L’Immobiliare DISTRUGGE l’Azionario?

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

15 Ottobre 2026

Questo articolo è la trascrizione, leggermente adattata alla lettura, di una puntata di Storie, storielle e storiacce di investimenti, il podcast di Affari Miei con Davide Marciano e Maria Carrano. Puoi guardare il video oppure leggere il ragionamento completo.

Emanuele ha preso una decisione drastica: dopo tre anni ha chiuso il suo portafoglio finanziario e ha investito nell’immobiliare. Dice di aver ottenuto discreti risultati e, soprattutto, una rendita che arriva subito, tutti i mesi.

Avrà fatto bene?

La sua storia probabilmente dividerà chi considera il mattone l’investimento più concreto e chi preferisce i mercati finanziari. Ma prima di schierarci dobbiamo capire che cosa stiamo confrontando e come sono stati calcolati questi risultati.

Perché nel commento di Emanuele c’è anche un altro dettaglio interessante: dopo aver abbandonato il portafoglio, sta già pensando di costruirne uno nuovo per investire gli affitti che incassa.

Ho venduto tutto e investito nell’immobiliare: il commento di Emanuele

Questa volta non partiamo da una lettera, ma da un commento arrivato sotto un nostro video su YouTube. Emanuele scrive:

«L’azionario gestito da un consulente indipendente rende davvero una miseria, perché lo stesso deve, a causa della MiFID, adottare un approccio prudente e insistendo su un portafoglio molto prudente. Risultato: dopo tre anni abbiamo tolto tutto e investito nell’immobiliare con discreti risultati. Almeno così ho una rendita costante subito e tutti i mesi. Adesso rifarei di nuovo un portafoglio per forza, altrimenti i soldini delle rendite immobiliari dove li metto?»

Ci sono parecchie cose da mettere in ordine. La prima è il ruolo della MiFID, che nel suo ragionamento diventa la responsabile dei rendimenti deludenti. Poi c’è il confronto tra il portafoglio e gli immobili. Infine, la decisione di tornare proprio su quei mercati finanziari dai quali era uscito.

Andiamo con ordine.

È davvero colpa della MiFID se il portafoglio rende poco?

Maria: Emanuele sostiene che il questionario MiFID abbia costretto il consulente a costruire un portafoglio molto prudente. Ma il punto di partenza è un altro: attraverso le risposte al questionario, il cliente comunica informazioni che servono a valutare quali investimenti siano adeguati alla sua situazione.

Quanto ne sai di investimenti? Qual è la tua situazione patrimoniale? Quali sono i tuoi obiettivi? Come reagiresti se il valore del portafoglio scendesse?

Se rispondi che hai paura delle oscillazioni e che non vuoi sopportare perdite, stai comunicando qualcosa di importante. Il consulente deve tenerne conto, insieme alla tua capacità economica di sostenere quelle perdite e alle altre informazioni raccolte.

Può aiutarti a capire che cosa comporta un approccio prudente. Può spiegarti che determinate aspettative di rendimento non sono coerenti con il rischio che sei disposto ad assumere. Ma non può ignorare il tuo profilo pur di proporti un investimento più aggressivo.

Nel caso di Emanuele possiamo immaginare tre possibilità.

La prima è che, all’inizio, abbia avuto l’atteggiamento di tanti investitori alle prime armi: «Ho paura, voglio proteggere il capitale, non voglio vedere il portafoglio scendere». Di conseguenza, ha dato risposte molto prudenti.

La seconda è che non abbia capito bene alcune domande. La materia finanziaria non è sempre intuitiva, e una domanda fraintesa può restituire un’immagine poco fedele di ciò che una persona pensa o desidera.

La terza è che il consulente non lo abbia aiutato abbastanza a comprendere il questionario. Attenzione: aiutare a capire le domande è diverso dal suggerire le risposte.

Quando sottopongo il questionario ai clienti non lo compilo al posto loro. Mi piace utilizzare quel momento anche per fare formazione: leggiamo le domande, chiariamo i concetti e poi il cliente risponde in autonomia.

Se emergono aspettative incompatibili, bisogna parlarne subito. Non possiamo costruire un portafoglio sulla richiesta «non voglio rischiare nulla» e lasciare che il cliente si aspetti rendimenti elevati.

Più rendimento atteso significa accettare più rischio

In finanza nessun pasto è gratis.

