilevati a settembre 2026 e ipotesi esplicite su acquisto, mutui, affitti e costi.

Non parto dall’idea che l’immobiliare sia una sola, ma nemmeno che basti comprare una casa per vivere di rendita. Nei due esempi ipotizzo di saper negoziare il prezzo e gestire bene l’affitto: un minimo di bravura ci deve essere, altrimenti i risultati cambiano.

Per Maiori utilizzo anche le informazioni operative raccolte personalmente e raccontate nel mio video sugli affitti brevi: chiarirò quali dati vengono da quell’esperienza e quali sono le ipotesi di questo aggiornamento.

Ciò detto, direi che possiamo cominciare.

Investire in immobili oggi

I numeri che ti riporto possono non corrispondere precisamente alla tua zona, te lo dico a scanso di equivoci perché il mercato immobiliare è influenzato da dinamiche fortemente locali, però puoi utilizzare lo schema che riporto nelle prossime righe per fare un calcolo e valutare la convenienza dell’area in cui vivi o di quella in cui sei interessato ad operare.

Investire in immobili può convenire quando il prezzo d’acquisto, il reddito netto e l’impegno richiesto stanno in equilibrio. Il canone lordo da solo non basta: devi considerare spese iniziali, imposte, manutenzione, eventuale mutuo e periodi senza incassi.

Le quotazioni dei portali sono prezzi richiesti, non prezzi dei rogiti. Negli esempi ipotizzo di comprare al 20% in meno del riferimento di partenza: è un obiettivo di negoziazione, non uno sconto medio certificato né una promessa. Richiede ricerca, pazienza e un immobile senza problemi nascosti che si mangino il risparmio.

Piccolo appunto sulla stima dei costi: notaio, agenzia, lavori e assicurazioni sono budget della simulazione, non preventivi. Ipotizzo un acquisto da privato senza agevolazioni prima casa, con applicazione del prezzo-valore, e un mutuo diretto con la banca, senza mediatore creditizio. Le rendite catastali sono assunte per rendere riproducibili i calcoli.

Lo scopo è fornirti un metodo: i conti sono verificabili, ma il risultato della tua operazione dipenderà dai dati della casa che comprerai. Gli importi sono arrotondati ai centesimi o all’euro nel testo; i calcoli utilizzano i valori non arrotondati.

Grazie a questo articolo, infatti, sarai in grado di avere in testa una mappa operativa per una prima valutazione della convenienza: in molti casi, te lo assicuro, ti conviene restare a guardare.

Da dove iniziare e quanto capitale serve

Prima di cercare l’affare, scegli a chi vuoi affittare e studia una zona precisa. Poi separa il prezzo della casa dai soldi che devi avere disponibili: oltre all’anticipo ci sono lavori, arredi, imposte, agenzia e notaio.

Il mutuo dei nostri esempi copre il 75% del solo prezzo di acquisto. Il restante 25% e le spese accessorie li paghiamo noi; teniamo inoltre una riserva liquida per gli imprevisti. Non finanzio lavori e polizze per trent’anni e non considero il deposito cauzionale dell’inquilino come un guadagno.

Guida Pratica per investire nel mercato immobiliare: due città a confronto

Dopo aver fatto tutte le premesse del caso, entriamo nell’analisi concreta che devi stampare ed utilizzare come bibbia prima di investire in immobili.

Ho scelto di fare una simulazione basandomi su due città che conosco:

Torino

E’ la città in cui vivo attualmente, la mia simulazione è incentrata sul quartiere San Paolo in cui risiedo ed impostata sull’acquisto di un bilocale di circa 50 mq da affittare agli studenti che vengono in città per studiare al Politecnico.

Torino può essere un valido esempio se vuoi investire una grande città perché gran parte delle sue caratteristiche sono comuni a tutte le grandi aree urbane.

Maiori (SA)

Maiori è il mio paese di origine dove ho vissuto per 25 anni. Situato in Costiera Amalfitana, è in una posizione strategica perché è vicino alle più rinomate Amalfi, Positano e Ravello e rappresenta una località tipicamente turistica che può essere presa come esempio per chi vuole effettuare un investimento immobiliare da monetizzare con affitti brevi per i vacanzieri.

Foto – Antonio Zuppardo

Ora ti spiego analiticamente il metodo che ho utilizzato per fare i miei calcoli.

Ipotesi #1 – Torino

Come accennato, la mia ipotesi si basa sull’acquisto di un immobile ubicato nel quartiere San Paolo, zona strategica perché molto vicina al Politecnico di Torino ed ideale per gli affitti agli studenti in quanto meno cara dell’area immediatamente più vicina all’Università.

L’area è ben servita dai mezzi pubblici ed è commercialmente viva, gran parte del quartiere è abitato da famiglie, anziani, lavoratori o studenti ed il mercato degli affitti va bene sia perché orientato ai flussi di fuori sede che vengono a studiare a Torino che ai flussi di lavoratori che si trasferiscono in città.

Ad agosto 2026, Immobiliare.it indica per San Paolo circa 2.510€ al metro quadro richiesti. È una media di zona, non la valutazione di un preciso bilocale.

Stimiamo di essere dei bravi negoziatori: 50 mq per 2.510€ fanno 125.500€ di riferimento, ai quali togliamo il 20% di trattativa.

Arriviamo a 100.400€ per l’acquisto. Non stiamo ipotizzando il nuovo o la casa perfetta, ma un bilocale esistente da sistemare, senza interventi strutturali o rifacimento completo degli impianti.

Per i lavori mettiamo a budget 15.000€. L’immobile va arredato: anche qui non ci spingiamo in troppi eccessi (Ikea, Mondo Convenienza e simili sono nostri alleati!) e fissiamo 8.000€ di spesa.

