I 3 Problemi (Irrisolvibili) del Mercato Immobiliare Italiano: i Rischi che Nessuno ti Espone!

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei Società di Consulenza Finanziaria Indipendente

1 Dicembre 2022

Vuoi investire in immobili? Gli italiani hanno una predilezione per gli investimenti sul mattone: si tratta di un settore che interessa tutti i nostri connazionali da sempre. Nonostante il panorama economico sia in continua evoluzione, le case sono una passione per gli italiani, anche quando si tratta di investimenti (e non solo di un edificio in cui vivere).

Anche tu sei tra questi, ma non sai se conviene investire in immobili o meno? Ne ho parlato in questa guida, in cui metto a fuoco tre problemi molto seri che penso sia indispensabile approfondire assolutamente prima di cimentarsi nell’impresa.

Continua a leggere perché nei prossimi paragrafi ci concentreremo proprio sul mercato immobiliare e su ciò che ha da offrire.

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Inizio lasciandoti un video da ascoltare sul tema, ma se preferisci leggere… Trovi tutto qui sotto!

Come funziona il mercato immobiliare?

Partiamo dal presupposto che il contesto attuale è incerto a causa delle conseguenze della pandemia,  che ha avuto un impatto sul settore immobiliare e sul tipo di approccio che i compratori hanno nei confronti di un’abitazione. Oggi ci sono nuove esigenze a cui rispondere quando si decide di acquistare una casa, ci sono nuove tendenze.

Dunque, comprendere come funziona il mercato immobiliare permette di compiere le scelte giuste. Facciamo una panoramica sui vari momenti di crisi del settore negli ultimi anni, con uno sguardo sul panorama italiano.

La bolla immobiliare del 2008

Iniziamo cercando di avere un’idea del quadro generale in cui andiamo ad inserirci, partendo da qualche anno fa, in particolare dalla crisi del 2008.

Proprio in questo anno ha avuto inizio un periodo di crisi, che inizialmente non era sembrata così grave ma che ha travolto il mercato immobiliare italiano (e non), con tutte le conseguenze anche per chi nel mattone voleva investire.

Prima che scoppiasse la bolla, il mercato immobiliare stava vivendo l’inizio di  una fase di decrescita: infatti, le compravendite avevano raggiunto il picco nel 2007.

Purtroppo la crisi finanziaria, la stretta del credito bancario e le manovre economico e fiscali di quel periodo hanno contribuito, sommate, a rendere negative le operazioni di compravendita, con il conseguente crollo dei prezzi e crollo del mercato immobiliare, soprattutto tra il 2011 e il 2015.

In questo periodo il valore degli immobili era calato fino a perdere 30%-40% rispetto agli anni precedenti.

Bolla Immobiliare in Italia

Dunque, nei 5 anni 2013-2018 è stata l’economia avanzata che l’Italia ha registrato il maggiore calo del prezzo degli immobili.

A confermare questi dati è il Fondo Monetario Internazionale nel capitolo analitico Global Financial Stability Report, in cui si è evidenziato ha evidenziato un calo quasi del 4%.

Per avere un occhio anche al mercato mondiale, ti dico brevemente che seguono questo trend negativo la Finlandia, Singapore e la Francia, sebbene questi due ultimi esempi abbiano conosciuto un rialzo dei prezzi delle abitazioni nelle capitali.

Dal 2017 alla pandemia: prima del Covid

La Banca dei Regolamenti Internazionali, nel 2017, pubblicò una serie di dati a livello globale da cui emergeva che in Italia lo scenario non era dei più rosei.

Infatti, nell’ultimo quadrimestre del 2017 i prezzi degli immobili in Italia erano calati ancora di circa l’1%, un trend tutto italiano, in quanto solo lo Stivale (tra le economie avanzate) segnava tale andamento negativo: soltanto paesi come la Russia e il Brasile – ovvero Paesi emergenti – segnavano dati peggiori, mentre tutti gli altri Paesi europei stavano crescendo.

Osservando i dati a ritroso, considerando i dati a partire dal 2007, ovvero poco prima della bolla immobiliare del 2008 e, quindi,  prima della crisi, i prezzi sia in Italia che in Spagna (un Paese molto simile a noi) in 10 anni sono calati dal 24% al 33%, mentre la Germania è cresciuta del 22%.

Sempre per completezza e per avere uno sguardo ampio sul mondo, riporto altri dati della  Banca dei Regolamenti Internazionali e Ocse  fino al 2018, in cui si afferma che gli incrementi reali maggiori siano stati registrati in primis dall’Irlanda, quindi dalla Nuova Zelanda, dall’Australia, dal Canada e della Norvegia.

E dopo il Covid?

