Conviene Comprare Casa in Svizzera? Mercato, Prezzi e Consigli

La Svizzera è notoriamente uno dei paesi più cari d’Europa e il suo mercato immobiliare non può che confermare questa fama: comprare casa in Svizzera, in uno dei cantoni è un progetto oneroso adatto a pochi ricchi investitori e a chi dispone di un budget davvero importante. 

Eppure sembra che gli italiani interessati al settore immobiliare elvetico, considerato uno dei più solidi, siano tutt’altro che una rarità. Fra turisti, frontalieri e immigrati, la Svizzera è da sempre una meta ambita dai nostri connazionali, vuoi per le sue montagne o per le opportunità di lavoro e investimento che offre.

Ho deciso di scrivere questa piccola guida all’acquisto di una casa in Svizzera, con prezzi e informazioni generali, per aiutare gli interessati a comprendere quanto sia impegnativo diventare proprietari di una casa in un mercato agguerrito e già saturo, spesso proibitivo, come quello elvetico. 

È quindi realistico pensare di comprare casa in Svizzera? Scoprilo leggendo fino in fondo l’articolo.

Un mercato immobiliare che non conosce crisi

Il mercato immobiliare svizzero è considerato uno dei più solidi di tutta Europa. I prezzi delle case sono aumentati costantemente per 16 anni.

Anche quando altrove c’era crisi qui si continuava a comprare e investire, tanto che negli ultimi tempi il Governo svizzero è intervenuto per cercare di raffreddare il mercato ed evitare una bolla immobiliare, rischio peraltro sempre presente. 

La Banca nazionale svizzera è stata costretta a introdurre criteri di prestito più severi ma i tassi di interesse dei mutui continuano a volare basso.

Se aggiungiamo il fatto che i prezzi delle case ora si sono stabilizzati (e perfino calati in alcune zone) mentre le pigioni sono aumentate, si può concludere che il mercato è appetibile per gli investimenti, ed è più vantaggioso l’acquisto di una casa anziché prenderla in affitto.

Ciononostante le case costano, soprattutto nei cantoni di Zurigo, Zugo, Berna, sul Lago Lemano (Ginevra, Losanna), nella zona di Basilea, di Lugano e in alcune località del Canton Grigioni. 

I picchi si hanno ovviamente nelle città principali, dove il patrimonio immobiliare non riesce a soddisfare la domanda – benché la popolazione stia diminuendo la Svizzera ha un altissimo numero di residenti stranieri permanenti.

I prezzi delle case hanno raggiunto livelli tali che non sono più accessibili per la maggior parte delle famiglie.

È infatti noto che il 60% dei residenti non ha una casa di proprietà, gli stessi svizzeri sono un popolo di inquilini. Nonostante gli stipendi più alti e il basso tasso di disoccupazione, i giovani sono i primi che guadagnano troppo poco per potersi permettere una casa. 

Quanto costa mediamente una proprietà?

Le città principali e le zone più turistiche sono quelle con i prezzi off-limits per la maggior parte dei compratori stranieri, quel che costa di meno sono invece i rustici nei paesi di montagna. 

L’appartamento in città è il tipo di immobile più richiesto, il prezzo dipende dalla zona, dalle dimensioni e da quanto è recente. Per fare degli esempi: il prezzo al metro quadro di un appartamento in centro città può oscillare tra i 6.000 e i 16.000 franchi (svizzeri). Invece un appartamento fuori dal centro può essere venduto a partire da 5.000 franchi al metro quadro e arrivare a costarne anche 11.000.

Gli appartamenti più richiesti sono quelli di modeste dimensioni (3 locali o meno) che hanno un prezzo inferiore a 1 milione di franchi. 

Sulla base dei dati forniti da GlobalPropertyGuide, Homegate.ch e Immoswiss.ch…

A Zurigo il prezzo medio richiesto per un appartamento è di circa 12.800 Fr. per metro quadro (circa 11.800 €). Un trilocale parte dai 400.000 franchi a salire, invece le case unifamiliari costano in media 1.800.000 Fr (1.6 milioni di euro).

A Ginevra e Lugano un trilocale può costare 300.000 franchi a salire (prezzo a scendere se l’immobile si trova in zone poco centrali), mentre una casa unifamiliare costa in media 1.600.000 Fr. (1.4 milioni di euro).

