Concrete Investing: Recensione della Piattaforma Online per Investimenti Immobiliari

Davide Marciano

Consulente finanziario

14 Ottobre 2026

In questo articolo di Affari Miei torno sull’argomento del Real Estate Crowdfunding, la raccolta diffusa di capitali destinata al finanziamento di progetti immobiliari, e lo faccio parlandoti di Concrete Investing, una piattaforma italiana specializzata in equity crowdfunding immobiliare.

Se vuoi scoprire come investire attraverso Concrete Investing, in cosa consiste l’equity crowdfunding, quanto puoi guadagnare e al prezzo di quali rischi, allora prosegui nella lettura dell’articolo perché affronterò tutti questi punti.

Prima di leggere la recensione puoi anche approfondire l’argomento del crowdfunding immobiliare grazie alla guida che ho scritto, oppure consultare l’intera sezione dedicata agli investimenti nel crowdfunding.

Buona lettura!

In cosa consiste la piattaforma

Concrete Investing è una piattaforma autorizzata a svolgere servizi di crowdfunding. Il sito è gestito da Concrete S.r.l. e mette in contatto sviluppatori immobiliari con investitori interessati a partecipare alle operazioni proposte.

La piattaforma opera nel quadro del Regolamento UE 2020/1503, sotto la vigilanza prevista dalla normativa, e riporta la delibera Consob n. 22859.

Su Concrete si raccolgono fondi per finanziare progetti immobiliari di sviluppo. Gli investitori possono analizzare le offerte e aderire alle campagne online, quando sono disponibili opportunità aperte alla sottoscrizione.

Il tipo di investimento è definito equity perché permette di partecipare al capitale di rischio della società offerente. In cambio del contributo finanziario si sottoscrivono quote, nel caso di una S.r.l., o azioni, nel caso di una S.p.A.

Secondo la struttura dell’operazione, la società offerente può realizzare direttamente il progetto oppure essere un veicolo che investe nella società incaricata dello sviluppo. Questa distinzione deve essere verificata nella documentazione dell’offerta.

Le partecipazioni oggetto della raccolta appartengono a società di diritto italiano, mentre i progetti possono avere luogo in Italia o in altri Paesi. La selezione considera il profilo di rischio e rendimento, il business plan e le credenziali degli operatori coinvolti.

L’autorizzazione del gestore e la selezione dei progetti non garantiscono la restituzione del capitale né il rendimento dell’investimento.

Funzionamento delle campagne di raccolta

La registrazione al portale è gratuita. Per sottoscrivere un’offerta bisogna completare le verifiche di identità, la profilazione e gli altri adempimenti richiesti.

Concrete sta preparando nuove opportunità d’investimento, ma al momento non risultano offerte aperte alla sottoscrizione nella pagina pubblica consultata. Sono invece disponibili informazioni sulle operazioni già finanziate e sulle exit realizzate.

Ogni progetto stabilisce un investimento minimo. L’importo che puoi sottoscrivere dipende dalle condizioni dell’offerta e dai controlli applicabili al tuo profilo: non è corretto descriverlo come privo di qualsiasi limite.

Le somme versate vengono custodite dall’intermediario finanziario su un conto indisponibile destinato all’offerta, fino al perfezionamento della raccolta.

Una campagna ha esito positivo quando raggiunge l’importo minimo previsto nella delibera di aumento del capitale e vengono completati gli adempimenti richiesti. L’importo da raccogliere e la durata dell’offerta sono stabiliti dalla società offerente in accordo con il gestore.

Se il minimo non viene raggiunto e l’offerta non si perfeziona, le somme versate vengono restituite, compresa l’eventuale investment fee. Se invece la raccolta supera il minimo, può proseguire entro il massimo e secondo le condizioni previste.

Non bisogna confondere il superamento dell’obiettivo minimo con la possibilità di accettare qualsiasi importo aggiuntivo: l’accoglimento degli ordini e gli eventuali rimborsi dipendono dalle condizioni della campagna.

