Meglio Investire in BTP o in Immobili? Analisi, Vantaggi, Rischi e Opinioni

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

2 Maggio 2025

Meglio investire in BTP o immobili?

Questa è una domanda semplice, che però spesso alcune persone si fanno, perché stiamo parlando di due investimenti che albergano nella testa di noi investitori, soprattutto di ogni risparmiatore italiano, perché sono entrambi percepiti come due investimenti sicuri e che danno dei ritorni certi.

Ma è davvero così?

Il mattone ha sempre rappresentato una sicurezza per l’italiano medio, e questo lo saprai meglio di me.

I titoli di Stato invece sono sempre stati percepiti come un investimento interessante e sicuro, e ora stanno tornando ad essere competitivi, soprattutto dopo le recenti emissioni.

Cosa conviene fare davvero, sulla base delle strategie e degli obiettivi di ognuno?

Cominciamo!

Il contesto attuale

Negli ultimi anni lo scenario è cambiato profondamente.

Dopo un decennio in cui i rendimenti dei titoli di Stato erano ridicoli, nel 2022 e 2023 la fiammata inflattiva ha riportato i BTP a rendimenti interessanti: tra il 4% e il 5% lordo a seconda della scadenza.

Contemporaneamente, il mercato immobiliare è diventato più selettivo: i prezzi sono saliti in molte città, ma le prospettive di crescita non sono uniformi.

Inoltre ci sono tante considerazioni da fare, relative alle normative energetiche, alle spese di manutenzione e alla pressione fiscale che iniziano a pesare seriamente sulla redditività dell’investimento immobiliare.

Davanti a questi scenari, è chiaro che l’investitore medio con 100.000, 200.000 o 300.000 euro da investire possa essere in dubbio su quale strada prendere per l’investimento.

Il rendimento netto a confronto

Se dobbiamo capire quale strada intraprendere, oltre ai costi, agli obiettivi e alla strategia (che sono cosa fondamentali quando si tratta di scegliere gli investimenti da effettuare), una cosa che attira l’attenzione degli investitori è senza dubbio il rendimento netto dell’investimento.

Questo infatti è uno dei confronti più diretti che si possano fare.

Proviamo a fare qualche calcolo.

BTP

• Oggi un BTP con scadenza tra i 5 e i 10 anni può offrire un rendimento lordo tra il 3,5% e il 4,5%;
• Al netto della tassazione del 12,5%, il rendimento effettivo si aggira tra il 3% e il 4%;
• Nessun costo di gestione, nessun intermediario da pagare, nessuna manutenzione.

Qui puoi approfondire sulla nuova emissione di BTP Italia maggio 2025.

Immobili

• Il rendimento lordo di un immobile messo a reddito (affitto) si aggira oggi tra il 3% e il 5%, con punte superiori solo in zone molto richieste o su nicchie (turistico, short rent);
• Bisogna togliere tasse, manutenzioni, eventuali periodi di sfitto, spese condominiali;
• Il rendimento netto effettivo raramente supera il 2,5-3%, salvo gestioni molto efficienti.

Qui trovi un approfondimento sul come affitta una casa e metterla a reddito.

In altre parole, oggi un BTP rende tanto quanto (se non più di) un immobile affittato, senza tutto il carico di gestione che il mattone si porta dietro.

Il BTP necessita soltanto di essere acquistato tramite home banking, e poi non ti resta altro da fare se non aspettare che generi i suoi rendimenti.

Flessibilità e liquidità

A proposito del rendimento e dei costi, c’è un altro parametro da considerare quando investiamo, perché se compri e se investi la cosa importante è tenere in conto la liquidità.

Sai quanto è importante avere un investimento che sia liquido e che si possa vendere con un clic? Il mattone è il contrario di questo, visto che per vendere una casa di media potresti metterci anche 10 o 12 mesi, volendo essere ottimisti.

Con un BTP invece puoi vendere in qualsiasi momento sul mercato secondario (con possibili oscillazioni di prezzo, è vero, ma pur sempre in un attimo), e se lo tieni fino a scadenza, non ci sono sorprese: ricevi cedole e capitale.

Inoltre è un investimento adatto a tutte le tasche: puoi investire anche solo 1.000 euro.

Con un immobile invece la vendita può richiedere mesi (se non anni) e se hai bisogno di liquidità, non puoi vendere “un pezzo” della casa.

Gli importi di ingresso sono alti: difficilmente sotto i 100.000-150.000 euro trovi un alloggio che puoi sistemare e utilizzare da affittare, aggiungendo che magari ci devi fare dei lavori di ristrutturazione, o arredarlo, o ancora sistemarlo.

In termini di gestione pratica, i BTP vincono a mani basse.

L’immobile è più rigido, più impegnativo e meno liquido.

Rischio e sicurezza

Ora andiamo a vedere quali possono essere i rischi dei due investimenti. Come ben sappiamo, nessuno dei due è esente da rischi, come diciamo non lo è nessun investimento.

