Gli IMMOBILI in Eredità Sono una ROVINA (Se Non Fai Questo…)
Raffaele ha 80 anni e possiede 15 immobili.
Alcuni li ha comprati nel corso della sua vita, altri li ha ereditati. Dietro ciascuno di essi ci sono soldi, sacrifici, anni di lavoro e, inevitabilmente, anche un certo legame affettivo.
Il problema è che oggi quei 15 immobili hanno cominciato a presentare il conto.
Manutenzioni, tasse, IMU, amministratori di condominio, inquilini morosi, avvocati. A tutto questo si aggiunge la preoccupazione per gli interventi che potrebbero rendersi necessari nei prossimi anni sugli edifici meno efficienti dal punto di vista energetico.
Raffaele è perfettamente consapevole della situazione.
Anzi, quando ne parla con i figli, la risposta che riceve è sempre la stessa:
“Vendili prima che sia troppo tardi.”
Lui, però, non ce la fa, ed è una reazione che capisco molto bene.
Quando hai trascorso una vita a costruire un patrimonio, vendere non significa semplicemente fare una transazione. Può sembrare quasi di cancellare una parte di ciò che hai costruito.
È molto più semplice dire “vendi” quando quella casa non l’hai comprata tu, quando non ricordi i sacrifici che hai fatto per pagarla e quando non hai passato trent’anni a considerarla parte della sicurezza economica della tua famiglia.
Solo che a un certo punto bisogna riuscire a separare due cose: il valore affettivo e il valore economico, perché non sempre coincidono.
Il rendimento che nessuno ti comunica
Con un investimento finanziario siamo abituati ad aprire l’applicazione della banca o del broker e vedere immediatamente cosa sta succedendo.
Vediamo in verde un +5%.
Vediamo in rosso un -10%.
Vediamo in verde un bel +20%.
Ma con un immobile è completamente diverso, perché nessuno manda a Raffaele un estratto conto ogni sei mesi dicendogli:
“Guarda, questa casa negli ultimi dieci anni, al netto dell’inflazione, ha perso valore.”
Quello che arriva puntualmente sono le altre comunicazioni: l’IMU, le tasse. la manutenzione straordinaria, il problema dell’inquilino, la riunione di condominio.
E così è molto facile continuare a pensare che una casa comprata a 100 e che oggi vale 110 abbia prodotto un guadagno.
Ma se nel frattempo sono passati vent’anni, i prezzi sono aumentati e abbiamo sostenuto migliaia di euro di spese, quel risultato potrebbe essere molto diverso da quello che immaginiamo.
Per questo, davanti ai 15 immobili di Raffaele, io non partirei dalla domanda:
“Li vendiamo oppure no?”
Partire dai numeri
Metterei tutti gli immobili in fila, uno per uno, e cercherei di capire quanto valgono realmente oggi, quanto incassano, quanto costano e quanto tempo richiedono.
Perché anche il tempo è un costo.
Se una casa genera un certo affitto ma ogni anno richiede manutenzioni, tasse, periodi di sfitto, problemi con gli inquilini e ore di lavoro, non possiamo calcolare il rendimento guardando soltanto al bonifico che arriva sul conto.
Bisogna arrivare al rendimento netto effettivo sul valore attuale dell’immobile.
E a quel punto potremmo scoprire qualcosa di interessante.
Magari alcuni dei 15 immobili di Raffaele funzionano benissimo e hanno perfettamente senso.
Altri, invece, potrebbero rendere talmente poco che uno strumento molto più semplice da gestire riesce a ottenere un risultato simile senza tutte quelle complicazioni.
In quel caso la domanda diventerebbe inevitabile:
perché continuare a possederli?
Ma il vero problema di Raffaele non è il rendimento
C’è un’altra cosa che, secondo me, rende questa storia molto più interessante.
Raffaele ha 80 anni, e oggi può avere il tempo e magari persino la voglia di occuparsi personalmente dei suoi immobili.
