Perché NON PUOI Comprare CASA in Italia (o forse Sì?)…
Perché non puoi comprare casa in Italia?
L’anno scorso in Italia ci sono state circa 765.000 compravendite immobiliari. Un numero che stupisce chiunque abbia sentito, negli ultimi anni, il ritornello ormai diventato senso comune: “comprare casa è impossibile”.
Eppure le case si comprano. Si comprano a Milano, si comprano in Calabria, si comprano al mare e in montagna.
Qualcosa non torna nel racconto dominante o, più probabilmente, il racconto è incompleto.
Questo articolo nasce da uno studio originale: l’Affordability Index 2.0 Italia by Affari Miei, un’analisi costruita su dati ufficiali che per la prima volta introduce nel calcolo una variabile che non può più essere ignorata.
Il risultato? L’Italia non è tutta uguale.
E la risposta alla domanda “si può ancora comprare casa?” dipende moltissimo da dove sei e, soprattutto, da cosa hai a disposizione.
Il Paradosso del Mercato Immobiliare Italiano
765.000 compravendite all’anno sono un numero enorme. Significa che ogni giorno, in Italia, vengono comprate e vendute più di 2.000 abitazioni.
Significa quindi che le persone che comprano ci sono, ma chi compra, dunque? E con quali risorse?
La verità è che in Italia coesistono due mercati immobiliari paralleli.
Da un lato c’è chi può comprare e lo fa, spesso attingendo a risorse che vanno ben oltre il proprio stipendio mensile. Dall’altro c’è chi, pur avendo un reddito dignitoso, si trova escluso perché il solo stipendio non basta.
La domanda corretta non è quindi “le case sono care?”. La domanda corretta è: per una persona con un reddito medio, in una determinata area geografica italiana, quanto è accessibile acquistare un appartamento?
Per rispondere in modo rigoroso a questa domanda abbiamo costruito un indice: l’Affordability Index 2.0.
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Cos’è l’House Affordability Index
L’house affordability index è uno strumento di misura economica che quantifica quanto è facile o difficile acquistare un’abitazione in un determinato contesto geografico e temporale.
La formula base è semplice:
House Affordability Index = Prezzo dell’abitazione ÷ Reddito annuo netto
Il risultato è un numero che indica quanti anni di reddito annuo sarebbero necessari per acquistare l’abitazione di riferimento. Più il numero è alto, più l’acquisto è difficile da sostenere.
Per completezza ecco la scala di interpretazione:
Il metodo standard funziona bene in contesti dove la quasi totalità degli acquisti avviene tramite finanziamento bancario. In Italia la situazione è strutturalmente diversa.
Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, circa il 50% delle compravendite immobiliari avviene senza ricorso al mutuo.
Questo significa che una quota rilevante degli acquirenti mobilita risorse patrimoniali:
- risparmi accumulati
- eredità
- supporto della famiglia
- proventi dalla vendita di un altro immobile.
Ignorare questa componente porta a una stima distorta dell’accessibilità reale. Un indice che fotografa solo il reddito racconta soltanto metà della storia.
La Metodologia: Come Abbiamo Calcolato l’Indice
Per rendere il calcolo comparabile su tutto il territorio nazionale, abbiamo preso come riferimento un appartamento di 50 metri quadrati (la dimensione tipica di un monolocale grande o di un bilocale compatto, il formato più comune per un primo acquisto individuale).
Il prezzo è stato calcolato moltiplicando il prezzo medio al metro quadro per ciascuna area geografica (rilevato su Immobiliare.it ad aprile 2026) per 50 m².
Per il reddito, la fonte primaria è l’ISTAT, che pubblica i dati sul reddito mediano familiare disaggregati per macro-area (Nord Ovest, Nord Est, Centro, Sud e Isole).
Il reddito mediano, e non la media, è la misura più corretta: è meno influenzato dai valori estremi e rappresenta meglio la condizione della famiglia tipica. Il dato è già al netto di imposte e contributi.
Il reddito ISTAT è però familiare, non individuale. Per ricavare il reddito personale abbiamo incrociato due dataset ufficiali:
- MEF: Dichiaranti IRPEF 2023: 42,5 milioni di persone
- ISTAT: Famiglie 2023-2024: 26,3 milioni di nuclei
Dividendo 42,5 milioni per 26,3 milioni otteniamo 1,6: in media, ogni famiglia italiana ha 1,6 persone che dichiarano un reddito.