Possiamo acquistare con i nostri soldi oppure utilizzare la leva del mutuo. Il debito riduce l’esborso iniziale, ma aggiunge interessi e un impegno che continua anche quando l’inquilino non paga. Il mutuo non è obbligatorio per fare un buon investimento: bisogna vedere se i numeri reggono.

Ipotizziamo di ottenere il 75% del prezzo di acquisto, quindi 75.300€, e di versare un anticipo del 25%, pari a 25.100€. Lavori e spese accessorie restano a nostro carico.

Per il finanziamento assumiamo un tasso fisso nominale del 2,95% e una durata di 30 anni, con ammortamento a rate mensili costanti. La rata di capitale e interessi è 315,44€ al mese, pari a circa 3.785,29€ annui.

Il TAEG indicativo del modello è circa il 3,53%: comprende 1.500€ iniziali per istruttoria e perizia, 1.506€ di imposta sostitutiva (2% del mutuo) e una componente assicurativa obbligatoria ipotizzata di 100€ l’anno, pagata a fine anno e già compresa nell’assicurazione casa conteggiata sotto. Non assumo altri costi obbligatori; le spese notarili sono escluse dal TAEG ma incluse nell’esborso iniziale. È una simulazione, non un’offerta bancaria: il preventivo effettivo dipenderà da immobile, età, reddito e condizioni applicate.

Il TAN serve a calcolare la rata; il TAEG aiuta a confrontare il costo complessivo del credito. Non sommiamo quindi un’altra volta il TAEG alla rata. Le rilevazioni sui mutui seconda casa di settembre 2026 sono un riferimento di mercato, non un preventivo per questa specifica operazione.

Capitolo assicurazione. Nel modello accantono 360€ annui per la copertura della casa. La componente incendio e scoppio richiesta dalla banca è già compresa, non si aggiunge.

Costo complessivo dell’operazione

Per comprare e preparare l’alloggio, senza ancora considerare il finanziamento, ipotizziamo:

• 100.400€ per l’immobile;
• 15.000€ per i lavori;
• 8.000€ per arredamento ed elettrodomestici;
• 3.674,64€ di agenzia, assumendo il 3% del prezzo più IVA al 22%;
• 5.770€ di imposte sull’acquisto;
• 2.500€ di budget per il notaio della compravendita, separato dalle imposte già indicate;
• 500€ per verifiche tecniche preliminari.

Le imposte sono calcolate assumendo una rendita catastale di 500€: 500 × 126 × 9% = 5.670€ di registro, più 50€ di imposta ipotecaria e 50 € catastale. Il 126 incorpora già la rivalutazione della rendita. Non è il 9% del prezzo di acquisto. Il regime ipotizzato è quello del prezzo-valore per un acquisto da privato senza agevolazioni prima casa; condizioni diverse richiedono un altro conteggio.

135.844,64€ è il costo iniziale dell’immobile pronto da affittare, acquistato senza mutuo.

Se ricorriamo al mutuo, aggiungiamo 1.500€ di istruttoria e perizia, 1.506€ di imposta sostitutiva e 1.000€ di budget notarile per l’atto di mutuo: 4.006€ di spese iniziali di finanziamento.

Il totale iniziale sale a 139.850,64€, di cui la banca finanzia 75.300€:

64.550,64€ sono i soldi da mettere subito di tasca propria. Aggiungendo una riserva liquida di 6.000€, la disponibilità iniziale necessaria è 70.550,64€.

La riserva non è una spesa già sostenuta e non la sottraggo di nuovo ogni anno. Gli interessi futuri del mutuo, invece, sono nelle rate: non li sommo tutti al costo iniziale per calcolare un rendimento annuale.

Locazione dell’immobile

Lo scopo è quello di affittare l’alloggio a studenti o lavoratori. Nel bilocale ipotizziamo due posti letto e, se siamo bravi a scegliere e presentare la casa, puntiamo a 700€ mensili complessivi, escluse spese e utenze, per 12 mensilità. La nostra entrata lorda è di 8.400€ annui.

È un obiettivo di buona gestione: un bilocale arredato di 50 mq in zona, con due letti singoli nel mentre sto scrivendo viene proposto a 650€ più spese nella rilevazione utilizzata. Noi assumiamo di ottenere qualcosa in più, non che ogni bilocale si affitti automaticamente a 700€ tutto l’anno.

Per semplificare, facciamo finta di affittare la casa da soli senza agenzia: se compriamo una casa sola e viviamo in città si può gestire, se puntiamo a possedere tanti immobili diventa effettivamente difficile non avvalersi di una mediazione.

Nel conto fiscale assumiamo una locazione a canone libero con cedolare secca al 21%, non il contratto agevolato per studenti: 8.400 × 21% = 1.764€, quindi restano 6.636€. Un contratto concordato può avere agevolazioni, ma canone e requisiti vanno verificati: non sommo il prezzo libero ai vantaggi fiscali di un contratto diverso.

Porto da 1.500 a 2.250 € annui il vecchio budget per IMU, spese non recuperabili dal conduttore e manutenzione, aumentandolo del 50%. Con la rendita ipotetica di 500€ e l’aliquota ordinaria dell’1,06%, l’IMU è 890,40€; i restanti 1.359,60€ sono un budget per spese a nostro carico e accantonamenti. L’aliquota è riportata nel prospetto IMU Torino 2026. Le spese rimborsate dall’inquilino non sono né guadagno né costo aggiuntivo nel modello.

Sottraiamo anche i 360 € di assicurazione casa:

• 8.400€ di affitti − 1.764€ di cedolare − 2.250€ di spese e accantonamenti − 360€ di assicurazione = 4.026€ prima del mutuo;
• 4.026 € − 3.785,29€ di rate = 240,71€ annui disponibili dopo il mutuo.

Ci restano circa 241€ all’anno, ossia 20€ al mese, dopo costi, imposte, accantonamenti e rate.