Può controllare se l’affitto è arrivato, parlare con l’amministratore, chiamare l’idraulico, seguire una manutenzione, gestire una pratica, discutere con un inquilino.
Forse alcune cose riesce persino a sistemarle personalmente.
I suoi figli, però, potrebbero trovarsi in una situazione completamente diversa.
Quando un giorno quegli immobili passeranno a loro potrebbero avere 50 o 60 anni, un lavoro, una famiglia, figli, impegni e nessuna voglia di trascorrere il proprio tempo libero a gestire 15 appartamenti.
E allora quello che per Raffaele rappresenta il patrimonio di una vita potrebbe trasformarsi, per loro, in qualcosa di completamente diverso.
Un secondo lavoro.
Questa è una cosa che secondo me viene sottovalutata tantissimo quando parliamo di eredità.
Pensiamo quasi sempre al valore di ciò che lasceremo.
Molto meno alla sua gestibilità.
Dire “lascio ai miei figli un milione di euro di immobili” suona benissimo.
Ma un milione di euro liquido e facilmente diversificabile non è la stessa cosa di un milione distribuito tra appartamenti, locali, terreni o capannoni che devono essere gestiti, affittati, manutenuti e magari venduti uno alla volta.
Non perché gli immobili siano necessariamente un cattivo investimento.
Ma perché richiedono lavoro.
E quel lavoro che oggi siamo disposti a fare noi non è detto che domani qualcuno abbia voglia di ereditarlo insieme alle case.
E poi arriva la successione
C’è anche un altro aspetto della vicenda che spesso viene scoperto quando ormai è troppo tardi.
Ereditare degli immobili non significa semplicemente ricevere le chiavi.
Ci sono imposte, pratiche, eventuali comproprietà e poi, se si vuole monetizzare il patrimonio, bisogna trovare qualcuno disposto a comprarlo.
Nel caso di Raffaele parliamo addirittura di 15 immobili.
Quindici possibili trattative, quindici beni da valutare e quindici situazioni che potrebbero essere completamente diverse tra loro.
E se ci sono più eredi la situazione può complicarsi ulteriormente, perché magari un figlio vuole vendere, uno preferisce mantenere una determinata casa e un altro non vuole occuparsi di nulla.
Non serve molta fantasia per capire quanto velocemente una grande eredità possa trasformarsi in una fonte di problemi familiari.
Nel corso degli anni abbiamo visto anche situazioni molto più estreme.
Persone che hanno ereditato patrimoni immobiliari apparentemente enormi e che, prima ancora di riuscire a venderli, hanno dovuto trovare la liquidità necessaria per affrontare la successione.
Poi è iniziata la ricerca dell’acquirente.
E quando parliamo di immobili dal valore molto elevato o di complessi industriali non è detto che basti mettere un annuncio online e aspettare una settimana.
Una vendita può richiedere mesi, a volte anni.
È per questo che la pianificazione successoria non dovrebbe iniziare quando il patrimonio passa agli eredi.
A quel punto molte decisioni sono già state prese.
Vendere tutto, quindi?
No.
Ed è proprio qui che secondo me bisogna evitare le conclusioni troppo semplicistiche.
Non sappiamo se tutti gli immobili di Raffaele siano pessimi investimenti.
Potrebbe averne alcuni estremamente redditizi, potrebbe anche possedere immobili in zone molto richieste, acquistati a prezzi vantaggiosi e capaci di generare un ottimo rendimento netto.
Perché dovrebbe venderli?
Il punto non è essere contro gli immobili.
Il punto è smettere di considerarli tutti uguali soltanto perché appartengono alla stessa categoria.
Se avessi davanti Raffaele, quindi, non gli direi di mettere domani mattina 15 cartelli “Vendesi”.
Farei prima quell’analisi di cui parlavamo, ponendo delle domande importanti e specifiche, che aiutino ad avere un quadro completo:
- Quanto vale ogni immobile oggi?
- Quanto rende davvero?
- Quanto costa mantenerlo?
