Investire nella Nuda Proprietà: Vantaggi e Svantaggi. Conviene?

Hai sentito parlare di investire nella nuda proprietà e ti stai domandando se possa essere una soluzione conveniente per te?

Se stai cercando delle informazioni sulla nuda proprietà e vuoi capirne di più, non ti resta che continuare nella lettura di questo articolo.

Oggi infatti vedremo insieme se conviene investire nella nuda proprietà e come si configura questa tipologia di investimento nel mattone.

Cominciamo!

Cos’è la nuda proprietà?

Prima di cominciare ad addentrarci nel cuore dell’argomento e quindi a vedere come si investe, cerchiamo di capire nel dettaglio cos’è la nuda proprietà.

Per “nuda proprietà” si intende una proprietà privata alla quale però non si accompagna un reale godimento del bene a cui è relativa.

Cerco di spiegarmi meglio e di dirtelo “pane e salame” come piace a me: con nuda proprietà ci riferiamo a un immobile del quale noi acquisiamo la proprietà, ma allo stesso tempo non ne acquisiamo invece il diritto di usufrutto.

A questo punto è meglio anche introdurre il concetto di usufrutto, per completezza d’informazione.

L’usufrutto è un diritto reale minore regolato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile.

Con il termine usufrutto si descrive il diritto che ha un soggetto (usufruttuario), a godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario) e di raccoglierne i frutti, avendo però l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. 

Per quanto riguarda la tempistica del diritto di usufrutto:

  • Non oltre la vita dell’usufruttuario: se si tratta di persona fisica;
  • 30 anni: se si tratta di persona giuridica.

È importante anche aggiungere che il valore della nuda proprietà di un immobile corrisponde a quello complessivo della titolarità piena e integra, tolto il valore del diritto di usufrutto, che viene calcolato sulla base di criteri ben definiti.

Le caratteristiche della nuda proprietà

Dal momento che precedentemente abbiamo definito i due soggetti che si interfacciano nella nuda proprietà, possiamo adesso analizzare anche un aspetto importante, ovvero chi dovrà pagare le tasse e le spese.

L’usufruttuario, dal momento in cui gode del bene reale, dovrà pagare le spese di manutenzione ordinaria, e di conseguenza anche mantenere l’immobile in buono stato, e dovrà anche preoccuparsi delle imposte, dei canoni e delle rendite fondiarie ed eventuali altre spese; il nudo proprietario invece dovrà pagare le spese straordinarie.

Possiamo dire che questa è solitamente la prassi, anche se naturalmente i due soggetti possono concordare diversamente e dividersi in maniera differente le spese.


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L’investimento 

L’investimento in nuda proprietà viene considerato come un investimento a medio-lungo termine.

In quale occasione potrebbe rappresentare un’idea percorribile?

Se mettiamo come base della nostra analisi che il mattone rappresenta sempre un bene rifugio importante, allora investire in nuda proprietà potrebbe essere interessante nella situazione in cui magari non ci interessa acquistare una casa per abitarci subito, ma possiamo pensare a questa tipologia di investimento.

Solitamente il prezzo è più vantaggioso in nuda proprietà, rispetto a quello del mercato, ed è proprio questa la leva che potrebbe convincerci a effettuare questo investimento.

I vantaggi

Veniamo ora al concreto.

Solitamente le persone che cedono la nuda proprietà sono anziani che magari vogliono liberarsi dei costi di manutenzione straordinaria e degli oneri fiscali, e che quindi scelgono di monetizzare il valore del proprio immobile: in questo modo continuano a godere dell’utilizzo della casa, sgravandosi di alcune spese.

Spesso questa scelta viene effettuata anche nel passaggio generazionale: è frequente infatti, come accennato, che una persona anziana utilizzi questo investimento come pianificazione fiscale, e che quindi ceda la nuda proprietà a un erede, mantenendo però l’usufrutto e quindi il diritto di continuare ad abitare in quella casa sino alla sua dipartita.

Questo è un vantaggio per chi vende.

Chi acquista invece potrà beneficiare di un prezzo di acquisto inferiore al valore di mercato, dal momento che esso è decurtato dall’usufrutto (tale valore viene calcolato sulla base di tabelle previste dalla legge).

Il prezzo della nuda proprietà

Come abbiamo accennato in precedenza, comprando una casa in nuda proprietà il vantaggio principale per l’acquirente risiede nel prezzo.