Ovviamente, l’arrivo della pandemia ha stravolto i dati, nel senso che è sopraggiunta una variabile inaspettata nella nostra equazione, la quale ha sparigliato completamente le carte con informazioni sfalsate e irripetibili, modificando quello che sarebbe successo se il virus non fosse arrivato.

Nonostante ciò, inutile negare che, anche se si è trattato (si spera!) di un caso più unico che raro, i suoi effetti ci sono stati: ad esempio, la pandemia ha accelerato la diffusione degli strumenti di pagamento alternativi al contante e ha cambiato le preferenze delle famiglie nel mercato immobiliare. Infatti, è aumentata la richiesta di alloggi più grandi, con di terrazzi o giardini.

Tuttavia, anche l’approccio al mondo del lavoro è cambiato: molte aziende hanno adottato politiche di smart working, anche parziale, che porta i lavoratori a passare più tempo in casa.

Dunque, la richiesta di abitazioni più grandi, luminose, con terrazzi e giardini  potrebbe mantenersi anche in futuro, specie se le trasformazioni dell’organizzazione del lavoro divenissero più permanenti.

Quindi, i cambiamenti sopracitati fanno pensare che almeno una parte dei nuclei valuti le nuove modalità lavorative come non passeggere, e ciò inciderebbe sulla scelta degli immobili.

Per quanto riguarda lo scenario italiano specifico dell’andamento del mercato immobiliare italiano, si inserisce in un contesto in cui il rallentamento economico sembra essersi presentato ben prima dell’insorgere della pandemia: già nell’ultimo trimestre del 2019 aveva registrato valori negativi.

Tuttavia, negli ultimi mesi l’immobiliare sembra godere di un nuovo interesse: si è assistito ad un calo delle intenzioni d’acquisto, mentre i tassi di interesse sono bassi: i mutui sono più favorevoli per favorire le compravendite.

In ogni caso, il 2020 è stato uno dei peggiori anni per il settore immobiliare,  stando ai dati dell’Agenzia delle Entrate.

Infatti, il mercato ha subito una contrazione delle compravendite sugli immobili del 13,9%.

La guerra Russia- Ucraina e la bolla immobiliare 2022

Cosa accadrà al mercato immobiliare in seguito a questo ennesimo, tragico evento?

Possiamo dire che tutti questi fenomeni hanno portato alla formazione di tre bolle:

• quella legata alle criptovalute;
• quella legata alle azioni growth (ad alto potenziale di crescita, tendenzialmente le tecnologiche);
• quella immobiliare.

Per quanto riguarda le prime due, detto velocemente perché non è questa la sede, si tratta di due bolle già scoppiate. Infatti gli investitori più incauto e inesperti hanno deciso di buttarsi a capofitto in due settori che stavano crescendo molto in fretta.

Il mondo cripto da sempre attira lo sguardo di tutti coloro che vogliono guadagnare tutto subito, e che non sono ben informati su come funzioni il mondo degli investimenti.

Le oscillazioni del mercato hanno portato le criptomonete ad avere un appeal maggiore, finché la bolla non è infine scoppiata.

Lo stesso è successo alle azioni growth legate alla tecnologia, che hanno avuto un boom grazie al lockdown e al bisogno di essere connessi in modo più evidente col mondo, salvo poi arrivare a scoppiare a sua volta in seguito alle riaperture verso l’esterno e il ritorno verso vecchie abitudini.

E l’immobiliare? Per l’immobiliare il discorso è diverso, in quanto il fenomeno cresce ed esplode più lentamente. L’immissione di liquidità e i tassi agevolati per favorire le compravendite hanno certamente contribuito la bolla a gonfiarsi.

Scenderanno i prezzi degli immobili?

Gli esperti affermano che la risposta, almeno nel breve periodo, è no. Infatti, è risaputo che il primo indicatore di sofferenza è legato al numero di compravendite e solo in seguito – come conseguenza – gli effetti si ripercuotono sui prezzi.

Questo avviene, appunto, perché la dinamica del prezzo è molto lenta: chi oggi ha un immobile da vendere non è portato a abbassarne il valore. Di fronte alla fretta di dar via il proprio bene vince senz’altro la voglia di portare a casa il giusto guadagno e, quindi, si preferisce aspettare piuttosto che svendere. Ma questo impatto si potrà effettivamente fra un anno circa, e in linea di massima non ovunque di colpo. Sicuramente ne risentirebbero le aree già in difficoltà, come il Sud.

Dunque non ci resta che aspettare il momento in cui non saranno più concessi incentivi e il costo del denaro si alzerà con l’incremento dei tassi per assistere al tracollo.

