Categorie Catastali Immobili e Terreni: Scopri Tutte le Regole per Calcolare le Imposte da pagare

Categorie catastali IMU? Cosa sono? Quali sono le differenze rispetto ai regimi passati? Cosa si deve sapere per il pagamento delle imposte e per il calcolo della rendita catastale dei nostri immobili e dei nostri terreni agricoli?

I dubbi, come nel caso della voltura catastale, sono molti. Vediamoli insieme, alla luce di una disciplina che, nonostante i recentissimi interventi che riguardano l’intero impianto, sembra ancora lontana dall’avere un regime definitivo.

Cosa sono le categorie catastali?

Le categorie catastali sono un indice, utilizzato per il calcolo delle imposte e delle rendite catastali, che è stato fissato dall’Agenzia del Territorio.

Gli elementi identificativi dell’immobile sono per quanto possibile standardizzati e vengono così attribuiti a questa o a quella categoria al fine di determinarne la redditività, nonché appunto le imposte da pagare.

La categoria catastale attribuita all’immobile dunque serve per identificarne, almeno a grandi linee, la tipologia.

I gruppi delle categorie catastali sono 6 e distinguono, anche qui a grandi linee e sicuramente non operando di fino, quelle che sono le destinazioni degli immobili, operando poi all’interno dello stesso gruppo ulteriori differenziazioni a seconda dello stato dell’immobile, del suo pregio e del suo uso specifico.

La categoria catastale assegnata all’immobile è di fondamentale importanza: è in virtù di questa e in misura completamente proporzionale che vengono calcolate le imposte, nonché quanto inciderà sulle tasse che invece sono sul reddito (come IRPEF e relative addizionali). In relazione alle categorie catastali di appartenenza inoltre verranno calcolate le imposte che riguardano donazione, successione ereditaria e compravendita.

La categorie catastali immobili

Tutti gli immobili, i terreni e fabbricati sono inserito in una delle classi che vengono stabilite dall’Agenzia del Territorio, per intenderci il vecchio catasto con un nuovo nome, l’ente con il quale avremo a che fare per il grosso delle questioni relative appunto alla nostra proprietà.

In base a quelle che sono la destinazione d’uso (abitazione, locale commerciale, etc.) e in base alle caratteristiche più specifiche dell’immobile stesso, questo verrà inserito in una delle categorie.

Immobili a destinazione ordinaria – Categoria A

A/1 – Le abitazioni di tipo signorile

La categoria catastale A si apre con le abitazioni di tipo signorile.Gli immobili che finiscono per appartenere a questa categoria si trovano in aree della città che vengono ritenute di pregio e hanno caratteristiche costruttive, di rifiniture nonché tecnologiche che le collocano a livello superiore rispetto ai fabbricati di tipo residenziale ritenuti standard.

A questa categoria finiscono per appartenere gli appartamenti in posizione centrale, con spazio circostante considerevole, che abbiano delle adiacenze con una buona quantità di verde e magari anche parcheggio.

Sono collocate in genere sulla strada principale, su una piazza importante o anche su aree di verde pubblico.

La presenza di sale riunione, di guardiola per il custode e altre dipendenze di livello, rende ancora più evidente la collocazione di questi immobili nella categoria Abitazione Signorile.

Nel caso in cui le abitazioni di questo tipo siano comunque ubicate in zone che sono definite come alluvionali, verranno inserite nelle classi catastali più bassi/minime.

A/2 – Le abitazioni di tipo civile

Alla classe A/3 appartengono le abitazioni che sono comunque ben rifinite, secondo i rapporti delle Agenzie delle Entrate decorose, che abbiano dei almeno 2 camere e servizi.

Devono essere dotati di impianti di riscaldamento fissi, avere ascensore nel caso in cui abbiano più di 3 piani, devono avere citofoni.

Si può far rientrare in questo tipo di abitazioni anche quelle a schiera e anche gli alloggi di estensione minima, che siano di rifiniture e tecnologia costruttiva propria di questa specifica categoria.

Quando l’area dove insiste l’abitazione è ritenuta turistica, anche quelle prive di citofono possono essere ritenute come appartenenti a questa categoria.

A/3 – Le abitazioni di tipo economico

La terza classe degli immobili che appartengono alla categoria A riguarda invece le abitazioni più modeste.

Sono in genere inserite in fabbricati di costruzione recente, con tecniche costruttive sufficienti, aventi però nelle rifiniture l’obiettivo della massima economia, ovvero con l’utilizzo di materiali non di pregio.

I pavimenti sono semplici, i vani di metratura modesta, accessori e dipendenze sono al minimo indispensabile.

Non è necessario per l’appartenenza a questa categoria essere però privi di ascensore e citofono, dato che anche abitazioni che posseggono ascensore e citofono possono essere inserite nella categoria delle abitazioni di tipo economico.

A4 / Le abitazioni di tipo popolare

Un gradino più in basso della categoria catastale riservata alle abitazioni di tipo economico troviamo quelle di tipo popolare.