Se anche un’oscillazione del 2-3% ti spaventa, devi tenerne conto quando immagini i risultati che vorresti ottenere. Aspettarti il 5%, il 7% o il 9% ogni anno, senza rischi e senza oscillazioni, significa partire da una promessa che dovrebbe farti drizzare le antenne.

Assumersi più rischio non garantisce di guadagnare di più. Significa accettare maggiore incertezza per cercare rendimenti potenzialmente superiori.

Per questo considero il questionario una tutela, oltre che un aiuto per il consulente. È un po’ come quando vai da un nutrizionista: prima di proporti un percorso deve capire come mangi, quali abitudini hai e da dove parti.

Negli investimenti serve a costruire una proposta coerente con la persona che abbiamo davanti. Trattarlo come una scocciatura burocratica significa perdere un’occasione per chiarire che cosa vogliamo davvero.

Tre anni bastano per giudicare un investimento?

Davide: La prima cosa che mi lascia perplesso è il modo in cui Emanuele giudica il portafoglio: dopo tre anni conclude che l’azionario rende una miseria e cambia completamente strada.

Tre anni sono un periodo breve per valutare una strategia che dovrebbe lavorare su un orizzonte lungo, soprattutto quando parliamo di azionario.

Ma c’è anche una contraddizione: Emanuele parla di «azionario» e, subito dopo, di un «portafoglio molto prudente». Sono due cose che vanno chiarite. Un portafoglio con una componente azionaria scarsa non può essere giudicato come se fosse un investimento interamente azionario.

Nella puntata osserviamo che il periodo di mercato a cui ci riferiamo era stato favorevole all’azionario. Questo rende ancora più importante capire che cosa ci fosse realmente nel suo portafoglio, anziché attribuire il risultato genericamente ai mercati.

Potrebbe esserci stata poca esposizione azionaria. Potrebbero esserci stati costi elevati, che sono però un’ipotesi da verificare e non una caratteristica che possiamo attribuire alla sua gestione sulla base di poche righe.

Non conosciamo la composizione del portafoglio di Emanuele né il suo rendimento effettivo. Dal commento emerge soprattutto una distanza tra ciò che si aspettava e ciò che ha ottenuto.

Prima di vendere tutto, la domanda utile sarebbe stata: il portafoglio era coerente con le richieste iniziali? Le aspettative erano realistiche? Gli obiettivi erano stati spiegati e compresi?

Invece Emanuele individua il problema nella MiFID e passa a un investimento nel quale nessuno gli fa compilare quel questionario.

Questo, però, non significa che il rischio sia scomparso.

Quanto rende davvero un immobile?

Maria: Emanuele dice di aver ottenuto «discreti risultati». È un’espressione che sento spesso anche nelle consulenze, ma per capire che cosa significhi dobbiamo fare i conti.

Se lo avessi davanti gli chiederei innanzitutto quanto ha speso per acquistare gli immobili. Non soltanto il prezzo delle case: mi interessano tutte le spese sostenute per arrivare a metterle a reddito.

Poi vorrei sapere quanto incassa con le locazioni e quali costi deve affrontare.

Per valutare il rendimento vanno considerati, tra gli altri:

• prezzo di acquisto, imposte, notaio ed eventuale agenzia;
• lavori iniziali e arredi, se necessari;
• spese di gestione e costi che restano a carico del proprietario;
• manutenzione ordinaria e straordinaria;
• assicurazioni;
• periodi in cui la casa rimane sfitta;
• eventuali mancati pagamenti;
• imposte sui canoni e IMU, quando dovuta.

Se mi dici che per la manutenzione spendi zero, magari è vero oggi perché hai comprato da poco un immobile appena ristrutturato. Ma una casa richiede interventi nel tempo: non possiamo ignorarli soltanto perché non sono ancora arrivati.

Lo stesso vale per i periodi senza inquilino. Il fatto che oggi l’affitto entri regolarmente non significa che sarà così ogni mese per tutta la durata dell’investimento.

Il canone che arriva sul conto non coincide con il rendimento netto.

Per stimare il rendimento annuo da locazione dobbiamo rapportare ciò che resta degli affitti, dopo costi e imposte, al capitale complessivamente investito. E questo misura la redditività della locazione: per il risultato complessivo bisognerà considerare anche l’eventuale aumento o diminuzione del valore dell’immobile e i costi di vendita.

Quando un rendimento immobiliare diventa interessante?