Investimenti immobiliari in Italia dopo il Covid

Ma ora focalizziamoci su quello che sta accadendo e potrebbe accadere al nostro mercato immobiliare in termini di investimenti, visto che siamo qui per questo: secondo i dati di Tecnocasa, ci sono buone speranze e tempi rosei per l’acquisto d’abitazioni uso investimento: potrebbero registrarsi a breve nuovi rialzi, soprattutto su immobili indipendenti o semi-indipendenti.

Teniamo conto che sino a febbraio 2020 gli immobili da rendita rappresentavano il 17,9% della domanda complessiva, per poi scendere al 16,8%.

Nonostante questo, ci sono alcuni motivi che, anche davanti alle migliori spinte politiche, frenano il nostro mercato immobiliare.

I problemi italiani che incidono sul trend immobiliare

Certo, ora abbiamo inquadrato il periodo storico attuale, caratterizzato da una vera e propria bolla. Ma al di là delle notizie, voglio elencarti i trend che hanno portato finora i prezzi a scendere.

Ho individuato fondamentalmente tre problemi alla base di ciò… e si tratta dei soliti problemi che inficiano l’andamento dell’economia in Italia, tre problemi che, nonostante siano noti, non sono stati risolti.

Anche perché non è così semplice! Vediamoli:

#1 Problema demografico

Non è un mistero: in Italia la popolazione non cresce, anzi, invecchia! Ci sono sempre meno persone, sempre meno giovani.

Infatti, la natalità è diminuita, mentre  molti giovani (ovvero risorse per la nostra economia e il sistema pensionistico) si trasferiscono all’estero per trovare opportunità migliori.

Come incide l’andamento dell’età della popolazione con i costi dell’immobiliare? Di base, meno giovani che costruiscono il proprio futuro significa meno persone che cercano casa.

Di conseguenza, per forza di cose, la domanda scende.

#2 Problema dello spopolamento

Collegato al punto precedente, troviamo un effetto correlato: i piccoli centri si stanno spopolando in quanto i giovani o si trasferiscono nelle grandi città in cerca di opportunità oppure vanno all’estero.

Questo comporta che il mercato immobiliare nei piccoli centri sia stagnante. Non dimentichiamo poi un dato importante: in Italia ben il 70% della popolazione è proprietaria di un immobile.

Quindi se tutti hanno la casa e i giovani se ne vanno, è difficile che qualcuno possa sostenere la domanda e comprare case.

#3 Problema reddituale

Anche il mercato del lavoro è stagnante: i giovani hanno difficoltà ad entrarvi e a trovare quindi un’occupazione e un reddito stabile.

Quindi, fanno fatica ad accedere al credito e a poter accendere mutui per acquistare nuovi immobili.

In linea di massima, sono questi tre i problemi che abbiamo in Italia e che riguardano il mercato immobiliare: si tratta di problemi che ci trascineremo da qui ai prossimi anni, ed è in controtendenza rispetto a quello che succede in altri Paesi europei o comunque occidentali.

L’investimento immobiliare è sbagliato? 

Se stai pensando di comprare casa per andarci a vivere, allora sì, potrebbe non essere un buon investimento.

Il trend degli ultimi anni infatti è negativo, perché se stai pensando di acquistare un appartamento per poi trovarti un valore alla fine, allora è un’ipotesi da scartare.

Altra ipotesi potrebbe essere quella di dire: acquisto un appartamento per metterlo a reddito oppure per rivenderlo velocemente e quindi fare un’operazione di trading immobiliare. 

In questo caso potrebbero esserci delle opportunità, perché i dati di tendenza generale variano a seconda del posto (infatti, per esempio, all’interno della stessa città variano in base al quartiere).

Io però non considero questa opportunità come un investimento: per me un investimento è quando apro il conto e acquisto un’azione, un’obbligazione oppure un ETF, me lo tengo per un certo periodo di tempo e controllo periodicamente come stanno andando le cose; guadagno l’1%, il 2%, il 3%, il 4% all’anno a seconda di quello che è il mercato, di quello che sono le condizioni e i fattori.

Se invece acquisto una casa per metterla a reddito oppure per rivenderla, sia per l’impegno di tempo, sia per l’impegno economico necessario per svolgere l’operazione, sia per la complessità giuridica e contrattuale connessa all’operazione, a mio parere non si tratta di un investimento, ma di un’attività imprenditoriale.

Dunque, se decidi di investire in immobili sei un imprenditore e non un investitore, quindi devi sopportare il rischio d’impresa e tutta una serie di situazioni connesse.

Risorse Utili

Ecco i principali articoli che ho scritto sul tema:

• La Bibbia degli Investimenti Immobiliari
• Tutto sugli Investimenti Immobiliari: Leggi la Sezione Dedicata
• Andamento Mercato Immobiliare in Italia: scopri i prezzi nelle principali città

Per aiutarti a decidere come investire voglio lasciarti alcune guide da consultare:

A presto.