Contratto Preliminare di Compravendita: Guida al Compromesso Immobiliare

Il contratto preliminare di compravendita è una specifica tipologia di contratto, per il quale è richiesta dal nostro ordinamento rigorosamente la forma scritta, con la quale le parti si accordano su quello che sarà il contenuto di una futura vendita.

Si tratta di un contratto che genera effetti importanti in capo ai soggetti che lo sottoscrivono e che dunque va analizzato, per quanto possibile, nello specifico prima della redazione e anche, di conseguenza, della sottoscrizione. Vediamo insieme cosa c’è da sapere al riguardo sia al fine di tutelare la nostra condizione patrimoniale sia al fine di porre le basi per una futura compravendita che sia di beneficio sia per noi che per l’altra parte.

Di cosa si tratta? Cos’è il contratto preliminare di compravendita?

Siamo davanti a quello che è il contratto principale per impegnarsi all’acquisto e alla vendita contestuale di un immobile.

Il contratto preliminare, detto comunemente anche compromesso, obbliga giuridicamente le parti a vendere e acquistare l’immobile riportato nel contratto stesso, impegnandosi dunque al tempo stesso a stipulare un altro contratto, quello definitivo, una volta che saranno sopraggiunti i termini indicati dal preliminare.

Tramite il preliminare dunque non avviene alcun tipo di traslazione dei diritti di proprietà, ma sorge in capo ai soggetti l’impegno, che può venir meno soltanto per le cause previste dall’ordinamento e/o indicate nel preliminare stesso, di acquistare per l’uno e di vendere per l’altro.

Il contratto preliminare di vendita deve avere forma scritta, sotto pena di nullità: non sono dunque validi in alcun modo impegni di carattere orale tra le parti. Obbligatoria, infine, è la trascrizione del contratto stesso al fine di garantire la pubblicità.

Le minuzie della redazione del compromesso

La redazione di un contratto di compravendita immobiliare non è cosa facile ed è per questo motivo che spesso le parti si rivolgono ad uno specialista al fine di avere a disposizione un contratto che rispetti i canoni previsti dalla legge per questo tipo di accordo.

In primo luogo è di fondamentale importanza indicare che si tratta della promessa di acquisto e di vendita e non dell’acquisto o della vendita stessi: in questo secondo caso infatti si configurerebbe un contratto di vendita e dunque si dovrebbe sottostare a quanto l’ordinamento, il codice e le leggi prevedono per questo tipo specifico di negozio.

Bisogna prestare la dovuta attenzione a questo specifico aspetto della questione, in quanto, a meno che non sorgano in capo ai soggetti o all’immobile motivi ostativi del trasferimento della proprietà, questa si riterrà trasferita, a prescindere dal pagamento del prezzo pattuito e della consegna stessa dell’immobile.

Si tratterebbe in questo caso di preliminare improprio, che però non può essere trascritto nei Registri Immobiliari, in quanto viziato nella forma, sanabile soltanto per intervento del notaio o di un pubblico ufficiale.

La proposta e l’accettazione del preliminare

Il contratto preliminare è soltanto il momento di arrivo, tendenzialmente di trattative piuttosto lunghe e complesse.

Il primo risultato della trattativa si sedimenta nella proposta di acquisto. Questa deve contenere degli elementi che ne caratterizzano la specie e che non possono essere omessi per l’efficacia giuridica della stessa, i cosiddetti elementi essenziali:

  • caparra: si dovrà indicare quanta caparra sarà versata all’accettazione della proposta o entro termini chiaramente stabiliti dal contratto;
  • acconto;
  • penale nel caso una delle due parti receda;
  • termini entro i quali si deve necessariamente procedere e con la traslazione del diritto e con il pagamento.

La proposta deve essere, come abbiamo detto poco sopra, rigorosamente scritta e può essere anche irrevocabile, nel senso che fino al termine indicato dal preliminare stesso chi ha redatto la proposta si vincola autonomamente.

