Estinzione Anticipata del Mutuo: Conviene?

L’estinzione anticipata del mutuo è una possibilità garantita dalla legge per tutti i prestiti di medio e lungo termine, che non può essere oggetto di accordo in senso inverso (ovvero che non può essere esclusa dal contratto di mutuo) e che può costituire una possibilità per migliorare radicalmente la nostra situazione patrimoniale.

Possiamo avere l’estinzione parziale o totale del finanziamento a seconda che si decida di chiudere totalmente il contratto o di ridurre l’ammontare del denaro che si deve restituire all’istituto di credito.

Vediamo insieme come comportarsi nel caso in cui volessimo estinguere anticipatamente il nostro mutuo, quali sono i vantaggi, se si può procedere o meno anche parzialmente, parlando collateralmente anche delle ristrutturazioni del nostro debito, che potrebbero, soprattutto in seguito a cambiamenti importanti nei tassi di interesse, risultare decisamente vantaggiosi.

Il Testo Unico Bancario

Secondo il Testo Unico Bancario, tutti possono richiedere l’estinzione anticipata del mutuo. All’art. 40 comma 1 viene specificato che tutti i debitori hanno facoltà di estinguere il debito, di qualunque tipo, andando a corrispondere alla banca una somma onnicomprensiva che includa il capitale residuo e le eventuali commissioni e gli emolumenti dovuti.

Il Testo Unico Bancario si occupa inoltre di sottolineare come gli eventuali emolumenti dovuti in caso di estinzione anticipata devono essere riportati dal contratto e soprattutto rispondere ai criteri indicati dal CICR, ovvero il comitato interministeriale per il credito e il risparmio, un organo presieduto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze e che si preoccupa di rivedere le condizioni applicabili anche ai mutui di medio e lungo termine.

Alcune banche, secondo un’interpretazione giurisprudenziale che più di una volta ha dato adito a polemiche, si rifiutano di permettere l’estinzione del mutuo prima del diciottesimo mese dalla stipula, indicando a loro discolpa il fatto che, in quel caso, non si tratterebbe più dell’interruzione e dell’estinzione anticipata di un prestito di medio e lungo termine, perdendo l’attribuzione di “fondario”, che garantisce alla banca tutta una serie di tutele che andrebbero altrimenti perse.

Calcolo estinzione anticipata totale del mutuo

Quando parliamo di estinzione totale ci riferiamo al caso in cui tutta la parte di capitale residuo venga saldata in unica soluzione. La somma che dovrà essere pagata alla banca è il capitale residuo così come risulta dal piano di ammortamento ultimo che abbiamo ricevuto, subito dopo il pagamento della rata.

A questa somma vanno aggiunti anche i dietimi giornalieri, un nome complicato che indica in realtà qualcosa di molto semplice: si tratta infatti degli interessi dovuti per il periodo che intercorre tra il pagamento dell’ultima rata e l’estinzione anticipata del mutuo. Si tratta di calcolare il tasso di interesse giornaliero e moltiplicarlo per i giorni passati dall’ultimo pagamento.

Immaginiamo ad esempio di avere un mutuo al tasso del 5%. Dovremo dividere il tasso per 365, andando ad ottenere un tasso giornaliero dello 0,0137%, che dovremo moltiplicare per il capitale residuo e poi per il numero di giorni.

L’estinzione parziale anticipata del mutuo

Quando parliamo invece di estinzione parziale ci riferiamo a situazioni nelle quali parte del capitale viene saldato in soluzione unica, andando ad aggredire la voce capitale residuo, che è poi quella che genera interessi.

In questo caso, la rata sarà ridotta proporzionalmente rispetto alla quantità di capitale che andremo a coprire. Facciamo l’esempio di un pagamento estinzione anticipata parziale di 5.000 euro, su un capitale totale di 40.000 euro. Avremo estinto il 12,5% del capitale e dunque la nostra rata si abbasserà del 12,5%.

Alcune banche offrono anche la possibilità di andare però a mantenere la stessa rata per accorciare il piano di rientro. In questo caso però andranno con ogni probabilità ricalcolati anche gli interessi, che possono essere marginalmente diversi.

