Immobili in Eredità, Meglio Vendere o Mettere a Reddito? 5 Scenari per Sfruttarli al Meglio

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei Società di Consulenza Finanziaria Indipendente

8 Aprile 2022

Hai ricevuto immobili in eredità e non sai cosa fare degli appartamenti che hai ereditato? Meglio vendere o mettere a reddito?

Questo tema riguarda molte persone e recentemente ne ho discusso nella community avanzata di Affari Miei.

Ho pensato che il dilemma di vendere un immobile ereditato o metterlo a reddito potesse riguardare tante persone e per questo ho deciso di girare questo video.

Vediamo insieme i 5 scenari possibili per gestire immobili ricevuti in eredità.

Il mio video 

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Conviene affittare i vendere? O nessuna delle due?

Ti stai chiedendo se è meglio per te tenerti la casa, oppure venderla direttamente, oppure metterla a reddito per ricevere ogni mese un’entrata extra utile per le tue finanze?

Spesso, almeno una volta nella vita, molte persone si trovano dinnanzi a questa situazione, e quindi si pongono delle domande per capire come gestire la situazione nella maniera più redditizia.

Proprio per questo motivo in questa guida andrò ad illustrarti gli scenari possibili che si aprono di fronte a te quando ricevi un immobile in eredità. Non solo: affronteremo anche una “piccola” questione burocratica, esaminando i passaggi necessari per ottenere un immobile in eredità. 

Questo articolo è anche adatto a chi semplicemente sta cercando dei consigli per quanto riguarda l’immobiliare o in generale se ti interessano gli investimenti in questo settore.

Gli scenari

Quando si tratta di una casa, oltre al problema prettamente economico entra in gioco una componente emotiva, poiché a una casa siamo legati emotivamente e sentimentalmente: un immobile lo abbiamo ricevuto dai nostri genitori, o dai nostri nonni, o da qualche parente, e quindi sicuramente questo aspetto non è da sottovalutare.

Si tratta di  un aspetto che entra in gioco soprattutto quando parliamo di case: infatti, quando ereditiamo denaro difficilmente le domande e i dubbi sono i medesimi, poiché a una casa siamo legati da valori, ricordi, e affetti.

Quindi, la prima paura che ci attanaglia quando ci troviamo con un immobile ereditato è quella di prendere una decisone sbagliata, magari andando a minare il rispetto della persona o delle persone che ci hanno lasciato l’eredità.

Dunque, che fare?

Ho ideato alcuni scenari ideali contestualizzati in città medio-grandi, questo perché non posso sapere con esattezza dove vivi e non posso andare ad analizzare caso per caso: se tu dovessi vivere in un piccolo paese, cerca di contestualizzare le informazioni che sto per darti.

Primo scenario: affitti brevi mediante agenzia specializzata

Se dovessi trovarti in una zona turistica o in una zona con un grande passaggio di persone, allora saprai che quella degli affitti brevi è una possibilità da prendere in considerazione.

Attenzione: quando si opera sul mercato degli affitti brevi, non sei tu q gestire direttamente la tua proprietà, ma lo fa per te un’agenzia specializzata in cambio di una provvigione su quelli che sono i proventi.

Esempio: il tuo immobile rende 10.000 euro annui di affitti brevi, l’agenzia potrebbe trattenere il 20%, il 30% o il 35% a seconda dei casi.

A te resta l’affitto netto (quello che entra meno i soldi che devi all’agenzia, meno i costi di gestione annui ovvero le bollette, le utenze varie e le spese condominiali o connesse all’appartamento).

Informati sempre su quali sono le spese che l’agenzia che hai scelto si accollerebbe.

Secondo scenario: affitto tradizionale mediante agenzia

Se ricevi un appartamento potresti decidere di affittarlo, o con un contratto 4+4 (della durata di 8 anni) oppure con un affitto a studenti.

Anche in questo caso c’è un’agenzia che si occupa di scremare i potenziali inquilini e ti presenta quelli che ritiene più idonei per il tuo appartamento. Con l’agenzia dovrai concordare il canone di locazione da chiedere.

In questo caso le spese ordinarie e le utenze varie sono a carico dell’inquilino, mentre le spese condominiali sono da dividere tra inquilino e proprietario.

Come proprietario, quindi, incasserai il canone, scegliendo tra le opzioni di cedolare secca oppure optando per la tassazione ordinaria.

L’agenzia immobiliare, invece, prende una provvigione per ogni contratto stipulato.

Se possiedi un appartamento in città universitarie e in zone relativamente vicine o comode per raggiungere l’università, potresti invece dare il tuo alloggio in affitto a studenti; le regole cambiano leggermente..

La differenza rispetto agli affitti brevi è il fatto che in questo caso c’è un inquilino che abita la casa per un periodo medio-lungo, quindi non hai gente che viene e che va spesso.

Una variabile che devi considerare riguarda il ‘tipo di inquilino’ a cui dai la tua casa: se affitti un appartamento ad una famiglia con bambini magari esso verrà “consumato” maggiormente rispetto ad un appartamento affittato ad un single. Di questo tieni conto per quanto riguarda le spese o i lavori che devi fare nell’appartamento.