Sono inserite in fabbricati che presentano tecnologie costruttive e materiali di rifinitura estremamente modesti.

Gli impianti sono estremamente limitati, anche laddove possano essere considerati essenziali. Possono presentare riscaldamento centralizzato. Sono in genere collocate inoltre in quartieri particolarmente economici e non di pregio.

A/5 – Le Abitazioni di tipo ultrapopolare

Le abitazioni di tipo ultra-popolare presentano livelli di costruzione, materiali impiegati e rifiniture ancora più basse delle soluzioni popolari.

Sono tipicamente collocate in periferia, non hanno in dotazione per ogni appartamento o comunque per l’abitazione principale servizi igienici esclusivi.

Non presentano che rifiniture minime e indispensabili per la vita umana. A questa categoria molto difficilmente appartengono costruzioni recenti.

A/6 – Le abitazioni di tipo rurale

Categoria che attualmente non viene più utilizzata, in quanto nessuna delle abitazioni che vi farebbe parte può essere data, ai giorni nostri, all’uso abitatitivi.

Gli immobili che ne fanno comunque parte perché inseriti in passato sono caratterizzati dall’assoluta assenza delle minime comodità, dall’assenza di servizi igienici ritenuti indispensabili oggi e da una struttura, sia per tecnologia che per rifiniture, il più modesto possibile.

A7 – Abitazioni in villini

Le abitazioni in villini sono quelle abitazioni che prevedono, anche laddove fosse diviso in più unità immobiliari, l’utilizzo assolutamente esclusivo di aree ad uso esterno.

A8 – Abitazioni in ville

Le ville sono, almeno per l’Agenzia del Territorio, immobili che presentano o parco o giardino, che sono edificate in aree della città che sono riservate a questo tipo di costruzioni, o comunque in zone ritenute di estremo pregio.

Hanno rifiniture, materiali, tecniche costruttive che possono essere considerate superiori agli standard abitativi medi.

A/9 – Castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico

In questa categoria rientrano, si capirà bene ben pochi immobili. Sono quei castelli e quei palazzi storici che per struttura, nonché per ripartizione degli spazi interni e per volumi occupati non sono assolutamente paragonabili alle abitazioni ordinarie di cui abbiamo parlato prima.

In genere sono una unità immobiliare unica, anche se non è una condizione necessaria all’inserimento in questa specifica categoria.

A/10 – Gli uffici e gli studi privati

In questa categoria rientrano quegli immobili e quelle porzioni di fabbricato che non possono avere alcun altro uso se non quello professionale.

A rilevare non è soltanto la suddivisione degli spazi, ma anche la tipologia delle rifiniture e la tipologia di servizi igienici.

A/11 – Le abitazioni e alloggi tipici dei luoghi

Nell’ultima sotto-categoria del gruppo catastale A rientrano invece le baite, i sassi, i trulli, le baracche in zone terremotate (sic), i rifugi di montagna di ogni tipo.

La categoria catastale B

La categoria B prevede esclusivamente luoghi di fruizione pubblica, all’interno del quale si svolgano attività in genere di tipo non commerciale, e destinate alla fruizione di più persone.

Per il contribuente medio sono di interesse estremamente scarso e ci limiteremo dunque ad una brevissima rassegna delle stesse.

B/1 Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme

Si tratta di unità immobiliari e di fabbricati organizzati per ospitare sia attività sia il riposo delle persone che lo occupano.

In questa categoria rientrano attività relative all’istruzione (collegi e convitti), sia per l’assistenza degli orfani e degli anziani. La categoria infine si chiude con i seminari destinati alla formazione dei sacerdoti e con le caserme;

B/2 – Le Case di cura e ospedali

Case di cura e ospedali che vengono fatti rientrare in questa specifica categoria non possono essere a scopo di lucro.

Per le attività di clinica si dovrà fare riferimento, come vedremo più avanti, ad altre categorie catastali.

B/3 – Le prigioni e i riformatori

Come da ordinamento vigente, questo tipo di immobili possono essere solamente a gestione e proprietà pubblica. Non interessano dunque il contribuente quantomeno per la parte della rendita catastale e del pagamento IMU.

B/4 – Gli uffici pubblici

In questa categoria rientrano tutti gli immobili che sono destinati al corretto funzionamento e all’espletamento delle attività tipiche della Pubblica Amministrazione. Anche in questo caso nessun interesse per il contribuente, almeno a livello impositivo.

B/5 – Scuole e laboratori scientifici

In questa categorie rientrano tutti gli immobili che siano destinati all’istruzione attiva, nel senso dell’organizzazione di corsi e di classi, nonché tutti i laboratori che svolgano attività di ricerca scientifica.

B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie

Rientrano invece in questa specifica categoria gli immobili che sono destinati alla fruizione di arte e cultura. Va sottolineato che si tratta di una categoria residuale della A/9, nel senso che quando le attività sopra descritte abbiano luogo in castelli e palazzi, sarà la categoria A/9 a prevalere.

