Registrazione Contratto di Locazione o Affitto: Modello RLI e Imposta di Registro, Scopri la Guida

Di seguito, riporto una guida completa che spiega le diverse modalità di registrazione dei contratti di locazione o di affitto con riferimento anche ai tempi e ai costi e proprio sulla base dei costi, viene spiegato il regime di cedolare secca che può comportare dei notevoli risparmi. Infine sono state anche descritte le diverse tipologie dei contratti di locazione.

Come avviene la registrazione di un contratto di locazione o di affitto?

Il contratto di locazione o affitto può essere registrato utilizzando diverse modalità:

  • attraverso i servizi telematici dell’agenzia delle entrate. Questa modalità è obbligatoria per gli agenti immobiliari e coloro che possiedono almeno 10 unità immobiliari, per tutti gli altri contribuenti invece è facoltativa a condizione che siano abilitati ai servizi telematici;
  • attraverso la registrazione in ufficio, recandosi quindi presso un ufficio dell’agenzia delle entrate e compilare il modello RLI;
  • attraverso un intermediario abilitato o un delegato.

Per la registrazione attraverso i servizi telematici, come abbiamo detto, è necessario essere abilitati ai suddetti servizi e quindi essere abilitati a fisconline o entratel.

Il modello che può essere utilizzato, sia per la registrazione del contratto sia per il versamento delle imposte di registro e di bollo, è quello RLI, però ovviamente in versione di programma da installare sul PC o web.

Per la registrazione presso l‘ufficio dell’agenzia delle entrate, competente in relazione al proprio domicilio fiscale, e quindi in modalità cartacea è necessario munirsi della seguente documentazione:

  • la richiesta di registrazione, vale a dire il modello RLI compilato;
  • almeno 2 originali del contratto o in alternativa 1 originale e 1 copia di cui l’ufficio attesterà la conformità dell’originale;
  • nel caso in cui i contratti da registrare fossero più di uno, allora bisogna predisporre un elenco, utilizzando il modello RR in cui vanno indicati i contratti da registrare;
  • i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo, con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare;
  • la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con modello F24. I contribuenti che hanno optato per la cedolare secca non devono versare l’imposta di registro ma sono tenuti al pagamento dell’imposta sostitutiva.

In alternativa, può anche essere richiesto l’addebito delle imposte di bollo e di registro sul proprio conto corrente utilizzando l’apposito modello di richiesta di addebito su conto corrente bancario.

Una volta richiesta la registrazione del contratto, l’ufficio:

  • restituisce la copia del contratto timbrata e firmata quando la registrazione è contestuale alla ricezione;
  • rilascia la ricevuta che attesta l’avvenuta consegna e comunica al contribuente quando sarà disponibile la copia del contratto registrato, quando la registrazione non è contestuale alla ricezione ma è differita.

Infine, quando la registrazione avviene tramite un intermediario, questo, nel momento in cui si assume la responsabilità di effettuare la registrazione, deve rilasciare una dichiarazione datata e sottoscritta con la quale attesta il suo impegno nel portare a termine l’adempimento richiesto e quindi:

  • alla trasmissione della richiesta di registrazione;
  • all’esecuzione dei pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualità successive;
  • ad eventuali proroghe, cessioni e risoluzioni.

Inoltre, deve consegnare al contribuente:

  • due copie della ricevuta di avvenuta registrazione o dell’esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni in quanto una deve essere consegnata all’altra parte contraente che non ha richiesto la registrazione;
  • una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute.Abbiamo più volte citato il modello RLI e quindi mi sembra indispensabile spendervi due parole. Questo modello, denominato registrazione locazioni immobili o RLI, viene utilizzato per richiedere agli uffici dell’agenzia delle entrate, la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili.

L’utilizzo di questo modello è obbligatorio e può essere usato non solo per la prima registrazione del contratto di locazione, ma anche per eventuali proroghe, cessioni e risoluzioni.

Può essere utilizzato anche per esercitare l’adesione e la revoca della cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o affitto.

