Concrete Investing: Recensione della Piattaforma Online per Investimenti Immobiliari

In questo articolo di Affari Miei torno sull’argomento del Real Estate Crowdfunding (la raccolta diffusa di capitali destinata al finanziamento di progetti immobiliari) e lo faccio parlandoti di Concrete Investing, una piattaforma italiana da poco entrata nel business del mattone online; è stata ammessa nel registro dei Gestori autorizzati da Consob nell’aprile 2018 ed è specializzata in equity based crowdfunding.

Se vuoi scoprire come fare ad investire attraverso Concrete e in cosa consiste l’equity based crowdfunding, quanto puoi guadagnare e al prezzo di quali rischi, allora prosegui nella lettura dell’articolo perché affronterò tutti questi punti.

Prima di leggere la recensione puoi anche approfondire l’argomento del crowdfunding immobiliare grazie alla Guida che ho scritto, oppure puoi consultare l’intera sezione sul mio blog dedicata agli Investimenti nel Crowdfunding.

In cosa consiste la piattaforma

Ho anticipato che Concrete Investing è una piattaforma vigilata e autorizzata da Consob nell’attività di raccolta di capitali online. Il sito web è gestito dalla società Concrete S.r.l. e mette in contatto degli sviluppatori immobiliari professionali con dei finanziatori alternativi rappresentati dagli utenti investitori.

Su Concrete si raccolgono fondi per finanziare progetti immobiliari di sviluppo con destinazione residenziale ma anche turistico/ricettiva. Gli investitori possono aderire alle campagne comodamente da casa. Concrete agevola l’investimento, la realizzazione dei progetti e la successiva monetizzazione.

Il tipo di investimento su Concrete è definito equity based perché permette agli investitori di partecipare al capitale di rischio delle società che realizzano i progetti immobiliari. In altre parole, in cambio del contributo finanziario si sottoscrivono delle quote, se si tratta di una società a responsabilità limitata, o delle azioni, nel caso di una società per azioni, così l’investitore diventa socio a tutti gli effetti delle imprese offerenti.

Le quote/azioni oggetto della raccolta appartengono a società di diritto italiano, ma i progetti possono avere luogo sia in Italia che in altri paesi. I progetti vengono selezionati in base al profilo di rischio/rendimento e alla composizione del Business Plan – ovviamente sono oggetto di valutazione anche le credenziali delle società offerenti; ad occuparsene è un Comitato di Valutazione formato da professionisti del settore.

Funzionamento delle campagne di raccolta

La registrazione al portale è completamente gratuita ed è aperta a tutti gli investitori maggiorenni. L’utente registrato può visionare i progetti attivi sul portale e scegliere se finanziarli.

Ogni progetto stabilisce un limite minimo di partecipazione (non c’è un limite massimo). Sopra quel limite l’investitore può scegliere la somma che preferisce. Io consiglio comunque piccole cifre. Le somme versate dall’investitore vengono custodite da un Intermediario Finanziario finché la campagna di raccolta non è conclusa .

Una campagna ha esito positivo quando al suo termine ha raggiunto l’importo minimo prefissato ed è stata sottoscritta una quota pari ad almeno il 5% da parte di Investitori Professionali. L’importo da raccogliere così come la durata è stabilito dall’Offerente in accordo con il Gestore.

Nel caso il target minimo di raccolta non venga raggiunto, tutti i capitali investiti sono restituiti agli investitori senza costi aggiuntivi. Se invece la campagna supera il target di raccolta con investimenti in eccesso e si conclude in overfunding, questi possono essere restituiti agli investitori secondo il principio cronologico di ricezione degli ordini, oppure vengono trattenuti se è prevista una soglia massima di raccolta.

Quando una campagna è conclusa le quote corrispondenti all’investimento effettuato da ciascun investitore sono liberate dall’Intermediario Finanziario al titolare del progetto, l’investitore matura così il diritto alla quota del capitale di rischio promessa.