Infatti se decidi di acquistare fai un investimento ad un costo ridotto, quindi potrai godere di un prezzo agevolato.

È importante anche sottolineare il fatto che più è elevata l’età dell’usufruttuario tanto più vantaggiosi sono i prezzi.

Questo perchè, in linea di massima, il prezzo della nuda proprietà si stabilisce attraverso il valore del mercato, che va decurtato di un coefficiente variabile sulla base dell’età dell’usufruttuario. 

I valori dei coefficienti variano secondo delle pubblicazioni periodiche del Ministero delle Finanze e si basano su statistiche inerenti alle aspettative di vita nel Paese di riferimento e sul tasso di interesse attualmente in vigore.

In sostanza, maggiore è l’età dell’usufruttuario e maggiore sarà anche il valore della nuda proprietà.

Per completezza d’informazione allego la tabella con i coefficienti di valore dell’usufrutto e della nuda proprietà, suddivisi secondo l’età dell’usufruttuario:

Fonte: Altalex


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Opinioni di Affari Miei

Siamo giunti al termine della nostra trattazione, quindi è il momento di cercare di raccogliere le idee e rispondere alla domanda iniziale.

Conviene investire nella nuda proprietà?

Come abbiamo visto ci sono alcuni fattori vantaggiosi per chi decide di investire nella nuda proprietà.

Se si acquista un bene in nuda proprietà infatti il primo vantaggio risiede nel prezzo inferiore di acquisto, sulla media del mercato. Si può optare per questa scelta se l’immobile non serve al momento o nell’immediato, e naturalmente l’obiettivo è la rivalutazione dell’immobile.

Per questa motivazione consideriamo l’investimento in nuda proprietà come un investimento di medio, se non lungo termine.

Un altro vantaggio sta nel fatto che l’onere delle spese ordinarie (amministrazione, gestione, manutenzione) spetta all’usufruttuario, quindi se decidi di investire dovrai preoccuparti soltanto delle spese straordinarie.

Questo genere di investimento si adatta quindi magari a persone che non possiedono una grossa disponibilità finanziaria, quindi non possono permettersi di comprare un immobile al prezzo di mercato, ma che desiderano lo stesso investire nel mattone, perchè si sa, gli italiani spesso prediligono il mattone e ne sono affascinati.

Se sei un genitore che vuole dare un casa futura ai figli, o lasciare una rendita, allora l’opzione della nuda proprietà potrebbe essere percorribile.

Potrebbe esserti utile anche se stai cercando un investimento nel mattone e vuoi pagare meno e anche sopportare un peso fiscale minore rispetto al classico immobile da investimento.

Un rischio invece, perchè ricordiamo che nessun investimento è esente da rischi, potrebbe essere quello legato al tempo: tale investimento risulta essere poco liquido.

Forse le mie opinioni sugli investimenti nel mattone già le conosci se ti è capitato di leggere altri articoli inerenti a questi argomenti.

Personalmente ritengo infatti l’investimento immobiliare, qualunque esso sia, un lavoro vero e proprio, dal momento che occuparsi di queste cose potrebbe richiederti davvero tanto tempo e energie.

A tal proposito spesso ho parlato e cercato di capire se conviene investire in immobili, oppure se potrebbe essere conveniente comprare casa per affittarla.

Qui puoi trovare anche una risorsa importante che ti spiega i problemi da considerare del mercato immobiliare italiano.

Conclusioni 

Spero di averti fornito tutte le informazioni utili per decidere e capire se si tratta di un investimento interessante oppure no.

Ti lascio ancora alcune risorse utili:

Per aiutarti a decidere come investire voglio lasciarti alcune guide da consultare:

A presto.


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Ho creato un breve questionario con cui ti aiuto a capire che tipo di investitore sei. Al termine, ti guiderò verso i contenuti migliori selezionati in base alla tua situazione di partenza:

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Imprenditore e Investitore - Co-fondatore di Affari Miei Società di Consulenza Finanziaria Indipendente
Ha iniziato il suo percorso nel 2014 scrivendo i primi articoli su Affari Miei. Dopo la laurea in Giurisprudenza, ha approfondito la sua storica passione per l'economia e la finanza conseguendo un Master Executive in Consulenza Finanziaria Indipendente.

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