Non è tutto il risultato dell’investimento: nel primo anno abbiamo anche restituito 1.585,26€ di capitale alla banca. Il debito si è ridotto di quella somma, ma non sono soldi disponibili sul conto. Vedremo tra poco come leggere insieme questi due dati.

Il margine di cassa è sottile: con una sola mensilità non incassata il saldo scende a circa −312 € annui, ipotizzando gli stessi costi e la cedolare sui soli undici mesi locati. È uno scenario di sfitto, non una simulazione delle regole fiscali e delle spese legali della morosità.

Ora facciamo anche l’esempio relativo all’acquisto dell’immobile in una località turistica, per poi tirare le somme congiuntamente.

Ipotesi #2 – Maiori (SA)

Ti piace questa foto? L’ho scattata qualche anno fa dalla casa dove vivevo!

Come anticipato, in questa seconda ipotesi parliamo di una località turistica. Maiori è un paese strategico in Costiera Amalfitana perché non è mainstream come i luoghi più noti ma è molto vicino e, soprattutto, ha più spazio e quindi più immobili.

La cittadina è ben collegata ai principali luoghi d’interesse via mare e, con qualche grattacapo dovuto al traffico, è raggiungibile abbastanza agevolmente con l’automobile o con i mezzi pubblici.

Maiori, inoltre, ha la spiaggia più grande della Costiera Amalfitana (che in realtà non è Rimini o Riccione, quindi non ti aspettare chilometri di ombrelloni e sedie) ed attira una clientela turistica mista: molte famiglie della Campania o delle regioni vicine sono solite trascorrere le vacanze e, negli ultimi anni, è fortemente cresciuta la presenza straniera.

Il turismo low cost è in larga parte migrato verso altre mete, quindi coloro che possono permettersi una vacanza a Maiori sono potenzialmente medio-alto spendenti.

La domanda turistica è stagionale: non possiamo prendere il prezzo di agosto e moltiplicarlo per tutto l’anno. Mentre a Torino puntiamo a contratti continuativi, qui il ricambio è molto più frequente e richiede organizzazione.

C’è l’incombenza di seguire arrivi e partenze oppure delegare ad altri. Nel caso base gestiamo personalmente prenotazioni, ospiti e organizzazione, pagando comunque pulizie e lavanderia. Più avanti calcoleremo anche l’effetto della gestione delegata.

Veniamo all’analisi di mercato. Il riferimento medio richiesto ad agosto 2026 su Immobiliare.it per Maiori è di 5.270€ al metro quadro. Posizione, accessibilità, piano e stato della casa fanno una grande differenza: non stiamo comprando un appartamento di lusso sul lungomare.

Per 50 mq il riferimento è 263.500€. Ipotizziamo, anche qui, di cercare bene e negoziare il 20% in meno: il prezzo d’acquisto è 210.800€. Destiniamo 25.000€ a lavori di sistemazione e 12.000€ ad arredi e dotazioni. Il budget presuppone interventi limitati: se servono lavori strutturali o una ristrutturazione integrale l’operazione va ricalcolata.

Mettiamo il 25% di anticipo, 52.700€, e chiediamo un mutuo di 158.100€, il 75% del solo prezzo. Con un TAN fisso ipotetico del 3,10%, durata 30 anni e rate mensili costanti, paghiamo 675,11€ al mese, circa 8.101,36 € annui.

Il TAEG indicativo del modello è circa il 3,49%: include 1.500 € di istruttoria e perizia, 3.162 € di imposta sostitutiva e 100€ annui di componente assicurativa obbligatoria, pagati a fine anno e già compresi nella copertura casa sotto. Come a Torino, non assumiamo altri costi obbligatori; il notaio resta fuori dal TAEG ma dentro il budget.

Costo complessivo dell’operazione

Ecco quanto occorre per acquistare e preparare l’appartamento:

• 210.800€ prezzo dell’immobile;
• 25.000€ lavori;
• 12.000€ arredamento e dotazioni;
• 7.715,28€ agenzia, ipotizzando il 3% più IVA al 22%;
• 8.038€ imposte sull’acquisto;
• 3.000€ budget per il notaio della compravendita, separato dalle imposte;
• 700€ verifiche tecniche preliminari.

Assumiamo una rendita catastale di 700€: 700 × 126 × 9% = 7.938€ di registro, più 100 € complessivi di imposte ipotecaria e catastale. Valgono le stesse ipotesi fiscali dell’acquisto torinese.

267.253,28€ è il costo iniziale dell’immobile pronto da affittare, senza mutuo.

Aggiungiamo, se finanziamo l’acquisto, 1.500€ di istruttoria e perizia, 3.162€ di imposta sostitutiva e 1.000 € per il notaio del mutuo: 5.662€. Il totale iniziale è 272.915,28€, di cui la banca finanzia 158.100 €.

Servono quindi 114.815,28€ di tasca nostra. Con una riserva liquida separata di 10.000€, la disponibilità iniziale sale a 124.815,28€.

Locazione dell’immobile

Adesso possiamo passare alla monetizzazione del nostro acquisto. Ho amici che gestiscono case vacanze proprio a Maiori, i dati che ti fornisco li ho strappati dopo aver discusso a lungo con loro.

Anni fa ho realizzato un video sugli affitti brevi in cui ho raccontato l’analisi fatta dopo aver visto il gestionale di un amico durante le festività natalizie del 2023, possiamo considerarlo ancora abbastanza attuale almeno per ragionare. Per un piccolo appartamento avevo assunto 135€ a notte già al netto delle commissioni dei portali, 180 notti vendute e soggiorni medi di tre notti.

Per questa simulazione mantengo i 135€ e ipotizzo che una gestione personale attenta permetta di vendere 200 notti all’anno, circa il 55% delle notti disponibili, anche lavorando sui periodi di minore domanda. È il nostro obiettivo operativo, non un tasso di occupazione medio certificato del 2026. I dati originari del video restano una base storica, non una nuova rilevazione.