Gli appartamenti sono meno cari a Losanna (in media 9.900 Fr. per metro quadro), a Basilea (8.700 Fr. per metro quadro), e a Berna (7.300 Fr. per metro quadro). San Gallo è la città più economica con una media di “soli” 6.000 Fr. richiesti per metro quadro.

Il prezzo di uno chalet o rustico di montagna può partire da 100.000 franchi a salire. Però queste case richiedono importanti interventi di ristrutturazione e continua manutenzione durante gli inverni per scongiurare i danni delle nevicate e della basse temperature, tutti costi extra.

Pro e contro dell’acquisto

Ricapitolando: gli affitti richiesti nelle città svizzere sono molto salati. La pigione per un monolocale, a seconda della regione, si aggira intorno ai 500-1.000 franchi mensili (spese escluse).

Il canone mensile per un trilocale viaggia mediamente sui 900 – 1.800 franchi (circa 800-1.660 euro al mese). Eppure la maggior parte dei residenti non si possono permettere un appartamento di proprietà e vivono in affitto.

Al contempo i tassi di interesse applicati dalle banche svizzere nei contratti di mutuo sono decisamente più bassi rispetto agli altri paesi europei.

Aggiungendo poi la stabilità economica del paese, la ricchezza e il livello di tassazione più basso, si può concludere che acquistare casa sia conveniente, soprattutto se la prospettiva è di metterla in locazione. Una casa di proprietà, se ben collocata può fruttare una buona rendita

Invece, nei panni di un semplice residente, la convenienza dell’acquisto rispetto al vivere in affitto è dubbia, occorre fare una valutazione personale in base a molti fattori: budget, costi secondari, obiettivi, possibilità ecc.

Limitazioni per gli stranieri  

Ma prima di fare progetti che prevedono case vacanza, chalet di montagna, locazioni e altro… bisogna sottolineare che esistono delle limitazioni per gli stranieri all’acquisto di proprietà

  • I cittadini dell’UE e dell’AELS (Associazione europea di libero scambio) residenti in Svizzera e in possesso di un permesso di soggiorno B possono acquistare una proprietà, ma solo per fini abitativi o a uso commerciale (negozio, ufficio, magazzino);
  • Il permesso B viene rilasciato se si dimostra di avere un contratto di lavoro o un’attività propria, oppure se si dimostra di avere mezzi finanziari sufficienti per vivere in Svizzera. Ha validità 5 anni e può essere rinnovato;
  • Per comprare casa a scopo di investimento bisogna essere in possesso di un permesso di domicilio C, che si ottiene solo vivendo e lavorando stabilmente in Svizzera per almeno 10 anni. In tal caso non si hanno più limitazioni e si possono acquistare case e affittare liberamente;
  • In mancanza del permesso C, per acquistare una casa vacanza, una seconda abitazione o per metterla a reddito, bisogna chiedere l’autorizzazione cantonale;
  • Gli stranieri senza un permesso B o C, o con permesso di lavoro breve o stagionale, non possono acquistare una proprietà a scopo abitativo o di investimento;
  • I frontalieri che lavorano in Svizzera ma non vi risiedono possono acquistare una residenza secondaria nella zona di lavoro ma non possono affittarla;
  • Gli stranieri che non risiedono e non lavorano in Svizzera ma intendono comprare una casa vacanza possono acquistare un solo immobile per famiglia che si trovi in una zona designata come “insediamento turistico”. La casa vacanza non può essere occupata continuativamente e può essere affittata a terzi solo per pochi mesi all’anno.

Città e cantoni più convenienti 

Abbiamo già appurato che tutte le zone della Svizzera dove c’è più domanda sono decisamente care, e si tratta proprio dei luoghi dove ha senso acquistare una casa per lavoro o per investimento.

I paesini sperduti di montagna e le cittadine minori, dove non c’è un flusso turistico forte e ci sono meno opportunità lavorative, hanno i prezzi più bassi, ma a quel punto bisogna domandarsi se abbia senso comprare.

Detto ciò, alcune zone sono decisamente proibitive a meno di non avere un sacco di soldi – Zurigo, Ginevra, Zugo ecc. La soluzione può essere acquistare un immobile in zone più periferiche cercando un compromesso. 

