Conviene Comprare Casa per Affittarla? Consigli per Mettere Immobili a Reddito nel 2020

Conviene comprare casa per affittarla? È il modo giusto per fare un buon investimento immobiliare? Dove, quando e perché conviene comprare una casa che vogliamo mettere a rendita?

Sono tantissimi i lettori che mi pongono questa domanda, specie alla luce delle novità che hanno riguardato il periodo post Covid-19. Nella guida di oggi proveremo a darci una risposta, cosa che può non può essere fatta in un paio di righe ma che necessita di un po’ di ragionamento.

Parlerò del momento economico particolare che sta attraversando il nostro paese, soprattutto in relazione al mercato immobiliare, individuando sequando e come acquistare un appartamento per metterlo in affitto e guadagnarci.

Potrebbe essere il momento giusto

Se sei finito su questa pagina stai valutando l’opportunità di acquistare un immobile, che si tratti di un appartamento in un condominio o di altro tipo di struttura, per darlo via in affitto e cercare di ottenere una rendita.

La buona notizia è che il momento è propizio, soprattutto se hai qualche capitale, per quanto piccolo sia, da utilizzare quantomeno come anticipo per l’acquisto.

Come vedremo tra pochissimo, si sono verificate delle condizioni più uniche che rare che rendono il momento particolarmente propizio per investire.

Perché puntare sugli immobili a reddito

La risposta alla domanda odierna è, in via generale, affermativa. Sì, in questo preciso istante conviene investire sull’immobile e conviene comprare per dare in affitto.

Il mercato sta vivendo tre particolarissime condizioni che rendono l’acquisto di un immobile e la conseguente rendita da affitto molto conveniente:

  • i prezzi sono bassi: fatta eccezione per le grandi città (e neanche per tutti i quartieri), i prezzi degli immobili non si sono ancora ripresi dalla crisi e dalla bolla immobiliare; il mercato è pieno di ottime occasioni, a prescindere da dove tu abbia deciso di comprare;
  • la crisi economica aumenterà le opportunità: dal Coronavirus in poi il grande interrogativo riguarda il futuro. Con una recessione economica alle porte è probabile che ci saranno più persone che avranno necessità di vendere;
  • gli affitti sono in aumento: in ogni parte d’Italia, dato anche il fatto che gli acquisti sono fermi da un po’, i prezzi degli affitti sono in aumento. Le rendite sono particolarmente buone e continueranno ad esserlo almeno per il futuro prossimo; nulla lascia pensare che nel breve e medio periodo si smetta andare a vivere in affitto, soprattutto se permarrà una situazione economica dove in pochi possono comprare;
  • i tassi di interesse sono al minimo storico: sulla questione dell’acquistare con mutuo per affittare però dovremo tornare necessariamente più tardi; il bravo investitore, quello che vuole davvero guadagnare, deve farsi i conti bene, perché non tutto l’affitto ci entrerà in tasca: c’è da parlare sia di tasse, sia per chi compra con mutuo, gli interessi, per quanto bassi essi possano essere.

 

Comprare con mutuo…si ma attento!

Andiamo controcorrente: mentre tutti o quasi gli agenti immobiliari consigliano di acquistare, a qualunque costo (e dunque anche a costo del mutuo), io ti invito a pensarci bene prima di acquistare una casa da finanziare con un alta percentuale di debito.

È sicuramente vero che i tassi sono estremamente bassi, ma questo sicuramente non vuol dire che sia sempre conveniente comprare case con l’80% di capitale che viene conferito dalla banca tramite prestito.

Si deve tenere conto dell’interesse della somma, che può essere sicuramente basso, ma comunque uno dei fattori che va a ridurre la tua possibilità di avere una rendita adeguata dal tuo nuovo investimento immobiliare.

Questo vuol dire che comprare una casa con mutuo per affittarla e avere una rendita è sempre sconsigliato?

Niente affatto: ma teniamo conto delle spese del mutuo, principalmente degli interessi, che possono rendere un investimento altrimenti vantaggioso per noi, vantaggioso soltanto per la banca.

Come monetizzare un investimento immobiliare

Dovrai tenere anche conto del fatto che in molte zone d’Italia l’affitto classico, quello tramite il quale concediamo il nostro immobile ad una famiglia, è soltanto una delle possibili opzioni a disposizione di te che vuoi mettere a frutto il tuo capitale.

A seconda che si tratti di città universitarie oppure di città turistiche, oppure di entrambi i casi (Napoli, Milano, Torino, Roma, etc.) potrai:

Affittare a studenti

Può essere una modalità di affitto più problematica e più difficile da seguire, ma in moltissime città rende molto di più dell’affitto classico; affittare per stanza, inoltre, genera introiti maggiori, anche se dovrai tenere conto anche dei periodi in cui le stanze potrebbero rimanere vuote; l’affitto a studenti è tanto più interessante quanto l’immobile sia vicino alle strutture dell’università.

Affitti a turisti per periodi brevi

AirBnb e tutti i servizi che ne imitano il funzionamento hanno aperto porte molto interessanti per chi ha un immobile in una città turistica o di affari; gli affitti rendono così molto di più, anche se bisogna anche in questo caso tenere conto del fatto che non sempre potremo garantirci occupazione massima.

Molti pensano anche all’acquisto di una seconda casa da destinare a questi progetti, al riguardo ecco cosa ne penso:

B&B, suites, altre strutture ricettive

Stai pensando di comprare un immobile in una città turistica? Potrebbe convenirti poi convertirlo in una struttura ricettiva, anche se con pochi posti letto.