Il conto degli incassi dopo le commissioni è semplice: 135 € × 200 = 27.000€ annui. Non è ancora il guadagno netto e non è il canone lordo su cui calcolare le imposte.

Per ricostruire il lordo assumo commissioni complessive a carico del proprietario pari al 15%, comprensive degli oneri eventualmente applicati. Quindi 27.000 / 0,85 = 31.764,71 € di canoni lordi, dei quali circa 4.764,71€ vanno ai portali. Non sottraggo le commissioni una seconda volta dai 27.000€.

I costi di gestione sono questi:

• Pulizie: 2.000€;
• Biancheria: 1.000 €. Uso il riferimento più recente del video, 10€ per soggiorno, aumentato per sicurezza a 15€: 200 / 3 × 15 = 1.000€;
• Energia: 1.000 €. Mantengo i 5€ per notte occupata del video: 200 × 5. È una stima dei consumi; le quote fisse residue sono coperte dal budget generale;
• Condominio, IMU, tributi e manutenzione: 3.000 €. È una stima complessiva che comprende accantonamenti, non la liquidazione esatta dei tributi di un immobile identificato;
• Assicurazione casa: 165€. La vecchia stima di 109,50€ aumenta del 50% e viene arrotondata. La componente richiesta dalla banca è già inclusa;
• Internet e strumenti di gestione: 300€ di budget;
• Assistenza fiscale e amministrativa: 500€ di budget per la gestione privata qui ipotizzata.

Il totale è 7.965€ annui, esclusi portali e cedolare. Il numero medio di soggiorni, 66,67, è un rapporto di pianificazione: nella realtà avremo un numero intero di prenotazioni con durate diverse. L’importante è non tenere fermi pulizie e consumi mentre aumentiamo le notti vendute.

Ipotizzo che le pulizie siano comprese nel prezzo, senza supplementi incassati dagli ospiti. L’imposta di soggiorno è riscossa e riversata separatamente, quindi non è un ricavo del proprietario. Vita e invalidità non sono incluse; eventuali premi aggiuntivi riducono il margine.

Per le imposte simulo una singola abitazione locata da privato, fuori dall’attività d’impresa, prescelta per la cedolare al 21%. Non importo il regime forfettario e i contributi ipotizzati nel video perché riguardavano un diverso inquadramento. Servizi aggiuntivi e organizzazione professionale possono richiedere una valutazione fiscale diversa, non basta il numero di appartamenti per decidere.

La cedolare si calcola sul canone lordo, senza dedurre la commissione a carico del proprietario: 31.764,71€ × 21% = circa 6.670,59€. Le eventuali ritenute già effettuate dagli intermediari sono acconti da considerare in dichiarazione, non altre imposte da aggiungere al 21%.

Ricapitolando:

• 27.000 € di incassi dopo i portali − 7.965€ di costi e accantonamenti − 6.670,59€ di cedolare = 12.364,41€ prima del mutuo e della remunerazione del nostro lavoro;
• 12.364,41 € − 8.101,36 € di rate = 4.263,06€ annui disponibili dopo il mutuo, calcolati prima degli arrotondamenti.

Restano circa 4.263 € all’anno, pari a 355 € al mese in media, con gestione personale. Gli incassi reali sono stagionali, mentre il mutuo si paga tutti i mesi.

Nel primo anno le rate restituiscono anche 3.246,12€ di capitale: il debito diminuisce di quella somma. Il nostro tempo di gestione non è ancora remunerato separatamente, anche se pulizie e lavanderia sono già pagate.

E se delego la gestione degli affitti brevi?

Assumiamo un compenso del gestore pari al 20% dei canoni lordi, IVA eventualmente compresa: circa 6.352,94€ annui per prenotazioni e gestione degli ospiti. Pulizie, lavanderia e gli altri costi sopra restano separati; il contratto reale va letto per evitare di contare due volte gli stessi servizi.

Il reddito prima del mutuo scende a 6.011,47€ e il saldo dopo le rate diventa −2.089,88€ annui, circa 174 € al mese da aggiungere. La delega fa risparmiare tempo, ma ha un prezzo.

Cosa succede se vendo meno notti?

Se torniamo alle 180 notti del video, mantenendo la stessa tariffa e riducendo proporzionalmente pulizie, biancheria ed energia, restano circa 2.630 € annui dopo il mutuo, sempre con gestione personale.

Il pareggio di cassa si raggiunge a circa 148 notti, a tariffa e costi unitari invariati. Per ogni notte restano circa 81,65 € dopo portali, cedolare e costi variabili; devono coprire 3.965 € di costi fissi e accantonamenti più 8.101,36 € di rate. Una tariffa più bassa alza il numero di notti necessario.

Entrambi gli esempi che ho tracciato ci servono per avere un’idea, non per stilare un business plan dettagliato al 100%. Abbiamo ipotizzato di comprare bene e gestire con attenzione: non sono risultati automatici.

Analisi degli investimenti

Ho preferito raggruppare in un unico paragrafo queste riflessioni, così da valutare entrambe le situazioni che ho illustrato finora.

Io sono per il pane e salame che è grezzo ma ti sfama comunque, anche in situazioni difficili. Però sui conti dobbiamo distinguere il rendimento dell’immobile, la liquidità che resta e il capitale restituito alla banca. Sono tre cose diverse.

Quanto rende l’immobile senza mutuo?

Divido il reddito annuale dopo costi, imposte e accantonamenti, prima del finanziamento, per tutto il costo iniziale di acquisto e preparazione della casa:

• Torino: 4.026€ / 135.844,64€ × 100 = 2,96% annuo;
• Maiori: 12.364,41€ / 267.253,28€ × 100 = 4,63% annuo, prima di remunerare il lavoro di gestione personale.

