Usufrutto e Nuda Proprietà: Tutto Quello che c’è da Sapere!

La nuda proprietà è uno dei casi previsti dal nostro ordinamento che riguarda i diritti reali, al quale però non si accompagna il diritto di godimento, e di utilizzo e anche di godimento dei frutti.

La nuda proprietà è in genere riferita all’ambito delle proprietà immobiliari, nello specifico quelle a destinazione abitativa, anche se non è raro il caso del diritto di proprietà in questione, spogliato degli altri diritti accessori tipici di questo istituto, che possono gravare su altri tipi di beni immobili.

Di contrasto abbiamo l’usufrutto, che è un po’ la parte speculare della nuda proprietà, perché garantisce in capo all’usufruttuario la quasi totalità dei diritti che spetterebbero al proprietario pur non avendo l’effettiva proprietà del bene.

Si tratta di questioni che sono piuttosto complesse e che sono state spauracchio di intere generazioni di studenti di legge ma anche di privati cittadini. Proveremo a dirimere la questione, semplificandola ove possibile e evidenziandone invece ove necessario i punti particolarmente spinosi.

Due situazioni complementari e speculari

Per partire, al fine di costruirsi uno schema mentale che ci aiuti a comprendere la questione nel dettaglio, è utile intuire come nuda proprietà e usufrutto siano in realtà due situazioni giuridiche complementari e speculari.

Immaginiamo il diritto di proprietà come un pallone, con al suo interno le varie attribuzioni tipiche di questo diritto: diritto di alienare il bene, di abitarlo, di darlo in affitto, di stabilire altri diritti reali o di credito, di goderne dei frutti.

Immaginiamo poi di inserire all’interno del pallone una camera d’aria, l’usufrutto, che vada ad inglobare alcuni dei diritti contenuti nel pallone, come il diritto di usare il bene e anche di goderne degli eventuali frutti (è il caso dell’affitto, ma anche, immaginando un frutteto, di raccoglierne i frutti e conservarne la proprietà).

L’esempio del pallone è particolarmente utile non per capire il durante del rapporto tra nudo proprietario e usufruttuario, ma piuttosto per comprendere quelli che sono gli effetti che colpiscono la proprietà una volta che la camera d’aria dell’usufrutto viene meno. Estinto l’usufrutto infatti i diritti di proprietà torneranno, elasticamente, tutti in capo al nudo proprietario.

Questo perché, secondo una delle formulazioni più felici della nostra giurisprudenza, il diritto di proprietà è elastico e inoltre mal sopporta quelle che sono eventuali compressioni, se non specificate tanto dal codice quanto dagli accordi tra le parti.

La nuda proprietà dunque, anche in caso di usufrutto vita natural durante, deve considerarsi come un diritto di proprietà solo momentaneamente compresso.

Chi paga IMU e imposte nel caso di nuda proprietà?

Per quanto riguarda il caso specifico dell’IMU, è il comodatario e dunque anche l’usufruttuario a dover corrispondere quanto dovuto a livello di imposte sugli immobili.

A parlare chiaro è l’art. 1008 del nostro Codice Civile, che stabilisce a chiare lettere che è l’usufruttuario ad essere tenuto, per tutta la durata del suo diritto, a dover corrispondere i carichi annuali, ovvero le imposte, i canoni, e anche le rendite fondiarie e tutti gli altri pesi che dovessero gravare sull’immobile.

Acquistare la nuda proprietà

Mai visti annunci del tipo: “Vendo Nuda Proprietà”?Continua ad essere molto diffusa nel nostro paese una formula d’acquisto che riguarda la nuda proprietà e che garantisce al cedente comunque l’usufrutto vita natural durante.

È il caso tipico degli anziani, che pur non volendo muoversi da casa e dunque vivere in altri posti rispetto a quella che è stata per anni l’abitazione di famiglia, decidono di cedere sì la proprietà, ma facendola gravare da un diritto di usufrutto vita natural durante. Fino alla dipartita dei titolari dell’usufrutto, il nuovo e nudo proprietario non avrà diritto di godimento dell’uso e dei frutti sull’immobile, che rimarrà nelle disponibilità di chi lo ha ceduto. Alla dipartita, come abbiamo visto poco sopra, il diritto di proprietà pieno e non più gravato dalle limitazioni di cui sopra, tornerà in capo al nudo proprietario.

Si tratta di una tipologia di acquisto che può convenire anche al nuovo nudo proprietario, che si troverà ad acquistare un immobile oggetto di un diritto di proprietà solo momentaneamente compresso, che tornerà pieno una volta che gli usufruttuari saranno deceduti.

Si tratta di un’acquisto se vogliamo aleatorio, il cui costo è in genere correlato alle aspettative di vita dell’usufruttuario, cosa che può riservare non poche sorprese, come sanno bene gli studenti di diritto, ai quali vengono in genere presentati casi (più frequenti di quello che si pensi) nei quali l’usufruttuario sopravvive al nudo proprietario.

Tra i figli e genitori

Il ricorso all’usufrutto con annessa nuda proprietà è tipico anche del trasferimento di immobili ai propri figli pur mantenendone però l’uso e anche il godimento dei frutti.

Si tratta di un negozio il cui utilizzo però è in forte calo, tenendo anche conto del fatto che una donazione del genere è comunque sottoposta alle imposte sulla donazione (che coincidono con quelle per la successione) e che è aperto comunque alle pretese degli altri eredi, nel caso in cui si vadano ad intaccare quelle che sono le quote legittime.

Unico caso in cui continua ad essere conveniente procedere in questo modo è nel caso in cui si possa temere un aumento delle aliquote sulle imposte di donazione e successione per il futuro: c’è un fondato timore, dato che l’armonizzazione (che procede a rilento, ma procede comunque) delle norme fiscali all’interno della UE potrebbero far rivedere al rialzo quelli che sono livelli di imposizione su successione e donazione che sono tra i più bassi d’Europa.

In tutti gli altri casi, tra donazione con annesso usufrutto e successione normale non ci sono dei casi in cui possa convenire ad utilizzare un negozio del genere.

Con il regime forfettario inoltre per le rendite catastali ancora non aggiornate, non ha più senso neanche procedere con il trasferimento di proprietà per le quali la rendita catastale dovesse essere rivista al rialzo nel futuro prossimo venturo.

Come calcolare il valore di un immobile gravato da usufrutto?

Calcolare il valore di una nuda proprietà, e dunque il valore di un immobile sul quale grava un usufrutto non è facile. Bisogna infatti tenere conto di un valore aleatorio come l’aspettativa di vita dell’usufruttuario, nel caso di usufrutto vita natural durante.

Discorso diverso invece per l’usufrutto a scadenza, pur previsto dal nostro ordinamento. In quel caso sarebbe buona cosa sottrarre al valore dell’immobile i frutti che si godrebbero dandolo in affitto, al netto degli interessi che si dovrebbero versare alla banca per l’acquisto dell’immobile stesso.

mm
Wealth Hacker
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.
mm
Wealth Hacker
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.

1 COMMENTO

  1. Avrei una domanda da porre:
    In caso di società che possiede un immobile commerciale (un albergo), è possibile per successione trasferire l’usufrutto del detto immobile ad una persona e la nuda proprietà ad altra persona? Nota: trattasi del 99% delle quote.

LASCIA UN COMMENTO


Ricevi gli aggiornamenti da Affari Miei