Come Funziona Airbnb: Opinioni e Consigli per Affittare Casa

La sharing economy, a fatica, sta arrivando anche in Italia. Molti non sanno nemmeno cosa voglia dire affittare casa su Airbnb perché, come al solito, guardano con diffidenza le novità che soprattutto le nuove tecnologie hanno portato.

In realtà questa prospettiva, per molti, è diventata già realtà e parecchi si stanno chiedendo se conviene oppure no agire in questo modo.

Il tema è tutt’altro che marginale, basti pensare che, un po’ come accaduto per Uber o per gli home restaurant, che già è partita la polemica circa la legittimità dell’iniziativa e sulla piena legalità giuridica e fiscale delle attività che sono sorte.

In un quadro così complesso, formarsi delle opinioni è decisamente difficile per chi non ha un quadro chiaro della situazione: continuate a leggere perchè molte delle vostre domande troveranno adeguate risposte nelle prossime righe.

Come funziona Airbnb?

Affittare casa tramite questo portale o mediante siti simili rappresenta soprattutto una possibilità per chi ha effettivamente l’appartamento sfitto per determinati periodi ed intende recuperare qualche soldo mentre è fuori.

Va detto, però, che molti più svegli hanno colto al volo l’occasione per avviare dei veri e propri business su cui si discute.

Ad esempio non è ancora chiara la vicenda legata alla tassazione e, più in generale, agli aspetti che distinguono appunto l’idea originaria di un servizio nato come una modalità per arrotondare lo stipendio da una generica attività imprenditoriale.

Opinioni su Airbnb: come funziona il servizio? E’ affidabile?

Naturalmente le cose nuove possono fare paura e provocare il timore di imbattersi in un servizio inaffidabile. In questo paragrafo cerchiamo di capire come funziona il servizio Airbnb.

Cosa cambia rispetto ad un normale bed and breakfast? Airbnb non è un b&b (scusate il gioco di parole!) in quanto è una vera e propria community online che consente ai viaggiatori di trovare una sistemazione più economica del classico albergo, mentre chi ha una casa inutilizzata con determinate caratteristiche può offrire una stanza o un alloggio in affitto per brevi periodi, guadagnando dei soldi.

La scelta non si limita ad una stanza per la notte, le soluzioni offerte sono davvero disparate: si possono sì trovare camere di bed and breakfast, ma anche hotel, camere in condivisione ed alloggi veri e propri.

Tutto dipende da chi è iscritto in quel momento e da ciò che mette a disposizione dei viaggiatori.

Per adoperare questo sistema bisogna creare il proprio account gratuito e cercare l’annuncio che ci sembra più indicato alle nostre esigenze.

Sull’annuncio si trova il contatto del proprietario/host, che si può contattare anche tramite cellulare, scaricando l’apposita applicazione, e il pagamento avviene generalmente tramite carta di credito o Paypal: Airbnb tiene il pagamento congelato fino a 24 ore dopo il check-in, in modo da tutelare le parti.

L’iscrizione può avvenire per propria libera iniziativa oppure essere legata all’invito da parte di un amico: se si ha ricevuto un invito si può adoperare il suo link per accedere alla pagina iniziale del servizio: in questo modo si otterranno 18 euro di bonus per il primo viaggio.

Una volta iscritti è possibile generare dei link-invito accedendo alla pagina Impostazioni account e invitando i propri amici e conoscenti.

Per ogni amico che si iscrive ad Airbnb grazie a noi si ricevono altri 18 euro di bonus, i quali possono aumentare fino a 90 euro nel caso in cui l’amico invitato diventasse un host.

Ma come si diventa host di Airbnb? Come guadagnare con questo servizio?

Naturalmente bisogna iscriversi al portale e compilare i moduli proposti, in cui viene richiesto di indicare il tipo di alloggio o di stanza che abbiamo a disposizione, quanti ospiti possono alloggiarvi e naturalmente la città di ubicazione.

Fatto questo bisogna premere i tasti continua e completa annuncio, inserendo tutti i dati che vengono richiesti: viene infatti chiesto di specificare il numero dei posti letto e dei bagni, l’indirizzo, se c’è la tv o internet, il prezzo eccetera.

È chiaro che il proprio annuncio deve essere curato nei dettagli, essere chiaro e preciso, così da dare un’idea il più precisa possibile e convincere a sceglierlo, senza ovviamente mentire sulle potenzialità della casa/camera.

Attenzione ad aggiornare attentamente il calendario delle date disponibili: non si può abbandonare l’annuncio a se stesso, il rischio è di perdere credibilità a causa di recensioni negative.

Aggiungendo belle foto si potranno avere maggiori possibilità di ottenere riscontri da parte degli ospiti, che sono più attirati dagli annunci in cui è possibile avere una prima idea sull’offerta rispetto a quelli che invece non hanno scatti da mostrare.