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Intestazione Fiduciaria

Concrete ha introdotto il servizio di intestazione fiduciaria delle quote, che non prevede costi per l’utente. In pratica, le quote degli investitori vengono intestate ad una società fiduciaria di amministrazione, partner di Concrete, la Be Trust Fiduciaria S.r.l., vigilata dal Ministero dello Sviluppo Economico.

La fiduciaria ha il compito di amministrare, per conto dell’investitore, il suo patrimonio, quindi si occupa della gestione contabile dell’investimento e di quella fiscale, operando anche come sostituto di imposta. È comunque possibile, in ogni momento, recedere dal Mandato Fiduciario, rinunciando così ai relativi vantaggi.

Costi

Concrete, a fronte dei servizi professionali offerti, applica per ogni investimento effettuato dagli utenti una commissione una tantum (Investment fee) calcolata in percentuale sul capitale investito (compresa tra l’1% e il 4%) e definita in base all’ammontare scelto e al progetto destinatario.

L’esatta percentuale verrà dichiarata all’interno del materiale informativo dell’Offerta, prima della sottoscrizione dell’ordine di adesione, e sarà addizionata alla somma destinata all’investimento. In caso di esito negativo della campagna di raccolta anche la spesa di commissione verrà rimborsata insieme capitale investito.

Guadagni per l’investitore

Perché dovresti investire in un progetto immobiliare su Concrete?

In un investimento equity based i guadagni possono essere maggiori rispetto all’investimento lending based, e consistono:

  • nell’incasso dei dividendi per distribuzione di utili da parte della società che ha realizzato il progetto;
  • nel capital gain dato dalla differenza positiva tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto in caso di cessione della partecipazione.

Considera che i progetti immobiliari finanziati hanno l’obiettivo di realizzare unità immobiliari destinate alla vendita, quindi la redditività dell’investimento dipende dal profitto realizzato (ROI atteso), pertanto non è possibile sapere quanto si avrà realmente in ritorno dall’investimento (a differenza del lending based).

Procedimento per diventare investitore

Nel caso volessi diventare Investitore su Concrete devi seguire questi step:

  1. Registrati gratuitamente sul portale tramite il form. Bastano un indirizzo email e una password;
  2. Visualizza le campagne attive; scarica e analizza tutta la documentazione fornita; partecipa all’Offerta con il tasto “Investi”;
  3. Per procedere con l’investimento devi completare la registrazione. Compila il modulo delle generalità (dati anagrafici, di residenza, numero di cellulare ecc.) e quello per l’attivazione dell’intestazione fiduciaria. Rispondi al “questionario di appropriatezza”, e se decidi di proseguire con l’investimento ti verrà chiesto di caricare sul portale il tuo documento di identità, il cod. fiscale ecc;
  4. Aderisci alla raccolta con la cifra che preferisci;
  5. Conferma l’investimento con il versamento sul conto aperto presso l’Intermediario Finanziario della somma da investire (più i costi di commissione) mediante bonifico bancario, tutto entro 7 giorni dalla ricezione della conferma dell’ordine di adesione.

Ecco come appare la schermata di registrazione.

A cosa serve il questionario di appropriatezza?

Il regolamento Consob in fatto di investimenti in equity crowdfunding richiede che gli investitori siano sottoposti ad un “questionario di appropriatezza” prima di effettuare l’investimento, il cui scopo è verificare se il cliente possiede le nozioni finanziarie basilari, se ha  compreso i rischi dello strumento e se può far fronte alla potenziale perdita del capitale.

Il team di Concrete, attraverso le risposte del questionario, valuta se l’investimento è appropriato al profilo dell’investitore, ma in ogni caso è poi quest’ultimo a decidere liberamente se investire o ritirare l’adesione. Le informazioni raccolte hanno validità per un anno.