Sono rendimenti locativi netti simulati, non rendimenti totali garantiti. Non includono la variazione futura del prezzo della casa né i costi di un’eventuale vendita. Non sommo trent’anni di interessi nel denominatore di un rendimento di un solo anno.

Quanto resta sul capitale messo di tasca propria?

Se invece guardiamo la sola liquidità dopo tutte le rate, in rapporto al denaro inizialmente impiegato, otteniamo:

• Torino: 240,71€ / 64.550,64€ × 100 = 0,37% annuo;
• Maiori: 4.263,06€ / 114.815,28€ × 100 = 3,71% annuo, con gestione personale.

Questi rapporti misurano il flusso di cassa sul capitale inizialmente impiegato. Non li chiamo ROE complessivo: la rata sottrae anche capitale che torna nel nostro patrimonio sotto forma di minor debito. Le riserve liquide separate di 6.000 e 10.000 € non sono incluse nei denominatori: considerando anche quelle disponibilità, le percentuali di cassa scendono rispettivamente a circa 0,34% e 3,42%.

La parte di mutuo che costruisce patrimonio

Nel primo anno rimborsiamo 1.585,26€ di capitale a Torino e 3.246,12€ a Maiori.

Sommando questa riduzione del debito alla liquidità residua, abbiamo rispettivamente circa 1.826€ e 7.509€, prima delle variazioni di valore dell’immobile e senza attribuire un costo al nostro tempo.

Non sono tutti soldi spendibili e non significano che abbiamo recuperato imposte, agenzia e spese iniziali. Se vendiamo, dobbiamo considerare prezzo effettivo, debito residuo, costi di uscita ed eventuali imposte. A parità di valore della casa, però, sarebbe sbagliato ignorare il capitale rimborsato.

La durata trentennale rende più leggera la rata, ma allunga l’impegno. A tassi invariati, gli interessi nominali complessivi sono circa 38.259€ a Torino e 84.941€ a Maiori, esclusi gli altri costi del credito. Non proietto invece gli affitti di oggi invariati per trent’anni: canoni, spese e manutenzione cambieranno.

Il risultato è questo: comprando bene e gestendo personalmente, l’operazione può produrre un margine e ridurre il debito. La liquidità torinese è quasi tutta assorbita dalle rate; a Maiori il margine è maggiore ma richiede gestione attiva e domanda turistica adeguata.

Investire nel mattone è profittevole?

Adesso che ti ho illustrato i numeri, ti prego, non commentare con il classico “secondo me” campato per aria perché hai tutto il materiale per costruire una riflessione seria ed articolata.

Ogni volta che avvii una discussione con parenti, colleghi, amici e conoscenti, ti prego, linkagli questo articolo così non parlate di aria fritta ma di fatti concreti.

Se leggi sul web o acquisti libri dedicati all’immobiliare trovi fondamentalmente due scuole di pensiero:

Scuola #1 – Quelli che “investire in immobili non conviene”

Rientrano in questa categoria coloro i quali sottolineano i rendimenti contenuti rispetto ai rischi, al capitale immobilizzato e al tempo richiesto. Il 2,96% netto simulato a Torino va valutato insieme alla concentrazione su una sola casa e alla possibilità di spese impreviste.

La loro critica è che i flussi lavorativi, di studio o turistici possono cambiare, gli inquilini possono non pagare e vendere un immobile non è immediato. Sono considerazioni sensate. Sarebbe però incompleto usare soltanto i 20€ mensili rimasti dopo il mutuo per descrivere tutto il risultato dell’investimento, dimenticando la riduzione del debito.

Scuola #2 – Quelli che “comprando case diventerai ricco”

Appartengono a questa categoria gli autori di libri e corsi sull’immobiliare e coloro che tengono corsi con cui ti insegnano ad investire.

Il loro focus è sulla leva finanziaria e sulla costruzione del patrimonio. Una parte dell’acquisto è finanziata dalla banca e gli affitti contribuiscono a restituire il capitale. Nei nostri esempi questo meccanismo esiste, ma non è denaro gratis: mettiamo di tasca nostra circa 64.551€ a Torino e 114.815€ a Maiori, oltre alle riserve, e assumiamo un debito trentennale.

Il rischio è presentare soltanto la parte favorevole, trascurando lavoro, periodi senza incasso e costi. Per confrontare l’immobiliare con titoli di Stato, conti deposito o altri investimenti finanziari bisogna usare orizzonti e misure coerenti, senza scambiare un canone lordo per un rendimento netto.

Chi propugna questa tesi ti invita, oltre a partecipare a corsi e acquistare servizi, a replicare nel corso degli anni operazioni simili a quella esaminata così da costruirti rendite consistenti e trasformare questa attività nel tuo lavoro.

Come Investire in Immobili nel 2026: 15 Consigli per iniziare ad operare concretamente

Dopo aver parlato a lungo esprimendoti le mie opinioni dettagliate, voglio lasciarti con 15 consigli top che puoi applicare immediatamente per i tuoi progetti così da uscire da questo lungo caso di studio con una lista di idee più chiare.

1. Studiare un quartiere/zona a fondo

Decidere di esaminare e “specializzarsi” su un determinato quartiere di una città, oppure su un arcipelago di paesi adiacenti, può essere l’arma vincente per captare in anticipo l’immobile che merita di essere acquistato e diventare la fonte del proprio investimento.

Studiare un’area implica conoscere la tipologia e il target di popolazione che ci vive, le tipologie di abitazioni che vi troviamo ubicate, i prezzi delle stesse.

È fondamentale conoscere tutto della zona di interesse, poiché questa è la strada giusta per capire quando siamo davanti ad un’occasione.

2. Acquistare un appartamento affittato

Acquistare un alloggio già affittato può permettere di negoziare un prezzo inferiore rispetto a un immobile libero, ma non esiste uno sconto fisso valido per tutti. Dipende da canone, durata residua del contratto, condizioni dell’alloggio e affidabilità dell’inquilino.