B/7 Gli oratori e le cappelle

In questa categoria rientrano tutti gli oratori e tutte le cappelle, a patto che non siano però destinati all’esercizio pubblico del culto.

B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

I magazzini di questo tipo stanno sparendo e l’Agenzia del Territorio si riferisce a strutture a gestione pubblica che sono individuate per il deposito appunto degli alimenti.

Il gruppo catastale C

Nel gruppo catastale C rientrano i locali destinati ad uso commerciale, con importanti però differenze, dato che alcuni dei fabbricati appartenenti a questa categoria non possono essere a scopo di lucro.

C/1 – I negozi e le botteghe

La categoria catastale C si apre con i negozi e le botteghe. Sono quei locali che sono destinati ad uso commerciale diretto, con la conduzione di affari, la vendita al pubblico, etc.

C/2 Magazzini e locali di deposito

In questo caso la categoria catastale c2 non ha davvero bisogno di altre presentazioni: è per i locali destinati al deposito merci.

C/3 Laboratori per arti e mestieri

Sono tutti quei locali che vengono destinati alla falegnameria, alla pittura, all’esercizio delle arti e dei mestieri tradizionali.

C/4 I fabbricati e locali per esercizi sportivi

Rientrano in questa categoria le palestre e le sale di allenamento, a patto che però non siano a fini di lucro

C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative

Anche in questo caso categoria piuttosto facile da comprendere, tenendo però conto del fatto che possono esservi inseriti soltanto gli immobili destinati a queste attività e senza scopo di lucro.

C/6 Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse

Categoria riservata alle destinazioni sopracitate, anche in questo caso senza scopo di lucro.

C/7 – Le tettoie chiuse o aperte

Anche le tettoie vanno iscritte al catasto, sia che si tratti di tettoie aperte che di tettoie chiuse.

Categoria D – Immobili a destinazione speciale

Nella categoria D, che affronteremo molto rapidamente, troviamo tutti gli immobili e i fabbricati a destinazione speciale, ovvero:

  • D/1 Opifici
  • D/2 Alberghi e pensioni – che abbiano fine di lucro
  • D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili – sempre per fini di lucro
  • D/4 Case di cura ed ospedali – con fini di lucro: quindi cliniche private e attività ambulatoriali sempre private
  • D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione: banche e locali per attività finanziarie
  • D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi: palestre e altri tipi di locali destinati all’esercizio e all’attività sportivi
  • D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni: si tratta di locali molto particolari, che sono legati intimamente con l’attività industriale di cui costituiscono in genere pertinenza
  • D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni: ibidem, locali intimamente connessi per la loro funzionalità all’attività principale alla quale sono collegati
  • D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio: categoria descrittiva; tutti gli edifici galleggianti che sono fissati al suolo rientrano in questa categoria
  • D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

Categoria E – Gli immobili a destinazione particolare

Nella categoria E rientrano ulteriori immobili “particolari”, che difficilmente interessano il contribuente medio; li riporteremo con lo scopo esclusivo della completezza:

  • E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei
  • E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio: appartengono all’Erario e dunque non interessano i privati
  • E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
  • E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
  • E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
  • E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale: anche in questo caso ci si riferisce a beni tipicamente appartenenti all’Erario
  • E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti: chiese, moschee, sinagoghe, etc.
  • E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia
  • E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E

La categoria F

Per quanto riguarda la categoria F, vi rientrano tutti quegli immobili che non possono produrre reddito a causa di loro particolari caratteristiche, partendo dalla categoria catastale F1:

  • F/1 – Le aree urbane: sono le aree di corte urbana, non sono legate ad altra unità immobiliare;
  • F/2 – Le Unità Collabenti: sotto questa categoria rientrano unità immobiliari in disuso, totalmente o parzialmente inabitabili, ruderi.
  • F/3 – Unità in corso di costruzione: non sono state ancora ultimate e si utilizza questa categoria in genere quando si deve effettuare una compravendita prima che il fabbricato venga completato
  • F/4 – Le unità in corso di definizione
  • F/5 Lastrici solari
  • F/6 Procedimenti innanzi alle commissioni tributarie
  • F/7 Portici
  • F/9 Unità proveniente dal catasto fondiario
  • F/10 Unità dichiarate o ritenute rurali
  • F/11 Unità in attesa di classamento

A cosa serve la rendita catastale IMU?

La rendita catastale IMU è inerente alle categoria A, B e C. Si tratta del valore che viene attribuito agli immobili.

Si moltiplica quella che è detta la consistenza, che viene espressa, come vedremo più avanti, in vani o metri quadrati a seconda della categoria, e moltiplicata per il coefficiente che l’Agenzia del Territorio fissa per ogni sottocategoria catastale.

La consistenza viene calcolata:

  • in vani catastali per le abitazioni e gli uffici – categoria A
  • in somma delle cubature per la categoria B
  • in somma delle superfici per la categoria C
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Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.
Affari-Miei
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