Affittare Casa: Come Trovare l’Inquilino per il Tuo Appartamento

Affittare casa è uno dei metodi che puoi utilizzare per far fruttare il tuo investimento immobiliare (anche se non è l’unico, come saprai bene se mi segui su Affari Miei da un po’).

Farlo non è sempre semplice, o meglio non è facilissimo farlo perché ci sono moltissime questioni che riguardano appunto la scelta dell’inquilino e la pubblicizzazione del nostro immobile, nonché la gestione futura dell’appartamento o della casa.

In questa guida mi propongo di offrirti un vademecum del proprietario di casa concentrato sull’affitto.

Troverai tutto quello che hai bisogno di sapere per affittare al meglio il tuo immobile, con meno pensieri e maggiori guadagni.

Il primo punto: meglio fare da soli o andare tramite agenzia?

Le agenzie immobiliari hanno una pessima reputazione, forse anche peggiore di quella degli avvocati, dei venditori di auto e dei promotori finanziari. Continuano però a proliferare non perché siano particolarmente abili a manipolare acquirenti, venditori, chi affitta e chi cerca un affitto, ma perché offrono effettivamente un servizio.

Un servizio che si fanno pagare a caro prezzo, perché se dovessi tenere conto della media di una mensilità per parte per ogni contratto, parlerei di circa il 4% lordo del valore intero dell’affitto, intero nel senso di lordo, su un contratto di 4 anni.

Se il contratto è ancora più breve (uso transitorio di 18 mesi, per fare un esempio), la percentuale incassata dall’agenzia immobiliare è ancora più alta.

Sono costi molto alti, che però dovresti pensare di investire nel caso in cui:

  1. Tu non abbia alcun desiderio di pubblicizzare la casa per conto tuo;
  2. Tu sia pronto a redigere il contratto per conto tuo;
  3. Tu sia pronto a far visitare la casa ad ogni possibile inquilino;
  4. Tu sia capace di scremare gli inquilini prima di far vedere la casa, scegliendo solo quelli solidi, affidabili e che non ti creeranno problemi.

Per i punti 1, 2 e 3 le agenzie immobiliari sono effettivamente in grado, sempre o quasi, di fare un buon lavoro. Per il punto 4 ognuno dei tuoi conoscenti potrebbe raccontarti aneddoti e storie che indicano il contrario.

Sta di fatto che il lavoro da fare da soli per affittare casa non è esattamente leggero e se non hai tempo da dedicarci, forse scucire dal 4% in su del valore lordo dell’affitto non è una cattiva idea.

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Pubblicizzare l’affitto per conto tuo: i canali migliori su internet e non

Internet ha effettivamente rivoluzionato anche il mondo del mercato immobiliare: oggi hai a disposizione moltissimi siti internet gratuiti e affidabili per mettere in mostra il tuo appartamento da affittare.

Citerò soltanto i migliori, quelli che a mio modo di vedere possono effettivamente aiutarti a cercare il coinquilino ideale e a far sapere in giro che stai effettivamente affittando il tuo appartamento.

  • Immobiliare.it: è il sito internet forse più famoso in Italia e ti permette anche da privato di pubblicare annunci. Le agenzie immobiliari ne fanno larghissimo uso, trattandosi di un portale ibrido – il mio consiglio è quello di metterti in pari con loro – offri foto adeguate, un annuncio che descriva per filo e per segno stato e sostanza dell’appartamento, senza dimenticare i tuoi contatti;
  • Casa.it: lo stesso discorso vale per Casa.it – è un portale ibrido e molto utilizzato, soprattutto tramite la sua App; anche qui ti troverai a fare a “sportellate” con quello che è un mercato dominato dalle agenzie immobiliari – crea annunci accattivanti e chiari per vincere questa guerra;
  • Subito.it: portale generalista all’interno del quale puoi trovare quasi ogni tipo di annuncio. All’interno troverai anche una discreta sezione di annunci immobiliari, dove inserire il tuo;
  • Facebook è una possibilità: il popolare social network è effettivamente un buon punto di inizio per cercare una casa in affitto, soprattutto tra chi conosci e sfruttando i gruppi dedicati a universitari e a agenti viaggiatori; ci sono moltissime possibilità su questo social network e utilizzandolo nel modo giusto potresti effettivamente andare a trovare il coinquilino ideale senza troppi sforzi.