Al perfezionamento dell’operazione, il capitale raccolto viene trasferito alla società offerente e le partecipazioni sono intestate secondo il regime fiduciario previsto dalla piattaforma.

Il processo di investimento

Il processo di investimento si svolge online.

Per cominciare puoi registrarti gratuitamente e consultare le operazioni già finanziate e quelle future.

Successivamente puoi analizzare ogni proposta attraverso la documentazione dell’offerta, compresa la scheda contenente le informazioni chiave sull’investimento, chiamata KIIS, l’investment memorandum e gli eventuali documenti di valutazione indipendente.

Prima di investire devi completare il profilo, fornire le informazioni richieste e svolgere i controlli applicabili alla tua categoria di investitore.

Quando è disponibile una campagna aperta, puoi scegliere l’importo, verificare commissioni e condizioni e perfezionare la sottoscrizione attraverso il bonifico indicato.

Durante l’holding period, cioè il periodo di detenzione dell’investimento, Concrete fornisce reportistica sull’andamento dell’operazione.

Al momento dell’uscita, l’eventuale liquidazione del capitale e dei proventi dipende dai risultati del progetto e dalle condizioni contrattuali. Tempi, rimborso e rendimento non sono garantiti: possono verificarsi ritardi, risultati inferiori alle previsioni o perdite.

La Fiduciaria

Concrete Investing utilizza un servizio di intestazione fiduciaria delle partecipazioni attraverso Be Trust Fiduciaria S.r.l., società fiduciaria autorizzata e vigilata dal Ministero delle Imprese e del Made in Italy.

La fiduciaria risulta intestataria delle partecipazioni per conto degli investitori e ne cura l’amministrazione secondo il mandato sottoscritto.

Questo permette di gestire diversi adempimenti attraverso un interlocutore professionale. Può inoltre semplificare eventuali trasferimenti delle partecipazioni, ma non garantisce la presenza di un compratore né una vendita immediata.

Dal punto di vista della riservatezza, nella visura della società offerente compare la fiduciaria anziché il nominativo del singolo investitore. Questo non significa anonimato verso fiduciaria, intermediari o autorità competenti.

Il servizio può comprendere la gestione fiscale dei proventi secondo il mandato e il regime applicabile. Non bisogna però presumere che elimini qualsiasi obbligo fiscale personale, indipendentemente dalla situazione dell’investitore.

I termini pubblicati prevedono che i costi dell’attività fiduciaria siano sostenuti dal gestore per la durata dell’operazione. Un eventuale recesso dal mandato e la reintestazione delle quote possono comportare spese a carico dell’investitore.

I costi

La registrazione è gratuita e permette di accedere alle opportunità e alla relativa documentazione.

Concrete applica per ogni investimento una commissione una tantum, chiamata investment fee, calcolata in percentuale sul capitale sottoscritto.

I termini pubblicati e collegati dal sito indicano una commissione compresa tra l’1,75% e il 2,75%, definita secondo il progetto e l’importo investito. La percentuale effettiva deve essere verificata nella pagina dell’offerta, nei documenti e nel KIIS prima di aderire.

La commissione viene aggiunta alla somma destinata all’investimento. Per esempio, con un investimento di 5.000 euro e una fee del 2%, la commissione sarebbe di 100 euro, per un versamento complessivo di 5.100 euro.

In caso di esito negativo dell’offerta, i termini prevedono la restituzione degli importi versati, compresa l’investment fee. Eventuali commissioni bancarie vanno verificate con il proprio istituto.

Guadagni per l’investitore

Perché dovresti investire in un progetto immobiliare su Concrete?

In un investimento equity, i possibili guadagni possono derivare:

• dalla distribuzione di utili o altri proventi consentiti dalla struttura dell’operazione;
• dalla plusvalenza, cioè dalla differenza positiva tra prezzo di vendita e costo della partecipazione, in caso di cessione.

La redditività dipende dall’esito del progetto, dai costi sostenuti, dai ricavi realizzati e dalle condizioni delle partecipazioni. Non è possibile conoscere in anticipo il risultato effettivo.