Reddito personale = Reddito mediano familiare ÷ 1,6
| Macro-Area | Reddito mediano familiare | Coeff. 1,6 | Reddito personale netto |
|---|---|---|---|
| Nord Ovest | € 38.808 | ÷ 1,6 | € 24.255 |
| Nord Est | € 40.028 | ÷ 1,6 | € 25.018 |
| Centro | € 36.974 | ÷ 1,6 | € 23.109 |
| Sud e Isole | € 29.116 | ÷ 1,6 | € 18.198 |
L’Affordability Index 2.0: il patrimonio entra nel calcolo
Il secondo indicatore introduce una variabile che il metodo tradizionale ignora completamente: il patrimonio personale disponibile.
Anche per il patrimonio la fonte è ISTAT, che pubblica la ricchezza mediana familiare disaggregata per macro-area. Come per il reddito, il patrimonio è stato ricondotto al livello personale dividendo per 1,6.
La ricchezza degli italiani è però concentrata prevalentemente nella prima casa, quella in cui la famiglia abita, che non è disponibile per un acquisto ulteriore.
Per questo abbiamo stimato che solo il 30% del patrimonio personale sia realisticamente mobilizzabile, tenendo conto di:
- Quota immobiliare non vendibile (prima casa abitata)
- Investimenti vincolati: fondi pensione, polizze vita, strumenti a lungo termine
- Riserva di liquidità prudenziale per emergenze
| Macro-Area | Ricchezza mediana familiare | Patrimonio personale | Disponibile (30%) |
|---|---|---|---|
| Nord | € 181.500 | € 113.438 | € 34.031 |
| Centro | € 170.000 | € 106.250 | € 31.875 |
| Sud e Isole | € 117.000 | € 73.125 | € 21.938 |
La formula completa dell’Affordability Index 2.0 è quindi:
Affordability con patrimonio = (Prezzo 50m² − Patrimonio disponibile) ÷ Reddito personale netto
In pratica: il patrimonio disponibile viene sottratto dal prezzo dell’abitazione, riducendo la quota che deve essere coperta dal reddito futuro.
I Risultati: Tutte le Regioni Italiane
La tabella seguente riporta i risultati completi per tutte le 20 regioni italiane, ordinate dalla più accessibile alla meno accessibile in base all’indice calcolato sul reddito.
Il quadro che emerge è sorprendente rispetto alla narrativa comune.
Cinque regioni (Umbria, Calabria, Piemonte, Molise e Abruzzo) hanno un indice da reddito inferiore a 3, collocandosi nella fascia Affordable.
Sono zone dove, con il proprio reddito e senza aiuti esterni, comprare un appartamento di 50m² è ancora una prospettiva realisticamente percorribile.
Quando si aggiunge il patrimonio disponibile, il quadro migliora ulteriormente: quasi tutte le regioni italiane scendono sotto 4,3, confermando che il patrimonio familiare è davvero la variabile chiave dell’accessibilità immobiliare italiana.
Le eccezioni restano il Trentino Alto Adige (7,4 da reddito, 6,4 con patrimonio) e la Sardegna (6,8 da reddito, 5,6 con patrimonio): due mercati dove anche il supporto patrimoniale lascia l’acquisto in territorio difficile.
Focus sulle Principali Città
Le città concentrano i prezzi più alti e le maggiori pressioni sul mercato immobiliare, ed è proprio qui che le differenze tra chi ha patrimonio e chi parte da zero diventano più acute.
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Messina è la città più accessibile tra quelle analizzate, con un indice da reddito di 2,9 e si trova quindi nella fascia Affordable. Con un prezzo medio di €1.056/m², un appartamento di 50m² costa circa €52.800, meno di tre anni di reddito personale netto locale. Con il patrimonio disponibile l’indice scende ulteriormente a 1,7.
Catania e Genova seguono entrambe con un indice da reddito di 3,6. Genova rappresenta una sorpresa: è la città del Nord più accessibile, grazie a prezzi significativamente inferiori rispetto a Milano e Torino, su redditi del Nord Ovest tra i più alti d’Italia.
Torino, con un indice di 4,5 da reddito che scende a 3,1 con il patrimonio, è la grande città settentrionale dove l’acquisto rimane ancora raggiungibile con un supporto patrimoniale limitato.
Bologna (7,6) e Roma (8,1) si collocano entrambe nella fascia Severely Unaffordable.
Bologna presenta un paradosso: ha i redditi pro-capite più alti d’Italia (macro-area Nord Est), ma i prezzi degli immobili hanno raggiunto livelli che rendono l’acquisto strutturalmente difficile anche con il patrimonio del Nord Est.
Napoli (8,3) è il caso più estremo del Sud: prezzi paragonabili a Roma su redditi tra i più bassi del Paese, con il patrimonio disponibile del Sud (il più basso d’Italia) che lascia l’indice a 7,1.