Se l’inquilino ha già dato prove di solvibilità, inoltre, non devi cercarlo da zero. Verifica però contratto, pagamenti e tempi di disponibilità della casa: né il rilascio né il futuro recupero dello sconto sono automatici.

3. La nuda proprietà

Anche acquistare la nuda proprietà può essere un investimento, ma è diverso dal comprare una casa da affittare subito: il godimento dell’immobile resta all’usufruttuario, che non è un semplice inquilino.

Il prezzo tiene conto della durata attesa dell’usufrutto e delle caratteristiche dell’immobile. Alla cessazione dell’usufrutto, per esempio alla morte dell’usufruttuario in caso di usufrutto vitalizio, la proprietà si consolida; questo non garantisce quale sarà il valore di mercato della casa. Nel frattempo vanno considerati gli obblighi e le spese del nudo proprietario.

4. Attenzione al prezzo al mq!

Sapevi che nelle grandi città le case più spaziose hanno un costo al metro quadro minore rispetto alle abitazioni di dimensioni ridotte?

Questo vuole dire che gli immobili di minor metratura vanno tenuti d’occhio, anche perché le case piccole sono più richieste, sia nelle periferie che nei centri città.

Ovviamente, quando si effettua un investimento di questo tipo, è molto importante capire se la zona è ben servita oppure se potrebbe diventarlo: trovare un immobile in una zona in via di prossima riqualificazione urbana può costare meno e acquistare valore se gli interventi migliorano effettivamente il quartiere.

Verifica sempre queste informazioni e assicurati che gli interventi siano fatti davvero: ricordati che siamo in Italia, non in Svizzera!

5. Scegliere la fase migliore in cui acquistare

Un altro consiglio fondamentale è quello di valutare con molta attenzione il momento in cui portare a termine la compravendita.

Essere consapevoli della fase del ciclo immobiliare può aiutare a trattare, ma i mercati locali non si muovono tutti allo stesso modo. Un rallentamento può creare occasioni fra i venditori che hanno urgenza, senza far scendere indistintamente tutti i prezzi.

Studia domanda, tempi di vendita e immobili concorrenti: aspettare un crollo generale non sostituisce l’analisi dell’affare specifico.

6. Fare i conti per non sbagliare

Hai adocchiato una casa il cui valore non può aumentare significativamente nel lungo periodo, ma ti piace lo stesso e la vuoi a tutti i costi?

Prima di firmare, confronta il canone annuo lordo con il costo totale: prezzo, provvigioni dell’agenzia, lavori, arredi, imposte e notaio. Un rendimento lordo del 5% può essere un primo numero da esaminare, ma non è una soglia che rende automaticamente conveniente l’acquisto.

Devi arrivare al netto, verificare la liquidità dopo il mutuo e vedere cosa succede con meno incassi o una spesa imprevista, come abbiamo fatto nelle simulazioni.

7. Compra immobili residenziali e non commerciali 

Preferire immobili a carattere residenziale è meglio che scegliere quelli a carattere commerciale, che magari possono sembrare più convenienti in vista di un guadagno, ma che richiedono adempimenti diversi e in un certo senso più complessi, come anche nel caso dei terreni.

Meglio non complicarsi la vita!

8. Trova venditori che siano motivati

Può sembrare fuori luogo cercare di capire con chi hai a che fare e chi è colui che ti sta vendendo la casa? Invece potrebbe essere d’aiuto nella conclusione di un affare.

Infatti trattare con qualcuno che ha una certa premura di vendere (magari perché deve usare gli introiti per comprare) potrebbe essere più profittevole che avere a che fare con un soggetto che ha molte case da vendere e che può permettersi di aspettare.

9. Negoziare

L’arte della negoziazione può tornarti utile: il primo trucchetto è quello di non esporti mai per primo dicendo un prezzo che intendi pagare.

Rischia che sia a vantaggio del tuo interlocutore, il quale magari si aspettava uno scambio meno vantaggioso.

Se poi credi di poter spuntare ancora qualcosina cerca almeno di provarci: potresti far diventare il tuo affare ancora più conveniente con un po’ di persuasione!

10. L’offerta va fatta per iscritto

Onde evitare spiacevoli inconvenienti, metti gli accordi per iscritto e fai verificare proposta, condizioni e documentazione da professionisti competenti. Una proposta accettata può impegnarti: evita moduli compilati alla leggera e chiarisci anche cosa succede se il mutuo non viene concesso.

11. Attenzione a non perderci!

Tieni presente che, quando si acquista un immobile, spesso si considera solo la redditività, e mai le spese di mantenimento, le tasse e i vari  imprevisti che possiamo incontrare.

Per questo ti consiglio di essere realista e valutare ogni spesa, in modo che il tuo acquisto sia un investimento e non un errore.

Non tralasciare nemmeno uno dei punti sopraelencati e non te ne pentirai!

12. Immobili = reddito? Non sempre…

Sebbene la zona turistica possa sembrare un affare vantaggioso e redditizio, adatta a spendere soldi e investire nel mattone, non sempre è così.

Soprattutto se abiti da tutt’altra parte, considera che potrebbe servirti una persona di fiducia in loco, in grado di supportarti con varie pratiche burocratiche e non legate alla gestione della casa e degli affitti dei turisti.

I prezzi delle località turistiche, inoltre, spesso sono gonfiati anche da altri vincoli che fanno lievitare i prezzi e rendono gli investimenti non redditizi.

Ti pongo un esempio su un luogo che conosco personalmente: sono nato in un paesino della Costiera Amalfitana, nonostante la bolla speculativa degli anni Sessanta abbia purtroppo devastato irrimediabilmente l’aspetto del paese, esso rientra come tutto il territorio sotto la protezione dell’UNESCO ed esistono una miriade di vincoli paesaggistici che impediscono la costruzione di nuove abitazioni.