Sul proprio portale Airbnb si possono inserire un massimo di 24 fotografie.

Pubblicare un annuncio non prevede costi, in quanto Airbnb trattiene dei soldi soltanto al momento in cui viene effettuata una prenotazione.

Il metodo di pagamento è deciso dall’host stesso.

Quanto costa Airbnb? 

Il costo di un alloggio per coloro che viaggiano include sia il prezzo della sistemazione che quello della commissione riconosciuta al portale, la quale in genere oscilla tra il 6 e il 12%, a seconda dell’importo speso in totale.

I prezzi sono da considerarsi per ogni pernottamento e variano a seconda del numero di persone da ospitare.

Inoltre bisogna assicurarsi che i costi di servizio di Airbnb, cioè la somma che Airbnb trattiene per sé, siano già compresi nella cifra mostrata nell’annuncio (in genere è così) e bisogna valutare i costi aggiuntivi legati alla pulizia dell’appartamento e ad altri servizi extra che possono essere offerti dall’host.

Invece la commissione a carico di chi offre la sistemazione è pari al 3%.

E’ sicuro affittare tramite Airbnb?

E’ la domanda di molti che si chiedono se vale la pena affittare le proprie proprietà su questo portale e si domandano se, in sostanza, può ritenersi un servizio affidabile oppure no. Il servizio offre la Garanzia Host, un sistema di protezione fino ad un massimo di 800.000 euro in caso di danni, in ogni parte del mondo.

I pagamenti sono soggetti a determinate condizioni, limitazioni ed eccezioni.

È possibile ottenere e inoltrare un modulo di richiesta rimborso della Garanzia Host, che si trova sul sito: gli host che domandano un rimborsi devono però collaborare con Airbnb e i suoi assicuratori, procurando loro la documentazione inerente al danno dichiarato e accettando di ricevere un’ispezione nei casi in cui possa essere richiesta.

Ci sono degli aspetti che non sono tutelati da questa Garanzia, ossia i titoli e i contanti, gli animali, la responsabilità civile e i danni nelle aree comuni. Invece oggetti come i gioielli e i pezzi d’arte godono di una protezione più limitata.

Tasse da pagare se si decide di affittare casa con Airbnb

Come sono tassate le transazioni e le entrate derivanti dalle piattaforme di sharing economy?

Da aprile 2016 è stato reso noto che le entrate derivanti da questa attività devono essere segnate nella dichiarazione dei redditi.

A tal proposito è stata inserita una nuova voce, ossia quella indicante il “reddito da attività di economia della condivisione non professionale”.

Ciò è stato previsto da una proposta di legge che inizierà ha iniziato il suo iter in parlamento a maggio 2016, così da regolamentare questa nuova forma di reddito creata per cercare di contrastare la crisi economica che il nostro paese sta attraversando.

Il motivo per cui questa realtà è stata regolamentata così in fretta è legata all’esponenziale crescita degli utenti che usufruiscono del servizio: sono oltre 200.000 gli annunci pubblicati su Airbnb in Italia lo scorso anno, pari al 20% delle camere d’albergo disponibili nel nostro Paese. Tale proposta di legge prevede una tassazione agevolata al 10% fino a un guadagno annuale di 10.000 euro.

Al di sotto dei sotto i 10.000 euro le tasse saranno pagate non dai privati, bensì dalle piattaforme di sharing economy, che saranno chiamate a fare da sostituto d’imposta, trattenendo il 10% alla fonte.

Quello della tassazione è un tema controverso e spigoloso: gli albergatori hanno accusato la Airbnb di concorrenza sleale e di evasione fiscale.

Prima che venisse elaborata la proposta di legge di cui sopra, da un punto di vista giuridico questo tipo di “affitto” era regolamentato soltanto dalla legge che permette la locazione turistica, ossia la legge 431/98.

Tuttavia, a partire dall’estate 2017, è scattata la manovra da parte del governo che mira ad imporre Airbnb e altri intermediari immobiliari, come Booking, di riscuotere la cedolare secca pari al 21% sui guadagni derivanti dagli affitti brevi.

L’obiettivo è appunto quello di far emergere le transazioni sommerse. Come anticipato, la cedolare secca riguarda gli affitti brevi, ossia quelli che non hanno una durata superiore ai 30 giorni.

Essa si applica ai redditi generati dagli affitti conclusi dallo scorso primo giugno 2017, e il 21% di aliquota al 21% funge da imposta volta a semplificare o doveri legati al pagamento delle tasse, in quanto sostituisce i conti dell’Irpef e delle addizionali sui redditi dalle locazioni.

Anche chi subaffitta o ha in concessione d’uso una casa, è tenuto al pagamento della cedolare secca.

Conviene affittare casa su Airbnb?