Se poi parliamo di investimenti il discorso si complica perché bisogna acquistare dov’è possibile fare i migliori affari, e quindi si ritorna sulle principali città e sulle località turistiche e sciistiche (ad es. il Canton Grigioni).

Per noi italiani la prima scelta è sicuramente il Canton Ticino grazie alla vicinanza geografica, culturale e linguistica, oltre al fatto che anche qui si concentra un gran numero di turisti. 

Fai attenzione alle zone dove le case restano sfitte! Un fenomeno che è molto diffuso in Svizzera riguarda interi complessi residenziali di recente costruzione che non hanno mai trovato degli inquilini.

La percentuale di abitazioni che restano sfitte per lunghissimi periodi è davvero alta. Mentre a Zurigo non ci sono abbastanza appartamenti per tutti, negli insediamenti suburbani e nelle regioni rurali gli investitori costruiscono più del necessario, anche in luoghi dove non c’è domanda. Il risultato è che molte case restano vuote fino a cadere in rovina. 

Gli appartamenti vuoti si concentrano soprattutto nel Canton Ticino, Vallese e di Berna. Per quello dicevo che non tutto il mercato svizzero ha un vero potenziale.

Acquistare casa in Svizzera conviene o no? 

Le compravendite immobiliari comportano una certa quantità di rischio, soprattutto quando avvengono in un paese estero con leggi proprie e un mercato peculiare. 

Comprendere qual è il valore reale di una proprietà e la sua capacità di generare guadagni a lungo termine non è facile e si possono commettere molti errori. Sarebbe sempre meglio, in questi casi, avvalersi della consulenza di esperti del settore.

In generale posso dire che il mercato elvetico non è per tutti, bisogna partire già con un grande budget e una sicurezza economica adeguata. 

Sicuramente il potenziale è tanto ma non è uno dei mercati più semplici in cui muoversi: è caro, l’offerta è già moltissima e la domanda è concentrata solo in zone specifiche e non è comunque sufficiente per riempire la gran parte di immobili presenti sul territorio. 

I rischi di fare un cattivo investimento non mancano, perciò vale ancor di più la raccomandazione che faccio sempre: non cominciare questa cosa senza la dovuta preparazione!

Le mie opinioni finali

Siamo arrivati alla conclusione della guida al mercato immobiliare in Svizzera. Prima di salutarti voglio darti alcune dritte che forse ti aiuteranno a riflettere e a fare la scelta migliore per le tue tasche!

Se hai letto la Bibbia degli Investimenti Immobiliari di Affari Miei, saprai già come la penso sullo spendere soldi nel mattone, ma te la riassumo qui: io credo fermamente che comprare immobili è uguale ad un business e che ha poco a che fare con un investimento.

La complessità della materia è tale che solo la gente davvero preparata (per intenderci, che si è formata sull’argomento) dovrebbe metterci mano. Comprare non è necessariamente la scelta più saggia o l’unica scelta possibile. 

Non voglio dire che devi abbandonare i tuoi propositi ma spero che prima di arrivare a conclusione dell’affare avrai dedicato il tempo necessario allo studio e alla ricerca, e che ti sarai fatto aiutare da chi ne capisce. 

Questo discorso è valido per la Svizzera tanto quanto per ogni altro paese. A maggior ragione se ti stai interessando di immobili per questioni prettamente economiche:

  • Vuoi fare più soldi, quindi probabilmente ti interessa fare business;
  • Vuoi investire il tuo patrimonio in maniera profittevole, quindi probabilmente ti interessa capire come si investono i soldi.

Per entrambi i casi, ho preparato dei percorsi tematici che possono chiarirti le idee:

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Conclusioni

Abbiamo visto una panoramica del mercato immobiliare svizzero, quali sono i prezzi delle proprietà in vendita, quali immobili sono più richiesti e dove è meglio comprare a fini abitativi o di investimento. 

Abbiamo anche visto quali sono le restrizioni in materia di acquisti per gli stranieri e quali aspetti bisogna valutare per non commettere errori stupidi. 

Spero sia stata una lettura piacevole e ti auguro di fare la scelta migliore per te!

Un saluto da Affari Miei!


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Wealth Hacker
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.
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Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.

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