E’ semplice capire che una località di mare, a due passi di Amalfi, abbia un mercato estremamente forte vista la domanda di affitti turistici. L’intera economia è fondata sul turismo, tant’è che molti proprietari di immobili negli anni sono diventati albergatori avviando attività di B&B oppure affittando semplicemente le case tramite portali come AirBNB.

E la domanda interna? Ovviamente gli abitanti del posto vogliono comprare casa per viverci, non ci sono nuove costruzioni e quelle esistenti hanno già un valore elevato visti i flussi turistici.

I prezzi richiesti possono essere elevati e variano molto anche a poca distanza. Il dato medio comunale non sostituisce l’analisi di accessibilità, stato della casa e appetibilità per gli ospiti.

Per capire gli ordini di grandezza, 30.000€ di canoni lordi su un immobile da 500.000€ corrispondono al 6% lordo, non al netto: devi ancora sottrarre costi, imposte e lavoro, e considerare le spese iniziali oltre al prezzo. È un esempio aritmetico, non un tetto ai ricavi delle case di Maiori.

Ah, si…c’è anche chi pensa di vivere ancora negli anni Ottanta e fitta a nero ma io te lo sconsiglio caldamente!

13. Essere Obiettivi è fondamentale

Cerca di essere obiettivo nella valutazione dell’immobile che hai davanti: se perdi la ragione davanti ad una bella veranda, potresti non accorgerti che l’immobile è esposto a nord e che la muffa è pronta a fare la sua comparsa, anche se accuratamente nascosta dal venditore!

Se si trascurano alcuni dettagli più o meno importanti si rischia di accorgersi troppo tardi che il valore dell’immobile è stato compromesso dalle fette di prosciutto che ti sei messo davanti agli occhi.

Stai investendo, non stai comprando la casa dei tuoi sogni…anche se fosse, fa attenzione!

14. Investi in solitudine

Cosa significa? Ti consiglio, se puoi permettertelo, di investire da solo, e non in cooperazione con un amico o un parente: certamente questo ti porterà ad evitare eventuali scocciature future!

Prevenire è meglio che curare, sempre!

15. Investire all’estero conviene?

Hai intenzione di comprare un immobile all’estero? Come nel caso della casa in zona turistica, ricordati che potresti avere maggiori mal di pancia a causa della distanza eventuale tra casa tua e quella che vorresti affittare.

Se tuttavia hai intenzione di farlo, considera anche la normativa locale, la fiscalità, la gestione a distanza e, se compri fuori dall’area euro, il rischio di cambio. Un Paese può appartenere all’Unione europea senza usare l’euro.

Comprare casa per investimento: previsioni 2026

Che cosa cambia nel 2026? Per me resta fondamentale il metodo: studiare la zona, comprare al prezzo giusto e fare i conti sui ricavi che puoi effettivamente ottenere.

Non basta prevedere dove andranno i prezzi. Nelle nostre simulazioni abbiamo ipotizzato uno sconto importante e una buona gestione: se paghi di più o affitti peggio, il margine si restringe. Per questo preferisco mostrarti i numeri invece di promettere che il mattone salirà o crollerà ovunque.

Prezzi e domanda: conta il mercato locale

La domanda degli studenti a Torino e quella turistica a Maiori hanno caratteristiche diverse.

Devi valutare chi affitterà la casa, quanto può pagare, quanta concorrenza c’è e quali lavori saranno necessari. La tecnologia può aiutare nella gestione, ma non elimina manutenzione, adempimenti e rapporti con gli ospiti.

Quanto pesano i tassi d’interesse sui mutui

Confronta il TAEG, controlla la rata e verifica quali spese sono comprese. Nei nostri esempi il costo complessivo indicativo del credito è vicino al 3,5%, ma si tratta di ipotesi, non delle condizioni garantite a chiunque.

Un anticipo maggiore e una durata più lunga alleggeriscono la rata, ma richiedono rispettivamente più capitale iniziale e un impegno più lungo. Il mutuo può aiutarti a realizzare l’operazione; non rende conveniente una casa comprata male.

Se vuoi proseguire il ragionamento, qui trovi la guida su quando conviene avere immobili o liquidità.

Investire in Immobili conviene? Le mie opinioni: come fare affari immobiliari

Dopo che ho messo giù dei dati analitici e ti ho sviscerato le principali scuole di pensiero che probabilmente già conosci, posso finalmente dire la mia.

Il video contiene le mie riflessioni sul tema; per importi e ipotesi aggiornati fai riferimento ai calcoli di questo articolo. Se desideri continuare con il testo, veniamo al ragionamento.

Entrambi i ragionamenti colgono una parte del problema: abbiamo quantificato sia la liquidità residua sia il rimborso del capitale. Quindi nessuno ha torto o ragione a prescindere.

Chi sostiene che investire in immobili sia profittevole non ti spiega, se non come corsi ulteriori di approfondimento, che acquistare immobili è un’attività che richiede molto tempo ed energie e che solo parzialmente si può svolgere come secondo lavoro.

La domanda che ti pongo è: per ottenere circa 241€ annui di liquidità a Torino o 4.263€ a Maiori, oltre alla riduzione del debito, sei disposto a impegnare il capitale iniziale, gestire la casa e assumere un mutuo di trent’anni?

Non abbiamo dimostrato che l’immobiliare sia una fregatura. Abbiamo visto che, comprando bene e lavorandoci, può sostenersi e costruire patrimonio. Ma a Maiori il tuo lavoro pesa e a Torino il margine di cassa è molto sottile. Ti conviene davvero, rispetto alle alternative e al valore del tuo tempo?

Secondo me vale la pena confrontare anche opportunità che richiedono meno gestione diretta, senza dare per scontato che un unico investimento vada bene per tutti.

Se vuoi approcciarti al settore immobiliare professionalmente, devi considerarlo un business.