Nel video faccio una valutazione personale: un rendimento netto da locazione del 2-3% mi sembra poco interessante rispetto all’impegno e ai rischi che l’investimento può comportare.

Comincerei a guardare con più interesse numeri nell’ordine del 7%, dell’8%, del 9% o del 10%, purché calcolati correttamente.

Non sono rendimenti che attribuisco al mercato immobiliare in generale, né soglie valide per chiunque. Sono il criterio con cui valuto se un’operazione mi remunera abbastanza per i rischi che devo assumere.

Ottenere risultati elevati può richiedere competenze, lavoro e un approccio imprenditoriale. Anche nell’immobiliare, un rendimento più ambizioso non arriva automaticamente e non elimina la possibilità di perdere denaro.

Immobili e investimenti finanziari: i tre fattori da confrontare

Davide: Per uscire dalle impressioni, utilizziamo tre criteri: liquidità, rischio e rendimento.

Sono criteri che valgono per gli immobili come per gli investimenti finanziari. Applichiamoli alla scelta di Emanuele.

Liquidità: una casa non si vende con un clic

Un immobile è generalmente poco liquido. Anche se si trova in una zona richiesta, per venderlo servono tempo, un compratore e una trattativa che arrivi a conclusione.

Possiamo parlare di settimane o mesi, e non abbiamo la certezza di ottenere il prezzo che desideriamo. Se abbiamo bisogno di vendere in fretta, potremmo dover rivedere le nostre richieste.

C’è poi un problema molto concreto: la casa non si vende a pezzi.

Se ti servono 15.000 o 20.000 euro, non puoi vendere una finestra o uno dei due bagni. Con un portafoglio di strumenti negoziati sui mercati puoi generalmente liquidare una parte della posizione, pur accettando i prezzi e le condizioni disponibili in quel momento.

Questo non significa che ogni strumento finanziario sia sempre liquido. Significa che, confrontando un appartamento con strumenti comunemente scambiati come molti ETF, azioni o BTP, la possibilità di trasformare l’investimento in denaro è molto diversa.

Rischio: due appartamenti nello stesso quartiere non bastano per diversificare

Il secondo tema è il rischio di concentrazione.

Se gran parte del patrimonio è investita in uno o due immobili, il risultato dipende dalle sorti di un numero molto limitato di beni. E comprare due appartamenti nella stessa zona non offre la diversificazione di un portafoglio distribuito tra numerosi emittenti e mercati.

Il futuro dell’investimento può dipendere da una città, da un quartiere, perfino da una strada o da un condominio.

Una zona può perdere attrattiva. Un’università sulla quale avevamo fatto affidamento può richiamare meno studenti. Le regole che incidono su determinate locazioni possono cambiare. Possono arrivare lavori condominiali importanti.

Più quel singolo investimento pesa sul patrimonio, più questi eventi diventano rilevanti per la vita del proprietario.

Quando qualcuno ti presenta una casa come «un assegno circolare», fermati un momento. Se fosse così semplice rivenderla subito, perché certi annunci rimangono per mesi sui portali?

Un ETF ampiamente diversificato mantiene i rischi del mercato nel quale investe. Ma distribuisce l’esposizione su molti titoli, mentre un appartamento resta legato alle caratteristiche di quel bene e di quel mercato locale.

Rendimento: confrontare solo le percentuali può ingannare

Arriviamo al terzo fattore.

Se un investimento è poco liquido e molto concentrato, per me deve offrire un rendimento potenziale che compensi quei limiti. Altrimenti perché dovrei scegliere proprio quello?

Dire «questo immobile rende il 6%, mentre quel titolo di Stato a breve scadenza rende il 2%» non basta a dimostrare che il primo sia migliore. Nel video usiamo queste percentuali come esempio di confronto: le caratteristiche dei due investimenti sono profondamente diverse.

Bisogna verificare anche se stiamo confrontando valori entrambi netti, calcolati sullo stesso periodo e con costi trattati in modo coerente.

A volte ci vengono proposte operazioni immobiliari con rendimenti apparentemente interessanti. Quando vado a guardare i numeri, però, mi chiedo sempre: quanto rischio assumo? Per quanto tempo blocco il capitale? Da quante condizioni dipende il risultato?

Un 7%, un 8% o perfino un 10% non mi convincono automaticamente. Per alcune operazioni, alla luce dei rischi, potrei pretendere molto di più oppure decidere di lasciar perdere.