Per i BTP il rischio è legato alla solvibilità dello Stato italiano. Finché il Tesoro paga, il capitale è sicuro, anche se i prezzi possono oscillare sul mercato secondario (ma se li tieni a scadenza, non ti interessa).

Per quanto riguarda un immobile affittato potresti avere dei rischi notevoli, come per esempio il rischio di un affitto non pagato, il rischio di uno sfitto prolungato e il rischio di un crollo dei prezzi (specie in zone periferiche o poco richieste).

In sintesi: i BTP hanno un rischio sistemico, gli immobili hanno invece dei rischi pratici. Ma anche nel mattone, la garanzia assoluta non esiste.

Fiscalità: quale conviene di più?

Altro punto a favore dei BTP è il regime fiscale, con la tassazione agevolata al 12,50% su interessi e rivalutazioni, l’esenzione da imposta di successione e l’esclusione dal calcolo ISEE fino a 50.000 euro investiti.

Gli immobili invece pagano IRPEF (se non affittati con cedolare secca), l’imposta di registro, catastale, IMU (se seconda casa), con le spese notarili, di ristrutturazioni e di eventuali accertamenti fiscali.

Il carico fiscale sugli immobili è più complesso e spesso più pesante, soprattutto se l’immobile è una seconda casa o non affittato in modo continuativo.

Conclusioni

Qui entriamo nel campo delle preferenze personali.

L’immobile piace perché lo “vedi“.

È tangibile, lo puoi lasciare ai figli e fa letteralmente parte della nostra cultura. Ma spesso è più una questione emotiva che razionale.

Il BTP, invece, è un titolo. Freddo. Ma semplice, trasparente e oggi anche redditizio. Non ci devi pensare, e ogni sei mesi ti arrivano le cedole. Senza dubbio è un investimento più semplice e immediato.

Per chi cerca un reddito passivo e zero grattacapi, oggi ha più senso a guardare ai titoli di Stato.

Per chi invece ha tempo, conoscenza del mercato e voglia di gestire un bene, può ancora trovare opportunità nel mattone. Ma servono impegno e selezione.

Una scelta saggia potrebbe essere non scegliere.

O meglio: diversificare.

Se hai un patrimonio di 300.000 euro, puoi investirne 100.000 in un BTP a 7 anni (magari indicizzato all’inflazione) e usare il resto per comprare un immobile da ristrutturare e mettere a reddito.

Oppure usare il mattone come residenza e i BTP per creare una rendita integrativa.

L’importante è non legarsi mani e piedi a una sola opzione, e costruire un mix che rispecchi i tuoi obiettivi, la tua tolleranza al rischio e le tue necessità di liquidità.

Il problema principale però resta uno: pur investendo in BTP e in immobili, stai mettendo tutti i tuoi soldi in un solo paese, ovvero l’Italia… se compri casa in Italia.

Questa è una cosa che devi comunque tenere a mente nel momento in cui scegli di investire. La diversificazione deve essere effettiva, non buttata a caso.

Il fattore tempo: cosa vuoi fare tra 10 anni?

Questa è forse la domanda più importante.

Se hai 60 anni e tra 10 vuoi andare in pensione, probabilmente hai bisogno di strumenti semplici e redditizi che ti garantiscano flussi regolari e capitali certi.

Se hai 35-40 anni e vuoi costruire un patrimonio, puoi anche affrontare l’impegno di un immobile, sfruttarne la leva, mettere a frutto una rivalutazione nel tempo.

Insomma: la scelta non dipende solo dal rendimento, ma da dove sei nella tua vita e da cosa vuoi fare con i tuoi soldi nei prossimi 10-20 anni.

Opinioni di Affari Miei: meglio investire in BTP o immobili

Il BTP oggi rende bene, non costa nulla e ti libera la testa. L’immobile può rendere bene, ma solo se lo gestisci in modo efficiente e se sei disposto a occupartene.

Detto questo ti invito alla prudenza e alla diversificazione: anche se il BTP è uno strumento solido, non è consigliabile concentrare tutto il capitale su un singolo titolo. Il BTP Italia può essere un tassello in una strategia più ampia e ben bilanciata, quindi la prima cosa che devi fare è controllare e capire se il tuo portafoglio è già troppo e molto esposto verso il nostro paese e soprattutto se inserire un titolo simile non potrebbe essere semplicemente l’ennesimo “doppione“.

Meglio investire in BTP o in immobili? La risposta giusta è: dipende da te. Da quanto hai, da quanto vuoi rischiare, da cosa vuoi ottenere e da quanto sei disposto a occupartene.

Personalmente preferisco altre tipologie di investimenti, che costano meno, che mi permettono maggiore tranquillità e maggiore trasparenza e che mi permettono di sapere dove vanno a finire i miei soldi.

Faccio riferimento, per esempio, agli ETF.

Come sempre, la differenza la fa la strategia, non il singolo prodotto.

Inoltre, se non hai mai investito e desideri approfondire puoi cominciare dalle seguenti guide:

Buon proseguimento!