- Quali lavori saranno probabilmente necessari?
- Quanto tempo richiede?
- Quanto è semplice venderlo?
E soprattutto: i figli vogliono davvero riceverlo?
Da questa analisi potrebbe emergere che ha senso mantenere cinque immobili, venderne sette e ragionare con più calma sugli altri tre.
Oppure potrebbe emergere tutt’altro.
Non possiamo saperlo prima di fare i conti.
Quello che possiamo dire è che continuare a mantenere tutto esclusivamente perché “ho sempre fatto così” non è una strategia.
È inerzia.
C’è poi un problema che arriva subito dopo la vendita
Supponiamo che Raffaele faccia finalmente i suoi conti e decida di vendere una parte degli immobili.
A quel punto compare una nuova domanda:
cosa facciamo dei soldi?
Perché vendere immobili inefficienti e lasciare per anni tutto il capitale sul conto corrente non risolve necessariamente il problema.
Raffaele ha 80 anni e la sua situazione deve essere affrontata tenendo conto anche di questo.
Prima di investire un solo euro bisognerebbe capire quanta liquidità gli serve per vivere serenamente e quanta potrebbe essere necessaria per affrontare eventuali spese assistenziali o altri imprevisti.
Quella parte non deve necessariamente essere investita.
La priorità non è spremere rendimento da ogni singolo euro disponibile.
La priorità è poter utilizzare il denaro quando serve.
Solo il patrimonio che rimane dopo aver costruito questa riserva può essere organizzato in una strategia di investimento coerente con la sua età, il suo orizzonte temporale e soprattutto la sua capacità di sopportare le oscillazioni.
Una parte potrebbe avere una funzione di maggiore stabilità, un’altra potrebbe essere destinata alla crescita nel tempo.
Non esiste una percentuale valida per tutti.
Esiste una strategia che deve avere senso per Raffaele e per la sua famiglia.
E proprio perché stiamo ragionando anche sulla famiglia, c’è un ultimo punto che non lascerei assolutamente in sospeso: il testamento.
Con 15 immobili e più eredi, lasciare che tutto venga affrontato soltanto dopo significa aumentare il rischio di comproprietà, discussioni e problemi tra persone che magari avranno idee completamente diverse su cosa fare di quel patrimonio.
Sistemare le cose oggi è molto più semplice che costringere qualcun altro a farlo domani.
Un patrimonio dovrebbe semplificare la vita, non complicarla
Alla fine, la storia di Raffaele non parla soltanto di immobili, ma di una cosa che riguarda moltissime famiglie italiane.
Abbiamo una certa idea di cosa significhi “lasciare qualcosa ai figli”.
Una casa, due appartamenti, un terreno, un’attività, quindici immobili.
Più cose lasciamo, più ci sembra di aver fatto il nostro dovere.
Ma forse, arrivati a una certa fase della vita, dovremmo iniziare a porci una domanda diversa.
Non soltanto:
“Quanto lascerò?”
Ma:
“In che forma lo lascerò?”
Perché un patrimonio enorme ma difficile da gestire, costoso, illiquido e frammentato può creare molti più problemi di un patrimonio apparentemente meno “tangibile”, ma semplice da amministrare e già organizzato pensando a chi verrà dopo.
Raffaele ha ancora la possibilità di fare qualcosa che i suoi figli, un domani, potrebbero non poter più fare con la stessa tranquillità.
Ha tempo per analizzare i suoi immobili uno per uno.
Può decidere cosa conservare e cosa vendere senza essere costretto dalla fretta.
Può pianificare come investire l’eventuale liquidità.
Può organizzare la successione.
E soprattutto può trasformare ciò che ha costruito durante una vita in qualcosa che sia davvero utile alla generazione successiva.
Perché lasciare un patrimonio non significa semplicemente lasciare tanti beni.
Significa anche evitare di lasciare insieme ai beni tutti i problemi che non abbiamo avuto il coraggio di risolvere noi.
Ti auguro un buon proseguimento qui su Affari Miei!
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