Le possibilità sono tante e se vuoi comprare un immobile per darlo in affitto dovresti tenere conto della possibilità di seguire nuove vie per la monetizzazione degli immobili.

Le tasse sugli affitti: calcola bene la tua rendita

Non tutto quello che riceveremo dagli affitti potrà essere considerato come reddito, in quanto sopra, come su qualunque tipo di reddito, dovremo ovviamente pagare delle tasse.

La disciplina in Italia è particolarmente complicata in Italia e proveremo a riassumertela di seguito:

  • con la cedolare secca: si paga il 21%, a prescindere da quale sia la somma ricevuta come canone di locazione;
  • con il regime ordinario: si paga a seconda del proprio scaglione IRPEF, che è ad ogni modo più alto del 21% e può raggiungere, per chi ha i redditi più importanti, il 43%;
  • con cedolare secca a canone concordato: un’opzione che è attiva per chi ha un immobile nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché nei comuni confinanti. In questo caso, se venisse concesso affitto a canone concordati, si pagherebbe soltanto il 15%;

Conviene a tutti procedere con la cedolare secca: è un regime facoltativo, che non possono scegliere tutti. Si può utilizzare per gli immobili che appartengono alle categorie catastali A1-A11 (ad esclusione della A10).

Può essere destinata soltanto agli immobili a scopo abitativo e solo nel caso in cui gli inquilini affittino per abitarvi e non invece per svolgere attività commerciali.

Le tasse comunque, anche nel caso di cedolare secca, non sono bassissime e si dovrebbe tenere conto del fatto che possono incidere in modo sostanziale sulla possibilità di avere una rendita da un acquisto immobiliare.

Qualche consiglio utile per fare un buon affare per l’acquisto da dare in affitto

C’è qualche piccolo trucco di chi è del mestiere per scegliere un immobile perfetto per essere messo in affitto e generare una rendita. Questi consigli, tipicamente segreti di chi opera sul mercato da parecchio tempo, potrai applicarli anche tu senza alcun tipo di problema:

  • le case occupate da inquilini costano meno: il contratto di affitto non si scioglie in caso di cessione e avremo un doppio vantaggio; prezzo più basso per la casa e affitto che continuerà ad arrivare senza che dobbiamo metterci alla ricerca di un inquilino;
  • se hai voglia di lavorarci su, scegli un immobile da ristrutturare: nel caso in cui tu abbia quello spirito, potresti comprare un immobile in uno stato non perfetto, uno di quelli da ristrutturare, per poi fare i lavori necessari e presentarlo sul mercato per una rendita maggiore;
  • dov’è è più importante di com’è: meglio prendere un immobile non bellissimo in una zona importante (centro, università, altra zona di rilievo per un gruppo di persone).

Con questi consigli potrai cominciare a muovere i primi passi nel settore, al fine di individuare la migliore casa per il nostro investimento da mettere in rendita tramite affitto.

Studia, studia, studia…

Come ti ho spiegato nella bibbia sugli investimenti immobiliari, non è affatto semplice avere dei rendimenti positivi sempre ed a prescindere ma occorre studiare attentamente il contesto e la tipologia di scelte che si pongono in essere.

Investire in immobili è un’attività vera e propria e, come tale, necessita di tempo e pianificazione che potresti dover acquisire sul campo dopo test, errori e successi.

Al di là, quindi, delle informazioni generali che hai potuto acquisire tramite questo articolo, il mio consiglio di base è quello di analizzare attentamente la città in cui vuoi agire, sondare il terreno facendoti il giro delle agenzie immobiliari e dedicare del tempo allo studio teorico ed alla pratica: soltanto acquisendo quotidianamente informazioni potrai affinare la tua capacità decisionale e ridurre i rischi potenziali delle operazioni.

Approfondimenti utili

Ti allego, in chiusura, una serie di risorse che possono esserti di aiuto se stai pensando di investire in immobili:

Se, invece, ti stai informando in generale per investire, ti consiglio di leggere una delle seguenti risorse:

In bocca al lupo!


Scopri che Investitore Sei

Ho creato un breve questionario con cui ti aiuto a capire che tipo di investitore sei. Al termine, ti guiderò verso i contenuti migliori selezionati in base alla tua situazione di partenza:

>> Inizia Subito <<


Davide Marciano
Imprenditore e Investitore
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, ha sviluppato nel tempo la passione per la finanza personale e lo sviluppo individuale. Nel 2019 ha scritto il libro "Vivere di Rendita - Raggiungi l'Obiettivo con il Metodo RGGI" ed ha fondato la Affari Miei Academy.

4 Commenti

Angelo · 16 Dicembre 2018 alle 16:24

buongiorno dott. Marciano,
cercavo informazioni su duckduckgo su “comprare casa per affittarla” e ho trovato il suo articolo.

Molto interessante, non conoscevo la piattaforma housers, ho approfondito il progetto con altri siti e video su youtube e ho deciso di iscrivermi cliccando dal suo pulsante in questa pagina, sono in attesa di ricevere la validazione dei documenti.

Grazie e una buona settimana,
Angelo

    Davide Marciano

    Davide Marciano · 16 Dicembre 2018 alle 17:56

    Ciao Angelo,

    mi fa piacere che abbia trovato utili i miei contenuti. In bocca al lupo 😉

    Davide

MARIO · 26 Aprile 2019 alle 17:55

Il tutto mi ha incuriosito ,cercherò di documentarmi meglio seguendo il tuo consiglio e ci sentiremo inseguito
GRAZIE MARIO

    Davide Marciano

    Davide Marciano · 26 Aprile 2019 alle 18:36

    Ciao Mario,

    benvenuto su Affari Miei 😉

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