La percentuale, da sola, non è un giudizio sull’investimento.

Incassare gli affitti per poi reinvestirli: ha senso?

Maria: Nel commento c’è un passaggio che mi ha colpito particolarmente: Emanuele ha chiuso il portafoglio, ha comprato immobili e ora vuole costruire un nuovo portafoglio nel quale investire gli affitti.

Questa scelta mi fa chiedere quale fosse l’obiettivo iniziale. Aveva bisogno di un reddito da spendere oppure voleva far crescere il patrimonio?

Se gli affitti diventano risparmio da reinvestire, bisogna valutare anche l’efficienza del percorso scelto.

I canoni di locazione sono soggetti alla fiscalità prevista per il loro regime. Prima di reinvestirli, quindi, una parte del reddito va destinata alle imposte.

Con strumenti finanziari ad accumulazione, invece, i proventi vengono reinvestiti all’interno dello strumento. Nel regime amministrato o dichiarativo, per un investitore privato residente in Italia, la tassazione personale sui proventi si realizza generalmente al momento della vendita o del rimborso, anziché attraverso distribuzioni periodiche.

Questo può consentire di rinviare il prelievo fiscale sui guadagni e lasciare più capitale investito nel frattempo. Non significa assenza di imposte e costi: restano quelli applicabili allo strumento e al rapporto, e il trattamento cambia anche in funzione del regime fiscale.

Il vantaggio che stiamo discutendo è il differimento della tassazione sui proventi, insieme alla possibilità di sfruttare il reinvestimento nel tempo.

La rendita mensile ti serve oppure ti rassicura?

Molti investitori mi dicono: «Voglio la cedola, perché se vedo la cedola significa che il mio investimento funziona».

Ho l’impressione che nel ragionamento di Emanuele ci sia anche questo bisogno di conferma. Un portafoglio che punta alla crescita del capitale può sembrargli meno soddisfacente di un appartamento dal quale arriva un bonifico ogni mese.

Eppure il fatto di ricevere un pagamento periodico non dimostra, da solo, che il rendimento complessivo sia migliore.

Se quei soldi ti servono per vivere, il flusso di reddito risponde a un’esigenza concreta. Se invece li accumuli e cerchi subito un altro investimento, vale la pena domandarsi se il percorso scelto sia coerente con il tuo obiettivo.

Reinvestire gli affitti non è automaticamente un errore. Ma liquidare un portafoglio per ottenere entrate da reinvestire nello stesso tipo di strumenti richiede una spiegazione più solida di «almeno vedo i soldi arrivare».

Perché l’immobiliare ci fa sentire più tranquilli?

Davide: Secondo me c’è una componente comportamentale importante. Prendo in prestito un’espressione usata online: per molte persone l’immobiliare ha un’esperienza d’acquisto più piacevole rispetto agli investimenti finanziari.

Quando parli di mercati, pianificazione e scenari a una persona poco interessata alla finanza, rischi di perderla dopo trenta secondi. Le sembra una materia difficile, magari noiosa, nella quale non si sente competente.

Quando compra una casa, invece, l’esperienza è diversa. Visita gli appartamenti, immagina i lavori, parla con persone che la accolgono e le dedicano attenzione.

L’agente immobiliare vuole concludere la vendita. La banca, se ci sono le condizioni, può avere interesse a erogare il mutuo. Le imprese che faranno i lavori vogliono acquisire un cliente.

Ognuno svolge il proprio lavoro. Ma il loro interesse commerciale non coincide necessariamente con la valutazione della convenienza dell’operazione per il tuo patrimonio.

Difficilmente sarà chi deve venderti la casa o la ristrutturazione a chiederti se stai concentrando troppo i risparmi in quell’acquisto.

Così, da una parte possiamo sentirci spaesati; dall’altra, coccolati e protagonisti di una scelta concreta. Il nostro cervello può scambiare quella sensazione piacevole per una conferma della bontà dell’investimento.

Per sentirci trattati bene possiamo anche concederci una bella cena. Per impegnare centinaia di migliaia di euro servono conti e valutazioni che reggano anche quando l’entusiasmo iniziale è passato.

Che cosa dovrebbe fare Emanuele adesso?

Maria: Se Emanuele venisse da me, partirei da un foglio di carta e da una penna. Prima di discutere di quale investimento sia migliore, ricostruirei i numeri.

