Sogno Americano: Prima il Tassista diventava Miliardario… Ora Dorme in Auto

Il cavalcante prezzo degli immobili negli Stati Uniti rende sempre più forte il contrasto sociale: a San Francisco i tassisti dormono nella loro macchina perché non si possono permettere un tetto neanche lontanamente vicino a dove lavorano; gli insegnanti delle contee più ricche vivono in altre contee (30+ chilometri di distanza) perché non possono permettersi altro.

La lotta per l’housing affordability, cioè per rendere più accessibili i prezzi delle case, non è mai stata così forte. Ma non è solo la fase di crescita economica che rende così alti i prezzi.

Con la maggior parte delle case che viene venduta oltre il prezzo richiesto dal venditore e più di venti offerte per immobile, la domanda supera nettamente l’offerta. Ma in gran parte questo fenomeno è del tutto artificiale, reso possibile dal cosiddetto zoning.

Con “zoning” ci si riferisce al piano urbanistico che determina dove si può costruire cosa

Un’origine razzista

Nel 1917, la Corte Suprema degli Stati Uniti decretò illegale escludere le minoranze etniche dalla possibilità di acquistare delle case in certi quartieri. Fino a quel momento, veniva ritenuto che per la “pacifica convivenza” dei residenti di una zona fosse meglio mantenere separati neri, bianchi, ispanici e così via.

Fino al 1968 fu comune la pratica di fondare delle associazioni di quartiere in cui i residenti si impegnavano a non vendere le loro case a persone di etnie diverse da quella prevalente nel quartiere, finché il Fair Housing Act non rese illegale anche questo tipo di accordo.

Ma un’altra soluzione era già emersa, non esplicitamente razzista e spalleggiata dalle amministrazioni pubbliche: il Single-Family Zoning.

Le aree designate come “single-family zoning” possono ospitare esclusivamente case unifamiliari: non appartamenti, non negozi, non case bifamiliari, niente se non case unifamiliari. Quelle, per intenderci, rese famose dai Simpson o da La vita secondo Jim.

Essendo eccessivamente costose per le minoranze etniche meno abbienti, questo permise ai “white neighborhoods” di escludere de facto le persone di colore dal mercato immobiliare di quelle zone.

Offerta artificialmente bassa

La designazione di “single-family housing” spetta al 82% di tutto il territorio di San Francisco, 89% di Arlington (Texas), 84% di Charlotte (North Carolina), 81% di Seattle, 79% di Chicago, 75% di Los Angeles e al 75% dell’intero Stato della California.

Per contro, la grande maggioranza delle città europee è fatta da edifici a più piani e la gran parte degli europei vive in appartamenti. In questo modo le nostre città sono più compatte, i trasporti pubblici più efficienti, le infrastrutture più vicine a tutti e i prezzi delle case più accessibili.

Più appartamenti si costruiscono, d’altronde, più persone può ospitare ogni appezzamento di terreno edificabile.

Il decennio 2010-2020 è stato quello con meno case costruite negli Stati Uniti, ma soprattutto quello con meno case accessibili. Le statistiche del US Census Bureau ci aiutano a capire l’entità della questione.

Vengono definite “entry-level homes” le case alla portata del reddito delle giovani coppie americane, quelle che appunto sono destinate a chi compra casa per la prima volta. La percentuale di entry-level homes sul totale delle case di nuova costruzione, nel 1980, era questo:

  • Florida: 46,9%
  • Alabama: 48,3%
  • Mississipi: 50,1%
  • Kentucky: 50,1%
  • Tennessee: 45,8%

Nel 2019 questi dati sono diventati:

  • Florida: 7,2%
  • Alabama: 9,1%
  • Mississipi: 14,8%
  • Kentucky: 15,9%
  • Tennessee: 11,7%

A forza di costruire case unifamiliari, il terreno a disposizione è diventato sempre di meno. La domanda è alle stelle, e così i costruttori sono incentivati a costruire immobili più costosi che possono vendere con più margine.

Strano ma vero: un modo di aggirare le leggi sull’inclusione etnica, nel 2021, sta creando una bolla speculativa immobiliare.


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Imprenditore e Investitore - Co-fondatore di Affari Miei Società di Consulenza Finanziaria Indipendente
Ha iniziato il suo percorso nel 2014 scrivendo i primi articoli su Affari Miei. Dopo la laurea in Giurisprudenza, ha approfondito la sua storica passione per l'economia e la finanza conseguendo un Master Executive in Consulenza Finanziaria Indipendente.

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