Firenze supera la soglia dell’impossibilità con un indice da reddito di 10,2. Con €4.719/m², un appartamento di 50m² supera i €235.000 — più di dieci anni di reddito personale netto. Anche con il patrimonio disponibile l’indice scende solo a 8,8.
Milano è il caso limite dell’intero studio: indice da reddito 11,6, con patrimonio 10,2. Quasi dodici anni di reddito per 50m². Milano è, in modo inequivocabile, una città dove comprare casa dipende da risorse patrimoniali significative che vanno ben oltre la dotazione mediana. Non è un mercato per chi parte da zero.
Le Tre Italie Immobiliari
I dati disegnano un Paese frammentato in tre fasce di accessibilità distinte, che non coincidono perfettamente con le macro-aree geografiche tradizionali.
| Fascia | Regioni e città tipiche | Soluzione prevalente |
|---|---|---|
| Affordable / Mod. Unaffordable (indice < 4) | Calabria, Umbria, Molise, Piemonte, Abruzzo, Sicilia, Marche, Friuli, Basilicata, Puglia — Città: Messina, Catania, Genova | Mutuo standard. Autonomia possibile con il solo reddito. |
| Seriously / Severely Unaffordable (4–9) | Emilia Romagna, Veneto, Campania, Liguria, Lazio, Toscana, Sardegna — Città: Palermo, Torino, Verona, Bari, Bologna, Roma, Napoli | Reddito + patrimonio o supporto familiare |
| Impossibly Unaffordable (> 9) | Trentino Alto Adige — Città: Firenze, Milano | Solo con patrimoni significativi |
Questa tripartizione ha una conseguenza importante: la percezione individuale del mercato dipende interamente dalla fascia in cui ci si trova a operare. Chi è cresciuto in una famiglia proprietaria di immobili vive in un mercato fondamentalmente diverso da chi parte da zero.
Il Divario Generazionale
Chi ha superato i 50 anni e ha acquistato casa negli anni Novanta o nei primi Duemila fatica a comprendere le difficoltà dei giovani. In quel periodo i prezzi reali degli immobili erano significativamente più bassi rispetto ai redditi, e il mutuo era spesso sufficiente per coprire l’intera operazione.
Chi oggi ha 25-35 anni e tenta di acquistare casa nelle grandi città si scontra con un mercato radicalmente diverso. I prezzi sono aumentati molto più rapidamente dei redditi, specialmente nei centri urbani dove si concentra l’offerta di lavoro qualificato.
Entrambe le narrazioni sono coerenti con la propria esperienza diretta. Il problema è che si riferiscono a due mercati diversi, in due epoche diverse.
In questo contesto emerge una frattura chiara. L’accesso alla casa dipende sempre più dal patrimonio familiare di provenienza e sempre meno dal merito lavorativo individuale.
Non è un’osservazione ideologica. È la lettura diretta dei numeri: in molte città italiane, il solo reddito, anche quello di un lavoratore qualificato con stipendio superiore alla mediana, non è sufficiente per raggiungere autonomamente la proprietà abitativa.
A supportare questa lettura, un dato del Centro Internazionale Studi Famiglia: oltre il 70% degli under 35 italiani che acquista casa lo fa con un aiuto totale o importante da parte della famiglia d’origine.
Quattro profili risultano strutturalmente avvantaggiati:
- Chi ha genitori proprietari di immobili, che può contare su garanzie implicite verso le banche
- Chi ha ricevuto o si aspetta un’eredità in denaro o in immobili
- Chi ha beneficiato di un anticipo familiare per il rogito
- Chi ha risparmiato per anni con costanza e disciplina
Chi parte senza nessuna di queste risorse, con il solo reddito da lavoro, è strutturalmente svantaggiato nelle città con i prezzi più alti.
Conclusioni: Le Case in Italia Sono Care?
La risposta è: dipende.
Dipende da dove sei, dipende se hai patrimonio o aiuto dalla famiglia e dipende se sei al primo acquisto oppure no.
Quello che i dati dicono con chiarezza è che la dicotomia tra “è possibile comprare” e “è impossibile comprare” è falsa. La realtà è più sfumata, e più ingiusta. Perché la possibilità di comprare dipende sempre più da una variabile su cui l’individuo ha poco controllo: il patrimonio della famiglia in cui è nato.
Tre messaggi chiave emergono da questo studio:
- Il reddito da solo non basta – in molte città italiane, anche redditi superiori alla mediana non sono sufficienti per comprare con il solo stipendio.
- Il patrimonio cambia tutto – chi può contare su risparmio, eredità o supporto familiare accede a un mercato fondamentalmente diverso.
- L’Italia è frammentata – non esiste un mercato immobiliare italiano unico: esistono decine di mercati locali con dinamiche profondamente diverse.
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Ti auguro un buon proseguimento qui su Affari Miei!
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