Rischi correlati all’investimento

L’investimento in società non quotate in mercati regolamentati è un investimento ad alto rischio, non garantito, nel senso che Concrete e gli Offerenti non garantiscono ritorni per l’investitore che si assume volontariamente il rischio imprenditoriale. Considera che un progetto di sviluppo in quanto tale ha in sé una componente di incertezza molto alta.

I due rischi principali a cui saresti esposto in qualità di socio sono:

  • la perdita dell’intero capitale investito dovuta al fallimento del progetto immobiliare o nel caso, improbabile, che il mercato subisca un crollo.
  • il rischio di realizzare un minor guadagno o di impiegare del tempo per vedere un ritorno a causa dell’illiquidità dello strumento finanziario acquistato.

Quando è possibile esercitare il diritto di recesso?

Sempre il Regolamento Consob stabilisce che l’investitore abbia diritto di recedere dall’investimento entro 7 giorni dalla sottoscrizione dell’ordine di adesione, senza addebito di alcuna spesa, mediante comunicazione scritta via email a Concrete.

L’investitore ha anche facoltà di revocare l’investimento entro 7 giorni decorrenti dalla data di pubblicazione di informazioni rilevanti e diverse da quelle già in possesso che compromettono il mantenimento dell’investimento, sempre inviando un’email al gestore.

In ogni caso, l’investitore viene rimborsato delle somme già versate entro 15 giorni lavorativi dalla data di ricezione della comunicazione.

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Tassazione sui guadagni

Vediamo adesso come funziona la tassazione dei guadagni: per quanto riguarda le Persone Fisiche, la tassazione applicata sui dividendi ricevuti dall’investimento oppure sui guadagni dovuti alla plusvalenza, corrisponde a una ritenuta a titolo d’imposta applicata alla fonte dalla Fiduciaria pari al 26% dell’intero ammontare.

Opinioni di Affari Miei

La mia raccomandazione è di prendere l’investimento nel crowdfunding con serietà, come faresti con qualsiasi altro strumento finanziario perché, anche se investire con le piattaforme è facile, veloce e automatico, il rischio non manca, soprattutto nel caso dell’equity based.

Quindi, serietà, e poi diversifica – non destinare mai a queste piattaforme la totalità dei tuoi risparmi, anzi, usa solo una piccola percentuale che puoi permetterti di perdere.

Detto ciò, i vantaggi e pericoli del Real estate crowdfunding sono pur sempre quelli comuni al mercato immobiliare, che è molto più solido rispetto a tanti altri, quindi vale la pena cimentarsi alla ricerca di ritorni superiori alla media, ma sempre con le dovute cautele.

Quindi, conviene affidarsi a Concrete per investire? Non ho nulla contro questa piattaforma ma, oggettivamente, esistono portali di crowdfunding immobiliare più noti e già rodati, supportati da recensioni molto positive (alcuni li ho già recensiti su Affari Miei). Se Concrete potrà essere una degna concorrente è presto per dirlo; invece, in un’ottica di diversificazione dell’investimento su più piattaforme, magari alla ricerca di progetti immobiliari con ROI attesi elevati, allora Concrete può rappresentare una delle opportunità.

Conclusioni

Arriviamo alla fine della recensione sulla piattaforma Concrete Investing: abbiamo visto insieme di cosa si occupa, come funziona e quanto è semplice investire nel mattone tramite Internet.

Se hai voglia di approfondire ulteriormente il discorso della diversificazione ti consiglio di appoggiarti al mio corso-metodo: “100 Mila Euro sul Conto”, che ti insegna a distribuire i soldi in maniera strategica scegliendo gli strumenti di investimento più adatti. Puoi anche consultare i percorsi guidati per scoprire che tipo di investitore sei:

Un saluto da Affari Miei!


Scopri che Investitore Sei

Ho creato un breve questionario con cui ti aiuto a capire che tipo di investitore sei. Al termine, ti guiderò verso i contenuti migliori selezionati in base alla tua situazione di partenza:


mm
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.
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Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.

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