Come ogni imprenditore che si rispetti, quindi, devi essere in grado di imparare a contenere i costi quando acquisti ed a massimizzare le tue entrate.

Lo schema che ti ho fornito nel tracciare gli esempi ti può aiutare a capire su quali voci di spesa puoi intervenire: puoi saltare le agenzie oppure stipulare accordi più vantaggiosi che tagliano le provvigioni, puoi trattare con il notaio se svolgi un certo numero di operazioni, puoi cercare i preventivi delle migliori assicurazioni di anno in anno per tagliare anche quelle spese.

Studiando approfonditamente, inoltre, puoi acquistare immobili a sconto come ti insegnano tantissimi formatori. Senza dilungarmi perché servirebbe un approfondimento ad hoc, puoi comprare all’asta o cercare i cosiddetti don’t wanters, cioè coloro che per svariati motivi hanno fretta di vendere ed abbassano il prezzo.

Sono tutte cose che è giusto che tu sappia, non voglio nasconderle né minimizzarle.

Continua a seguire il mio ragionamento e capirai perché.

Quanto rende investire in immobili?

Per quanto riguarda i guadagni, puoi cercare di contenere i costi e migliorare occupazione e incassi. Nei nostri esempi abbiamo già assunto una certa bravura: non considerare quindi ogni miglioramento come denaro facile da aggiungere.

Se acquisti senza mutuo, il rendimento locativo netto simulato è del 2,96% a Torino e del 4,63% a Maiori, prima di remunerare il lavoro personale. Con la gestione delegata ipotizzata, Maiori scende a circa 2,25% prima del mutuo. Questi numeri non includono rivalutazione o svalutazione della casa.

La risposta alla domanda “Conviene comprare casa per investire?” passa quindi dal prezzo, dal reddito netto, dal finanziamento e dal tempo che vuoi dedicarci. Confronta anche alternative come i conti deposito, usando rendimenti netti, rischi e orizzonti confrontabili, senza assumere che offrano sempre lo stesso risultato dell’immobiliare.

Se inizi a ragionare su come comprimere i costi e massimizzare gli incassi, ti do il benvenuto nel club degli imprenditori: stai ragionando come chi gestisce un’attività, con i suoi pro e i suoi contro. È una considerazione sul lavoro richiesto; l’inquadramento fiscale concreto va valutato separatamente.

Sarà la tua capacità di elaborare le informazioni che ricevi a permetterti di stare sempre al passo, di fiutare gli affari e di permettere alla tua azienda di produrre utili.

Il business è rischio ma, se sai come farlo, può portare a profitti elevati.

Sei disposto a rischiare così tanto? Se si, in bocca al lupo e benvenuto tra gli imprenditori.

Se no, lascia perdere e non credere alle cazzate che leggi sui social o che vengono sviscerate dai tuoi parenti durante il pranzo di Natale o nel corso della grigliata di Ferragosto!

Domande frequenti sugli investimenti immobiliari

Si può investire in immobili con 50.000 euro?

Dipende dall’operazione. Nel nostro esempio torinese, pur comprando a 100.400€ e finanziando il 75%, servono circa 64.551€ fra anticipo e spese, oltre alla riserva. Con 50.000€ quell’operazione non è coperta: bisogna cambiare immobile, lavori o finanziamento, senza eliminare le spese dal foglio per far tornare i conti.

Conviene comprare una casa per affittarla?

Può convenire se il reddito netto è adeguato a capitale, rischi e impegno. Nei nostri esempi, con acquisto negoziato e buona gestione, il saldo dopo le rate è positivo, ma Torino ha poco margine e Maiori richiede lavoro personale. Non basta guardare il rapporto fra affitto lordo e prezzo.

Meglio investire in immobili con mutuo o senza?

Senza mutuo impieghi più capitale e non paghi interessi; con il mutuo riduci l’esborso iniziale ma devi sostenere rate e spese anche se non incassi. Il finanziamento va valutato sul reddito netto dell’immobile e sulla tua capacità di affrontare gli imprevisti.

Gli investimenti immobiliari sono sicuri?

La casa è un bene concreto, ma non elimina morosità, sfitto, manutenzioni straordinarie, variazioni di prezzo e difficoltà di vendita. Inoltre concentri una parte del patrimonio su un immobile e una zona. La riserva liquida aiuta a gestire i problemi, non li rende impossibili.

Quanto deve rendere un immobile per essere conveniente?

Non esiste una percentuale universale. Calcola il netto sul costo iniziale complessivo e, se c’è un mutuo, il denaro che resta dopo le rate. Nel nostro esempio torinese, a costi invariati e con dodici mensilità incassate, il pareggio di cassa richiede circa 675€ al mese; a Maiori circa 148 notti alle condizioni ipotizzate. Sono soglie del nostro modello, non regole valide per tutte le case.

Conviene investire in immobili? Risorse per approfondire

Questo non è il mio primo articolo sul tema, anzi, potrebbe tornarti utile tenere a portata di mano le seguenti risorse:

• Mega Guida Passo Passo per Acquistare la Prima Casa – Se ti interessa l’acquisto ad uso abitativo, questa è la risorsa migliore;
• Come Guadagnare con i Subaffitti – Guida in cui ti spiego come funzionano le sublocazioni, con esempi di costi, ricavi e rischi;
• Andamento del Mercato Immobiliare in Italia – Qui approfondisco prezzi e dinamiche del mercato nelle principali città italiane;
• Meglio il Mutuo o l’Affitto – Pro e Contro di un mantra che riguarda l’acquisto della casa di proprietà;

Concludo questa maratona salutandoti perché credo di aver raccolto tutto quello che avevo da dirti in questo articolo.

Ho cercato di esserti utile in ogni modo e questo contenuto mi è costato decine di ore di lavoro: spero che apprezzerai lo sforzo e mi auguro di ritrovarti ancora su Affari Miei.

A presto.