...

Le penali per l’estinzione anticipata del mutuo

Successivamente al 2007, con il cosiddetto Decreto Bersani, le penali sull’estinzione anticipata sul mutuo sono state eliminate per tutti i mutui stipulati da lì in avanti e sono state fortemente ridotte le penali per i mutui che invece sono stati accesi prima della data del 2 febbraio 2007, le penali da pagare saranno diverse per i mutui a tasso fisso e a tasso variabile.

Le penali per le estinzioni anticipate dei mutui a tasso fisso

Per i mutui a tasso fisso le penali che devono essere pagate, e che sono dovute esclusivamente nel caso in cui il mutuo sia stato acceso prima del 2 febbraio 2007, sono le seguenti:

  • 1,90% se l’estinzione avviene nella prima metà del rimborso, ovvero quando ci troviamo ancora prima della rata che segnerà la metà del nostro percorso di rientro;
  • 1,50% nel caso della seconda metà, mancando però ancora 3 anni almeno;
  • 0,20% per il terzultimo anno;
  • nessuna penale invece nel caso in cui si tratti di un mutuo al quale mancano 2 anni per la fine naturale.

Le penali da pagare in caso di mutuo a tasso variabile

Per quanto riguarda invece le penali che sono dovute alla banca in caso di mutuo a tasso variabile, dovremo corrispondere alla banca (sempre a patto che il nostro mutuo sia stato acceso prima del 2 febbraio 2007):

  • 0,50%, nel caso in cui manchino più di 3 anni al termine naturale del mutuo;
  • 0,20% nel caso in cui manchino più di 2 anni al termine naturale del mutuo;
  • nulla, oltre il termine dei due anni.

Si tratta dunque di percentuali che sono più basse, nel caso del mutuo a tasso variabile, che sono giustificate dal funzionamento proprio di questa tipologia di mutuo.

Conviene l’estinzione anticipata del mutuo?

L’estinzione anticipata del mutuo, anche nel caso in cui dovessimo trovarci a pagare una delle penali sopra descritte, è sicuramente vantaggiosa.

Nonostante infatti in Italia i piani di ammortamento siano sbilanciati, nel senso che nella prima fase del mutuo copriremo principalmente interessi, può essere sempre conveniente liberarsi del peso di un mutuo, soprattutto nel caso in cui sia di lunga durata o a tassi piuttosto alti.

Mantenere posizioni debitorie aperte quando in realtà non ci sono affatto motivo per farlo e dunque pagare interessi alla banca a vuoto è sempre una pessima idea e qualcosa che dovremmo cercare di superare se il nostro interesse è quello di rinforzare la nostra situazione patrimoniale e magari cominciare anche a risparmiare e investire qualcosa.

Se la banca lo nega

La banca, ed è capitato in passato e continua a capitare nel presente, potrebbe fare orecchie da mercante e provare a negare l’estinzione, non importa se parziale o se totale, del mutuo.

La scusa accampata più di frequente è quella dei 18 mesi, prima dei quali il mutuo non risulterebbe come fondiario e dunque potrebbe creare problemi di carattere amministrativo e legale alla banca.

Si tratta di una clausola che viene apposta al grosso dei contratti di mutuo stipulati in Italia, in quanto quelli che durerebbero al di sotto dei 18 mesi, inoltre, rientrerebbero fiscalmente in un altra (e più costosa) categoria dei prestiti di breve termine.

La Cassazione si è espressa (contra legem secondo moltissimi commentatori) a difesa della possibilità di inserimento di questa clausola, che comprimerebbe il diritto del debitore di liberarsi dal debito quando meglio lo crede.

Nel caso in cui dunque la banca volesse negarci l’estinzione entro i 18 mesi, non ci sarà molto da fare.

La Sentenza di Cassazione è chiara, anche se i tipi più agguerriti potrebbero sicuramente tentare la fortuna con in iter legale lungo, costoso e incerto. Meglio forse, dal punto di vista del costo opportunità, fare buon viso a cattivo gioco ed aspettare il diciottesimo mese.

mm
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.
mm
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.

LASCIA UN COMMENTO


Ricevi gli aggiornamenti da Affari Miei