House Affordability: il Problema-Non-Problema che (Forse) va risolto

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

20 Maggio 2021

Anno 1950: le famiglie della classe media americana vivono in villette unifamiliari che costano tra 7.000 e 8.000$, l’equivalente odierno di circa 80.000$. Sempre nel 1950, il reddito medio di una famiglia era 2.900$ l’anno, il che significa che una casa media costava circa 2,5 volte il reddito familiare annuo.

Sono gli anni del cosiddetto “white flight”, la fuga della classe media verso la provincia delle grandi città. Con il rapido sviluppo delle tangenziali e delle autostrade, le famiglie cercano di spostarsi in periferia per approfittare di spazi più grandi, una criminalità molto più bassa e una vita di quartiere più rilassata.

Anno 1970: il valore medio di una casa è salito, per effetto dell’inflazione, a 17.000$. Per contro gli stipendi sono triplicati, per cui ora la casa media vale meno di due volte il salario annuo di una famiglia (8.700$). L’offerta ha superato la domanda e i tassi di interesse nel frattempo sono aumentati, rendendo più difficile l’accesso ai mutui.

Fino a qui, comprare casa è stata una spesa di poco conto per le famiglie. In pochi anni una giovane coppia diventava proprietaria di casa e il problema era risolto. Per fare un confronto, in media un’automobile costava appena la metà di un immobile medio.

Anni ‘80: inizia il trend attuale, che vede una netta separazione tra redditi e valore degli immobili. Le persone vogliono ritornare nel centro delle città, perché ora il traffico è diventato un problema e le grandi società hanno sede nei grattacieli. Più persone investono nel mercato immobiliare e nelle case in affitto, perché vedono in questo un’opportunità di speculazione, aumentando ancora di più la domanda e dunque i prezzi.

Anno 2010: il valore medio di un immobile venduto negli USA è di 200.000$, mentre il reddito familiare medio annuo è di 48.000$. Ora ci vogliono 5 anni di lavoro per comprare casa.

Anno 2020: Con il prezzo medio della casa salito a 300.000$ e il reddito medio annuo di una famiglia cresciuto solo del 5%, ora l’immobile medio vale 6 volte la cifra che la famiglia acquirente guadagna in un anno.

Questo problema inizia a emergere anche in Italia a Milano e a Roma, dove lo stipendio medio di un giovane laureato con 3-4 anni di esperienza è appena sufficiente a ripagare la rata del mutuo di un bilocale in una zona decentralizzata.

Chiaramente le medie non possono tenere conto di certe cose, come la differenza tra zone, tipologia di immobili, differenze nell’aumento o nella diminuzione del reddito a seconda delle professioni e così via. Ma il trend è molto chiaro, non c’è dubbio.

E qui nesce la House Affordability

In tante grandi città del mondo (New York, Los Angeles, Toronto, Vancouver, Sidney, ecc.) sta nascendo un nutrito movimento per la “House affordability”, fatto sostanzialmente di giovani che vogliono avere la stessa opportunità di comprare casa a un prezzo più sostenibile come lo hanno fatto i loro genitori e i loro nonni prima di loro.

Fino ad ora non è stato fatto niente. Perché? Sicuramente perché il processo politico richiede tempo, ma soprattutto perché non è chiaro se questo sia un vero problema.

Vantaggi

Da una parte ci sono i punti a favore della “house affordability”:

• Economicamente parlando, se una famiglia è impegnata a ripagare il mutuo sta accrescendo il suo patrimonio diventando proprietaria di casa, cioè sta (indirettamente) risparmiando. Più il mutuo è sostanzioso e lungo, più soldi vengono indirettamente risparmiati anziché essere immessi nei consumi che fanno crescere l’economia;
• Se comprare una casa grande diventa più costoso, meno coppie daranno origine a famiglie numerose che trainano la crescita demografica e di conseguenza quella economica;
• Eticamente parlando, è concepibile che una giovane coppia voglia avere sotto controllo la sua capacità di ripagare il mutuo nel lungo termine, specie considerando che oggi la situazione lavorativa delle persone è più dinamica e meno stabile di quanto lo fosse in passato.

Svantaggi

Dall’altra parte ci sono i punti a sfavore:

• Nelle economie sviluppate, la maggior parte delle famiglie è proprietaria di casa e di conseguenza trae beneficio dal vederla aumentare di valore;
• La consapevolezza di vivere in una casa che aumenta di valore fa sentire le persone più ricche e le spinge a consumare di più;
• Il valore della casa di proprietà può essere sfruttato come garanzia per fare debito con cui avviare attività produttive o generare consumi;
• La maggior parte delle persone non è finanziariamente saggia e ha scarsissima propensione al risparmio, per cui il “risparmio costretto” del mutuo può essere un modo per favorire un’allocazione più prudente del reddito;
• Se da giovane hai acquistato un immobile più grande per mettere su famiglia, quando i tuoi figli saranno diventati adulti potrai beneficiare della rivalutazione della casa. Potrai venderla per acquistarne una più piccola, incassando la differenza, o potrai fare la stessa cosa mettendo in affitto la casa grande che non ti serve più per affittarne una più piccola;
• La prospettiva di case che aumentano di prezzo spinge le banche a concedere più facilmente i mutui a chi li richiede, perché la garanzia ipotecaria diventa più forte.

Poco a poco, dai forum dedicati alla finanza personale e ai piccoli movimenti locali, la questione della house affordability si sta muovendo sui social, nelle piazze e inizierà a fare sempre più rumore. Eppure, ad oggi, è difficile capire se sia realmente un problema oppure no.

Da una parte ci sono chiaramente degli enormi vantaggi ad avere un mercato immobiliare dinamico con prezzi in crescita; dall’altra parte, però, ci deve essere pure un limite oltre il quale lo squilibrio tra redditi e prezzi degli immobili diventa insostenibile e fondamentalmente sbagliato.

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