La homepage presenta rendimenti annuali previsti dal 10% al 15% e holding period previsti da 12 a 48 mesi. Sono indicazioni previsionali: ogni offerta ha condizioni proprie e può produrre risultati diversi.

È importante distinguere il ROI complessivo dal rendimento annuo. Un guadagno previsto sull’intera durata del progetto non rappresenta automaticamente un rendimento ottenibile ogni anno.

Non è corretto affermare che l’equity renda sempre più del lending. Anche nel lending, inoltre, gli interessi e il rimborso contrattualmente previsti possono non essere pagati.

Procedimento per diventare investitore

Nel caso volessi diventare investitore su Concrete, quando è disponibile un’offerta aperta, devi seguire questi passaggi:

1. Registrati gratuitamente sul portale e conferma il tuo account.
2. Consulta la campagna, scarica e analizza tutta la documentazione fornita, compreso il KIIS.
3. Completa il profilo con i dati anagrafici e i documenti richiesti e sottoscrivi la documentazione necessaria per il mandato fiduciario.
4. Completa la profilazione e, quando richiesti, il questionario di appropriatezza e la simulazione della capacità di sostenere le perdite.
5. Aderisci alla raccolta con un importo compatibile con il minimo dell’offerta, le condizioni applicabili e la tua capacità di sostenere le perdite.
6. Perfeziona l’ordine con il bonifico dell’importo investito e della relativa commissione, seguendo le istruzioni ricevute.

I termini pubblicati prevedono un bonifico da un conto intestato o cointestato all’investitore, con data valuta entro cinque giorni effettivi, incluso il giorno dell’ordine, dalla ricezione della conferma dell’adesione. È necessario riportare il codice univoco dell’ordine.

Prima di pagare, controlla sempre le istruzioni della specifica offerta e della conferma ricevuta: inserire l’ordine non equivale da solo a perfezionare l’investimento.

A cosa serve il questionario di appropriatezza?

Il questionario permette di valutare l’esperienza, le conoscenze e la comprensione dei rischi dell’investitore in relazione ai servizi di crowdfunding.

Per gli investitori non sofisticati è prevista anche una simulazione della capacità di sostenere le perdite.

I termini pubblicati indicano che la valutazione di appropriatezza deve essere ripetuta ogni due anni, mentre la simulazione delle perdite deve essere ripetuta ogni anno.

Un esito negativo non consente di descrivere l’accesso all’investimento come libero da qualsiasi condizione. Possono essere richieste avvertenze e conferme specifiche e possono applicarsi limiti legati al profilo e all’importo.

Per gli investitori non sofisticati, la normativa prevede ulteriori tutele quando l’investimento supera il maggiore tra 1.000 euro e il 5% del patrimonio netto. Le condizioni operative vanno lette nei documenti della piattaforma.

Un esito positivo non garantisce che il progetto sia sicuro o conveniente e non rappresenta una raccomandazione personalizzata.

Rischi correlati all’investimento

L’investimento in società non quotate che realizzano progetti immobiliari è ad alto rischio e non garantito. Concrete e gli offerenti non garantiscono ritorni: l’investitore assume il rischio imprenditoriale dell’operazione.

I rischi principali comprendono:

• Perdita del capitale: il progetto può non produrre risorse sufficienti a restituire l’investimento, fino alla perdita totale.
• Risultati inferiori alle previsioni: maggiori costi, prezzi di vendita più bassi o difficoltà commerciali possono ridurre la redditività.
• Ritardi: autorizzazioni, lavori, finanziamenti e vendite possono richiedere più tempo del previsto.
• Illiquidità: potresti non riuscire a vendere la partecipazione quando ne hai bisogno o al prezzo desiderato.

La presenza di immobili non rende automaticamente sicuro l’investimento. Conta la struttura della società offerente, il livello di debito, la documentazione del progetto e la posizione dell’investitore rispetto agli altri soggetti coinvolti.

I servizi di crowdfunding non sono coperti dal sistema di garanzia dei depositi e gli strumenti acquistati tramite il portale non rientrano nello schema di indennizzo degli investitori indicato nelle avvertenze della piattaforma.