Terzo scenario: affitto tradizionale o breve senza agenzia

Potresti pensare di affittare la tua casa senza usufruire della mediazione di un’agenzia, pensandoci da solo. In questo caso non ti rivolgerai a soggetti specializzati che si occupano di trovare inquilini o clienti, ma sarai tu stesso a gestire tutta la situazione, le pratiche e i passaggi.

Se l’immobile si trova in una zona turistica, potresti comunque valutare gli affitti brevi e inserire l’immobile nei vari portali per gli affitti brevi: farai e caricherai le foto, ti occuperai dei check-in, delle pulizie e quindi la gestione complessiva sarà totalmente in mano a te.

Un vantaggio derivante da questa opzione è che dovrebbe restarti qualche cosa in più, poiché anche nell’affitto tradizionale non dovrai pagare la provvigione all’agenzia, ma ti occuperai tu di trovare un inquilino adatto a te.

Quarto scenario: vai a vivere nell’appartamento che ricevi in eredità

Questa è un’ipotesi che si presenta soprattutto per chi vive in affitto e riceve un immobile in eredità. In questo caso spesso si decide di  lasciare l’affitto e andare a vivere in una casa che è diventata di proprietà, in modo da risparmiare i soldi spesi mensilmente per l’affitto.

Se invece vivi già in casa tua e non sei in affitto, potrai applicare gli altri consigli della guida.

Quinto scenario: vendi il tuo immobile

La soluzione è tra tutte quelle presentate la più netta. Ricevi un immobile e lo vendi, in modo da incassare i soldi per investire in Borsa o per farne quello che più desideri.

Le motivazioni possono essere molteplici: magari hai già una casa tua, oppure non sei legato emotivamente all’immobile o semplicemente  non hai voglia di metterti a gestirlo.

Possiamo racchiudere le motivazioni in due motivi specifici:

• Motivo logistico: ti risulta difficile spostarti e preoccuparti di gestire o di controllare cosa succede al tuo immobile, o semplicemente non ti va di impegolarti in una situazione di gestione;
• Motivo finanziario: vuoi vendere per investire i soldi che ricavi sui mercati finanziari, e riesci ad avere un rendimento maggiore rispetto a quello che avresti dall’immobile in sé.

Cosa si deve fare quando si eredità un immobile? Passaggi burocratici

Dopo aver visto gli scenari possibili, veniamo ai passaggi burocratici che bisogna compiere per ereditare una casa e procedere con una delle scelte sopra citate.

Prima di tutto occorre fare l’accettazione dell’eredità (che, in presenza di un testamento, viene fatta davanti al notaio) e presentare, entro un anno dal decesso, la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate. In questa sede si devono pagare le imposte di successione.

Subito dopo bisogna fare la trascrizione dell’acquisto dell’immobile nei registri immobiliari, che viene fatto dal notaio o comunque l’incaricato a effettuare la dichiarazione di successione.

È possibile trascrivere nei Registri Immobiliari sia l’accettazione espressa, sia l’accettazione tacita. Se siamo in presenza di un’accettazione tacita, mancando un atto scritto, si chiederà la trascrizione dell’accettazione in occasione dell’atto che la determina, che può essere una compravendita immobiliare redatta per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Infine per l’ultimo passaggio bisogna provvedere alla voltura presso il catasto.

Cosa conviene fare?

Ora che hai potuto esaminare tutti gli scenari possibili che ti si presentano davanti, ti posso fornire i miei pareri sui vari scenari e cercare di fare dei ragionamenti su quale possa essere il più conveniente.

Non mi metterò a valutare l’opzione che comporta di andare a vivere nell’immobile ereditato, perché in questo caso si tratterebbe di una decisione sentimentale: potresti essere legato alla casa perché ci hai passato l’infanzia, potrebbe essere invece la tua occasione per trasferirti in città o in campagna in base alla tua situazione attuale e alle tue preferenze, potrebbe essere una casa più bella di quella che possiedi… Insomma, si tratta di una valutazione e decisione puramente individuale.

Se invece guardiamo all’aspetto meramente economico (che è quello che tratto), come sempre una risposta non c’è e non posso che pronunciare il mio caro “dipende”!

Anche se molti mi odiano quando do questa risposta (a chi è che piace sentirsi dire “dipende”?), in realtà è l’unica risposta univoca e valida: la finanza è personale, quindi non c’è una risposta che possa andare bene per tutti.

Voglio comunque guidarti nel fare chiarezza dandoti qualche spunto ulteriore, quindi andiamo ad analizzare i possibili dubbi che potrebbero tormentarti: prima di tutto devi capire se dare in gestione l’affitto del tuo appartamento oppure gestirlo tu in prima persona.

Per capire questo devi valutare se il tuo tempo messo a servizio della gestione della tua attività valga i soldi che devi pagare all’agenzia.

Hai deciso di affittare…

C’è da dire che con gli affitti brevi, ad esempio, si guadagna di più, in quanto c’è un ricambio maggiore, ma è anche vero che la rapidità con cui gli inquilini vanno e vengono comporta un lavoro maggiore per te.