Guarderei come era composto il portafoglio, quanto aveva reso, quali costi aveva e quali obiettivi doveva soddisfare. Poi calcolerei la redditività effettiva degli immobili.

Se scoprissi che ottiene davvero un rendimento netto vicino al 10%, calcolato tenendo conto delle spese, gli farei i complimenti. Non abbiamo un pregiudizio per cui un investimento immobiliare debba andare male per forza.

Ma il lavoro non finirebbe lì.

Quanto pesano gli immobili sul patrimonio?

Vorrei capire quanto quegli immobili incidono sul patrimonio complessivo e quali risorse restano disponibili per le emergenze e le esigenze future.

Un investimento può produrre un buon reddito e, allo stesso tempo, lasciarti in difficoltà se hai bisogno di una somma importante in tempi brevi.

Nella puntata confronto la mia sensibilità con quella di Davide: davanti a immobili gestiti con competenza, con un approccio imprenditoriale e rendimenti netti molto interessanti, potrei valutare un peso del 20-30% del patrimonio. Davide esprime una preferenza più prudente, intorno al 10%.

Sono valutazioni personali discusse nel caso, non percentuali da applicare a chiunque. La quota sostenibile dipende dal patrimonio, dai redditi, dai debiti, dagli impegni e dagli obiettivi della persona.

Il principio è che anche un investimento redditizio deve trovare una collocazione equilibrata nel patrimonio.

Accanto agli immobili valuterei quindi una riserva liquida per gli imprevisti e investimenti finanziari diversificati per gli obiettivi futuri.

Rimettere in ordine rischio e aspettative

Tornerei anche sul significato del questionario MiFID e sul rapporto tra ciò che Emanuele desidera e ciò che può ragionevolmente aspettarsi.

Se mi dice che non vuole assumere determinati rischi, devo spiegargli quali possibilità restano e quali risultati potenziali sono compatibili con quei limiti.

Se quelle prospettive non lo soddisfano, possiamo approfondire altre strade e i rischi aggiuntivi che comportano. Il percorso serve a renderlo consapevole, non a fargli cambiare risposte per ottenere un portafoglio più aggressivo.

Prima si chiarisce l’obiettivo, poi si costruisce il portafoglio. Altrimenti il rischio è passare continuamente da un investimento all’altro cercando una conferma che nessuno strumento può darci in ogni momento.

La storia di Emanuele è una storia, una storiella o una storiaccia?

Maria: Per come emerge dal commento, per me è una storiaccia.

Non perché comprare immobili sia sempre una scelta sbagliata, ma perché il percorso raccontato sembra guidato dall’insoddisfazione e dall’entusiasmo per una soluzione diversa, senza un confronto completo.

Emanuele parte da un portafoglio che considera troppo prudente, attribuisce la delusione alla MiFID, vende tutto e trova nell’affitto una conferma immediata. Poi si domanda come investire le entrate, tornando ai mercati finanziari.

La tranquillità che cerca nel mattone va però confrontata con la concentrazione, la scarsa liquidità e l’impegno necessario per gestire gli immobili.

Prima poteva esserci un problema di comprensione del rapporto tra rischio e rendimento. Cambiare investimento non basta a risolverlo, se quel rapporto continua a non essere chiaro.

Mi capita di parlare con persone che, dopo un’eredità, devono scegliere come impiegare il capitale. Alcune preferiscono comprare case perché sembrano più concrete e producono un’entrata mensile. Qualcuna torna dopo anni, dopo aver venduto gli immobili, e mi chiede di cominciare a investire diversamente.

Ogni situazione ha i suoi numeri. Per Emanuele il primo passo sarebbe metterli nero su bianco, insieme alle esigenze che vuole soddisfare.

Davide: L’immobiliare distrugge l’azionario? Il commento di Emanuele non lo dimostra. Ci mostra quanto sia facile confrontare la delusione per un portafoglio con l’entusiasmo per un acquisto recente, senza usare lo stesso metro.

Se vogliamo capire dove mettere i nostri soldi, dobbiamo guardare rendimento, rischio, liquidità e obiettivi. E farlo prima di vendere tutto per ricominciare da un’altra parte.

Facci sapere nei commenti che cosa pensi della scelta di Emanuele e come valuti il confronto tra immobili e investimenti finanziari.

Ulteriori risorse utili per approfondire

Prima di salutarci vorrei proporti la lettura di qualche articolo che potrebbe interessarti, circa le modalità per investire oggi:

Buona lettura.