Quando è possibile esercitare il diritto di recesso?

Gli investitori non sofisticati dispongono di un periodo di riflessione di quattro giorni di calendario, decorrente dall’offerta di investimento o dalla manifestazione di interesse, durante il quale possono revocarla senza motivazione e senza penalità.

I termini indicano di inviare la comunicazione all’indirizzo recesso@concreteinvesting.com. Il rimborso viene disposto entro quindici giorni lavorativi dalla ricezione della comunicazione.

È inoltre previsto, per tutti gli investitori, il diritto di revoca quando nel KIIS emergono omissioni, errori o imprecisioni che possono avere ripercussioni significative sul rendimento atteso, secondo le modalità e le tutele applicabili.

Dopo il perfezionamento dell’investimento non puoi invece chiedere liberamente la restituzione del capitale: l’uscita dipende dalle condizioni dell’operazione e dalle possibilità di trasferimento o liquidazione.

Tassazione sui guadagni

Per le persone fisiche fiscalmente residenti in Italia che investono al di fuori dell’attività d’impresa, i dividendi e le plusvalenze sono generalmente soggetti alla tassazione del 26%, secondo le regole applicabili alle diverse tipologie di reddito.

Bisogna distinguere il guadagno dal capitale restituito: l’imposta non si applica automaticamente all’intera somma incassata, compreso il rimborso del capitale.

Per una cessione, la plusvalenza dipende dalla differenza tra il corrispettivo e il costo fiscalmente riconosciuto della partecipazione, secondo la disciplina applicabile. Per i dividendi, invece, il prelievo riguarda il provento distribuito.

La fiduciaria può svolgere gli adempimenti previsti dal mandato e dal regime fiscale utilizzato. Residenza, natura dell’investitore e caratteristiche dell’operazione possono modificare il trattamento: verifica la documentazione fiscale e confrontati con il commercialista quando necessario.

Opinioni di Affari Miei

La mia raccomandazione è di prendere l’investimento nel crowdfunding con serietà, come faresti con qualsiasi altro strumento finanziario. Anche se la procedura online è accessibile, il rischio non manca, soprattutto quando si partecipa al capitale di una società che sviluppa un progetto immobiliare.

Il secondo consiglio che posso darti è quello di diversificare: non destinare a queste operazioni la totalità dei tuoi risparmi e valuta soltanto somme che puoi permetterti di perdere senza compromettere le tue esigenze finanziarie.

Concrete offre documentazione sulle operazioni, reportistica e amministrazione fiduciaria delle partecipazioni. Questi servizi possono essere utili, ma devono essere valutati insieme ai costi e alle condizioni di ogni progetto.

Quindi, conviene affidarsi a Concrete per investire?

Può essere una piattaforma da esaminare se comprendi i rischi dell’equity immobiliare e puoi sostenere l’illiquidità dell’investimento. La decisione deve però partire dalla singola offerta: sviluppatore, autorizzazioni, stato del cantiere, debito, vendite previste, diritti delle quote e modalità di uscita.

Distribuire il capitale su più piattaforme non basta da solo a diversificare: progetti diversi possono essere esposti allo stesso mercato immobiliare, alla stessa area geografica o agli stessi operatori.

Non sceglierei un’operazione soltanto perché presenta un ROI atteso elevato. Rendimento previsto, rischio e durata devono essere valutati insieme.

Al momento del controllo la piattaforma comunica che sta preparando nuove opportunità. Puoi consultare le operazioni passate e le informazioni disponibili, ma l’eventuale decisione di investire richiederà l’analisi di una nuova offerta quando sarà effettivamente aperta.

Conclusioni

Arriviamo alla fine della recensione sulla piattaforma Concrete Investing: abbiamo visto di cosa si occupa, come funziona e quali condizioni e rischi devi conoscere prima di investire.

Puoi consultare i percorsi guidati per scoprire che tipo di investitore sei:

Un saluto da Affari Miei!