I diversi tipi di contratto che hai a disposizione

Oggi il legislatore ti mette a disposizione diversi format per andare ad affittare la tua casa, almeno a livello contrattualistico.

Se non vorrai affidarti ad una agenzia immobiliare, ti invito a studiarti, tramite guide che ho già preparato per te, i pregi e i difetti di ogni soluzione:

  • Contratto di locazione classico 4+4;
  • Contratto di locazione a canone concordato 3+2;
  • Contratto di locazione transitorio;
  • Affitto con riscatto.

Cedolare secca oppure no?

La cedolare secca è forse uno dei dubbi più difficili da sciogliere per chi diventerà affittuario. È un sistema che ti permette di pagare imposta sostitutiva rispetto all’aliquota IRPEF, senza far rientrare quanto percepite dall’affitto nel conto dell’imponibile a livello di reddito.

In parole povere, pagando la cedolare secca finireste per far “sparire” l’affitto dai vostri redditi, ovviamente in modo legale, evitando di pagarci sopra l’aliquota IRPEF.

Il discorso è relativamente semplice: se il tuo reddito imponibile è superiore ai 28.000 euro, è sempre o quasi meglio affidarsi alla cedolare secca, dato che lo scaglione IRPEF relativo è del 38%.

Se invece ti trovi nella forbice tra 15.000 e 28.000 euro di reddito imponibile il discorso di fa decisamente più complesso: l’aliquota della cedolare secca è al 21%, mentre quella IRPEF è al 27%. Se non hai spese da scaricare, conviene la cedolare secca, se invece puoi abbattere il tuo reddito con altre spese, forse conviene non aderire alla cedolare secca.

Ricordati pure che in sede IRPEF farà parte del reddito imponibile soltanto il 95% dell’affitto, in quanto il 5% è una percentuale di tolleranza per le spese che riguardano l’immobile.

Per chi sceglie il canone concordato

Per il canone concordato l’opzione cedolare secca è sicuramente tra le più convenienti: in questo caso infatti ti troveresti a pagare soltanto il 10%.

Come scegliere l’inquilino giusto

In momenti di crisi come quello che stiamo attraversando, pur se sembrerà molto brutto da dire, dobbiamo tutelare il nostro immobile e il nostro reddito e cercare di orientarci verso inquilini che abbiano redditi dimostrabili e soprattutto referenze.

La legge in Italia tutela infatti sempre o quasi l’inquilino e potrebbe essere difficilissimo liberarsene nel caso di canone non pagato.

Avere una casa in affitto ad un lavoratore con un contratto da dipendente potrebbe sembrare l’opzione più giusta, ma devi comunque tenere conto del fatto che con l’attuale situazione economica del Paese, aziende che vanno in crisi e mandano a casa anche lavoratori a tempo indeterminato sono all’ordine del giorno.

Dovrai dunque preoccuparti non solo del contratto di lavoro del potenziale inquilino, ma anche del settore di impiego: un inquilino che lavora in un’azienda solida, in un settore in crescita e che ha un buon futuro è sicuramente da preferirsi.

Poi serve il famoso sesto senso: dovrai cercare autonomamente di andare a capire chi ti sta di fronte: cerca di superare le apparenze e di renderti conto dell’affidabilità della persona che vuole diventare tua inquilina.

Ricordati che hai alternative all’affitto

In Italia abbiamo un grosso problema con il mercato immobiliare: non ne intravediamo le effettive possibilità e tendiamo a fossilizzarci su questioni come affitto e compravendita.

Il tuo immobile può permetterti di diventare imprenditore, come un affittacamere, oppure anche con imprese decisamente più articolate.

L’alternativa può essere anche l’apertura di un bed & breakfast, a patto ovviamente che l’immobile si trovi in un luogo dove c’è un minimo arrivo di turisti.

AirBNB e UniPlaces sono invece due alternative della sharing economy che ti permettono di operare con il tuo immobile e di metterti in tasca cifre interessanti.

Come al solito a fare la differenza è la testa e la voglia di imparare. Su Affari Miei trovi tutti gli strumenti e tutte le guide utili per far fruttare al meglio il tuo immobile: in particolare ti consiglio di leggere assolutamente la mia guida per gli investimenti immobiliari, un vero e proprio vademecum che ho redatto per guidare coloro che stanno cercando di impegnarsi nell’investimento sul mattone.

In bocca al lupo!

mm
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.
mm
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.

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