Nel caso in cui l’altra parte accetti, sottoscrivendo la proposta, il contratto si ritiene concluso e accettato nelle parti nel momento in cui il redattore ne venga messo al corrente.

Nel caso in cui invece qualcuno dei dettagli venga modificato, saremo in presenza di una controproposta, che dovrà essere comunque accettata dalla controparte prima di poter essere causa di effetti giuridici.

Indicare nel preliminare l’immissione nel possesso

Si è soliti anche inserire un capo dedicato all’immissione nel possesso e nel godimento dell’immobile. Si sceglie in genere come termine la stipula dell’atto notarile, oltre il quale saranno a carico dell’acquirente sia gli oneri, sia i frutti relativi all’immobile.

È sempre sconsigliato porre termini nell’immissione del possesso che siano diversi dalla stipula dell’atto notarile: in questo caso infatti si potrebbero andare a creare situazioni giuridiche particolarmente complesse che non hanno ragione inoltre di essere, dato che non ci sono motivi, a meno che non si tratti di precedenti inquilini dell’immobile, per fare altrimenti.

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Le ulteriori garanzie da inserire nel preliminare di compravendita

Nel preliminare di compravendita immobiliare è altresì utile inserire altre garanzie a tutela del compratore, ovvero:

  • la dichiarazione da parte del venditore dell’assenza di arretrati di imposte, tasse, contributi e quant’altro che insistano sull’immobile. L’assenza di pignoramenti pendenti, di sequestri o di altre procedure di natura penale, civile o amministrativa;
  • la dichiarazione da parte del venditore che non esistono arretrati nei confronti della gestione del condominio e che i pagamenti saranno effettuati regolarmente fino alla stipula dell’atto di compravendita;
  • l’impegno da parte del venditore a far avere al notaio tutta la documentazione necessaria al fine della stipula dell’atto;
  • la dichiarazione di iscrizione dell’immobile presso gli appositi registri catastali.

Compromesso di compravendita: è necessario rivolgersi ad uno specialista?

Come spesso capita purtroppo nel nostro ordine giuridico, gli atti che hanno ad oggetto un immobile si presentano come particolarmente ostici. Chi non abbia eccessiva dimestichezza con quanto riportato poco sopra potrebbe sicuramente avvalersi dell’intervento di un professionista, che a prezzi in genere contenuti può preparare la proposta (e l’eventuale controproposta) in ottemperanza a tutte quelle che sono le norme di legge da rispettare.

Anche le agenzie immobiliari offrono questo tipo di servizio, in genere offrendo modelli standard ai quali aggiungendo poi le specificità che riguardano la promessa di compravendita in questione. Si tratta però di un servizio da prendere con le pinze, soprattutto nel caso in cui l’atto che andrete a concludere sia complesso.

Una nota a margine la merita anche la nuova pratica di far stipulare quello che in gergo viene chiamato preliminare del preliminare. Si tratta di una pratica dalla dubbia efficacia e che comunque vincola i soggetti alle condizioni che sono previste dal primo preliminare, senza che il secondo possa superarle nel caso in cui il primo preliminare non venisse annullato.

La risoluzione consensuale del preliminare di compravendita

Nel caso in cui le parti dovessero mettersi d’accordo nel non dare seguito a quanto riportato nel preliminare di compravendita, sarà necessario procedere con una risoluzione del contratto di compravendita, che riporti i dati principali del contratto di compravendita, come immobile in oggetto, data di stipula e generalità delle parti.

La risoluzione, così come il contratto preliminare di compravendita, deve avere forma necessariamente scritta, come confermato a più riprese dalla Corte di Cassazione.

Modello Fac Simile per Contratto di Compravendita

Alleghiamo di seguito un modello standard di contratto che potete usare per la stipulazione del contratto di compravendita immobiliare

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Wealth Hacker
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.
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