Insomma, per iniziare a scremare le possibilità devi per prima cosa fare una stima, una sorta di business plan per capire quello che guadagneresti gestendo in prima prima persona il tutto, o quello che guadagneresti se delegassi a un’agenzia specializzata. Attenzione, devi calcolare il guadagno in termini di denaro, ma anche di tempo!

È vero che l’agenzia chiede dei soldi per gestire l’attività, però si presuppone che lo sappia fare bene, quindi che si occupi di mettere l’immobile al prezzo giusto, decidere quali sono i portali migliori ecc: se dovessi farlo tu da solo dovresti informarti e metterci magari dei mesi per capire tutte le dinamiche.

Stimiamo che in un periodo di tempo ragionevole tu riesca a ottenere gli stessi risultati dell’agenzia, qual è il benchmark di paragone che devi avere?

Considera il maggior valore che riesci ad ottenere: ad esempio, facciamo conto che dovresti guadagnare 10.000 euro netti dall’appartamento.

Se lo affitti mediante l’agenzia, essa si terrebbe 3.000 euro, allora con l’agenzia guadagneresti 7.000 euro.

Se lo facessi da solo, 3.000 euro sarebbe il costo del tuo tempo, quindi devi scalare i costi. Questa sarebbe la tua remunerazione.

Quindi se dovessi affittarlo da solo avresti un doppio reddito:

• Reddito di natura patrimoniale, che deriva dal tuo asset immobiliare che avresti percepito anche se fosse stata l’agenzia a gestire;
• Reddito del tuo lavoro, che è il tempo che destini alla gestione del tuo immobile.

Devi chiederti quante ore devi lavorare per ottenere quel reddito, ovvero devi domandarti se riusciresti ad ottenere una remunerazione maggiore facendo da solo rispetto alla gestione con agenzia.

Non devi considerare l’attività come una gestione patrimoniale, ma la devi considerare come un’attività lavorativa e quindi la devi comparare con le altre attività lavorative. Qui trovi una guida veramente completa sugli investimenti immobiliari. Molta gente, errando, pensa al mattone come un investimento, ma non è così. In realtà è un vero lavoro. Se vuoi chiarirti le idee sugli investimenti, compila il quiz qui sotto!

Hai deciso di vendere…

Un altro dilemma potrebbe essere: mi tengo la rendita immobiliare o investo in Borsa?

Per prima cosa diamo per scontato che l’appartamento sia vendibile e che siamo in una fase storica nella quale si può vendere agevolmente e ricavare del denaro.

In questo caso quindi il benchmark è: investo i miei soldi in Borsa.

Come si fa il confronto?

Ragiona su quanto potresti incassare di affitto (tramite track record oppure facendo una stima). Se già investi in Borsa potresti avere anche l’altro valore per effettuare il paragone e avere i tuoi dati, ma se non hai esperienza in Borsa, allora ti occorre del tempo per acquisire competenze per la gestione del capitale che vuoi investire.

In questo ultimo caso (ovvero vendi e non hai esperienza) per poter valutare il tuo guadagno devi considerare non solo il rendimento dell’investimento, ma anche la spesa di tempo e soldi utili a formarti per agire in modo consapevole (non vorrai mica buttarti in Borsa senza sapere di cosa si tratta?).

Tutto questo va considerato nel cercare di capire se conviene tenere l’immobile per affittarlo o se è meglio vendere e investire in Borsa.

Considera che investendo nel lungo periodo ci si può aspettare un 4% all’anno, al massimo un 7% annuo di media.

Facciamo un esempio pratico: vendendo, ipoteticamente, potresti ricavare 100.000 euro. Investendoli potresti (sulla base di quanto appena detto) guadagnare dal 4% al 7% annuo: confronta questa rendita con quello che ti aspetti di guadagnare dall’affitto.

Considera anche che l’affitto è più rigido di un investimento, poiché l’investimento sui mercati finanziari comporta l’allocazione del patrimonio su più strumenti finanziari, su più classi di investimento, su più Paesi, su più settori, e inoltre comporta il possesso di liquidità  perchè puoi comprare e vendere con un click (cosa che con una casa è meno immediata).

L’investimento in Borsa è quindi più libero e più liquido di quello immobiliare, più statico.

Conclusioni: meglio affittare o vendere?

Sulla base di quanto abbiamo visto, riassumendo, nel prendere una decisione su cosa fare della tua eredità immobiliare dovrai valutare  aspetti personali, aspetti economici, e aspetti finanziari. 

Io personalmente ho dato la casa che ho comprato in affitto con un contratto 4+4. Se mi ritrovassi nella situazione di ricevere un immobile in eredità sceglierei di vendere e di investire nei mercati finanziari, perché al momento non avrei il tempo per gestire un immobile, mentre ho le capacità per far rendere di più i miei soldi sui mercati finanziari.

Per quanto riguarda la tua situazione personale, ora hai tutti gli strumenti per poter fare delle valutazioni e scegliere la strada che fa per te!

Altre Risorse Utili

Se gli investimenti immobiliari rientrano tra le tue priorità, guarda anche i seguenti video:

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