Se viaggiare con Airbnb può essere più vantaggioso che alloggiare in un hotel (ammesso che non abbiate il capriccio o la necessità di soggiornare in una struttura con più servizi), quanto conviene ad un host affittare su questa community la sua proprietà? Qual è il guadagno?

Dai dati di uno studio su alcune città campione statunitensi emerge che il guadagno si aggira intorno ai 5.110 dollari annui.

Le possibilità di guadagno, comunque, crescono a seconda dello spazio disponibile: annunci per un’intera casa possono portare ad un profitto medio annuale di 20.000 dollari.

Gli Stati Uniti sono anni luce avanti sotto questo punto di vista – in Italia è pieno di gente che non è ancora capace di fare un acquisto online – però questi dati possono essere più che altro una base su cui ipotizzare una crescita futura molto probabile visto che il nostro Paese, con ritardo, tende ad emulare ciò che accade altrove.

Naturalmente tutto dipende anche dall’afflusso di ospiti: se questo è esiguo, esiguo sarà il guadagno.

Guadagnare con questo sistema può essere innovativo, sebbene la nuova proposta di legge e la tassazione conseguente potrebbe rendere il tutto meno appetibile. Se però si spera di avviare una vera e propria attività imprenditoriale (e non lavorarci come privato in cerca di entrate per arrotondare) può essere più complicato, a causa della regolamentazione in trasformazione.

Non si può neppure sperare di eludere le spese, in quanto ogni pagamento è tracciato sul web.

Chi guadagna veramente, dunque, è Airbnb, che intasca la sua commissione del 3% da parte degli host e la commissione dal 6 al 12% per gli ospiti.

I dati statistici affermano che nell’anno 2015 il giro d’affari si è aggirato intorno ai 900 milioni di dollari, con un incremento superiore al 300% rispetto all’anno 2013.

Per approfondire, comunque, consiglio la lettura di questi due articoli in cui traccio delle analisi su come guadagnare con le locazioni turistiche ponendo un esempio concreto di una località balneare:

Che futuro per Airbnb? E la sharing economy?

Non possiamo fare previsioni future ben precise, queste ultime righe sono il frutto del nostro personale parere.

L’Italia, sebbene in tanti si ostinino a pensare diversamente, è solo una periferia del mondo che è sempre più globale.

Le innovazioni principali arrivano soprattutto dagli Stati Uniti, un Paese dotato sicuramente di una legislazione che lascia fare molto di più.

Google, Amazon, Facebook, Twitter, Linkedin, Airbnb, Uber e tante altre piattaforme che stanno trasformando le nostre vite non sono di certo state inventate nel nostro Paese e, pertanto, è molto probabile che una diffusione capillare su base mondiale tenderà a generare inizialmente scontenti tra gli addetti ai lavori nei settori non liberalizzati del tutto o comunque oppressi da una burocrazia folle e limitante.

A ciò bisogna aggiungere, però, che il legislatore nazionale potrà fare ben poco perchè, appunto, nei prossimi decenni il potere decisionale del singolo stato tenderà ad essere sempre meno egemonizzante.

Del resto, al di là di quello che può essere la nostra opinione, è abbastanza evidente che le vere scelte politiche ormai si fanno a Bruxelles e che l’agenda economica viene dettata a livello comunitario e globale.

Cosa posso fare io, privato cittadino, di fronte a tutto questo?

Niente, completamente niente, se non stare a guardare e sviluppare un pensiero critico che possa in qualche modo prevedere il corso degli eventi.

Airbnb, probabilmente, manterrà o incrementerà ancora la sua quota di mercato (c’è da vedere cosa riusciranno a fare i concorrenti e se vorranno effettivamente riconquistare spazio) ed i vuoti normativi, nel lungo periodo, verranno comunque in qualche modo colmati.

Con ritardo, perchè siamo italiani e ci piace sempre andare a rilento.

mm
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.
Affari-Miei
mm
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.

1 COMMENTO

  1. Consiglio di non affidarsi ad air bnb, almeno per quel che concerne Cuba. Cercavo una stanza in appartamento privato all’Avana e tramite bnb mi sono messo in contatto con una famiglia ospitante. Dopo averla trovata perdendo un certo tempo (anche qulle stanze che risultavano disponibili nel periodo richiesto sovente erano già occupate), finalmente mi accingevo a pagare senza però riuscirsi. Ho perduto un’intera giornata per tale operazione fallita, ho appreso che solo in Nordamericani possono affittare a Cuba recandosi per turismo: gli altri possono prendere in affitto attraverso bnb solo se vanno per motivi ufficieli con relativo attestato. Perché bnb non mi aveva avvertito? Così consiglio i Cubani, a meno che vogliono dare in affitto solo ai Nordamericani, di no affidarsi a bnb. Luciano Arcella

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