Registrazione di un contratto di locazione o di affitto: Tempi e Costi

Per la registrazione di un contratto di locazione, sono prevalentemente due i i costi da affrontare e vale a dire l’imposta di bollo che è pari a 16 euro per ogni 100 righe di contratto e l’imposta di registro. Quest’ultima varia a seconda dell’immobile allocato o affittato:

  • per fabbricati a uso abitativo, l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • per i fabbricati strumentali per natura, l’imposta è pari all’ 1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva e del 2% in tutti gli altri casi;
  • per i fondi rustici si deve il 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • per altri immobili invece il 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Il locatore e il locatario risponderanno in solido per quanto riguarda il pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto. Inoltre, sulla cauzione versata dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro.

Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.Per quanto riguarda i tempi invece, la registrazione deve avvenire non oltre i 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza del contratto di locazione o di affitto.

L’obbligo di registrazione viene meno solo se la durata del contratto non supera i 30 giorni complessivi nell’anno.

Come procedere in caso di recesso, proroga o risoluzione anticipata del contratto

Nei casi di risoluzione e recesso anticipato, per evitare di pagare le imposte di registro per le successive annualità e per il proprietario, le imposte sul mancato reddito derivante dal canone di locazione, occorre versare su apposito modello F24 un’ulteriore imposta di importo fisso di 67,00 euro e presentate la ricevuta di pagamento all’agenzia delle entrate.

Questa somma da versare è relativa ai contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale ma in tutti gli altri casi l’imposta si applica all’importo dei canoni ancora dovuti.

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni e attraverso il modello RLI. Entro 20 giorni dal pagamento, bisognerà presentare l’attestato dell’avvenuto versamento allo stesso ufficio dove era stato presentato il contratto per la registrazione.

Le tipologie dei contratti di locazione: Contratto ordinario a canone libero ovvero contratto 4+4

Con questo tipo di contratto, sono le parti che definiscono in piena autonomia, l’entità del canone ma con il vincolo della durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro, salva ovviamente la possibilità da parte del locatore, di impedire il rinnovo automatico, per motivi tassativamente previsti dalla legge, come ad esempio, l’utilizzazione dell’immobile per se o per i familiari, vendita dell’immobile, immobile da sottoporre a radicali opere di risanamento ecc..

Anche il locatario può recedere dal contratto attraverso l’invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima di ogni scadenza quadriennale. Inoltre il contratto prevede anche che il locatario può recedere anticipatamente,  sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi.

Se invece il contratto continua per 4 anni più altri quatto, al termine di questi il rapporto di locazione può procedere ma con il rinnovo del contratto e a nuove condizioni.

Qui puoi trovare un articolo di approfondimento sul contratto 4+4.

Contatto di locazione transitorio

Con questo tipo di contratto, i rapporti di locazione devono avere una durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi con un canone simile a quello del contratto concordato aumentato del 20%.

Una volta trascorso il termine concordato tra le parti, la locazione si ritiene conclusa senza ulteriori adempimenti.

Il contratto transitorio deve contenere una specifica clausola contrattuale che individua le esigenze transitorie del locatore e dell’inquilino, i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.

La mancata presenza di questa specifica clausola, comporta la sostituzione della durata del tempo del contratto, facendo riferimento al canone libero vale a dire 4+4. Inoltre, L’esigenza abitativa transitoria dovrà essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.

Contratto di locazione di comodato d’uso

Il comodato d’uso è essenzialmente gratuito ed è un contratto con il quale il proprietario dell’immobile, consegna l’immobile ad all’altra persona affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Se il contratto non indica il periodo di restituzione, il comodatario è tenuto a restituire l’immobile non appena il comodante la richiede.

Il contratto di locazione a canone concordato

Con questo tipo di contratto, l’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra le associazione dei proprietari e degli inquilini che tengono conto di tabelle contenenti i parametri valutati in base alle qualità e caratteristiche dell’immobile: zona ove ubicato, dimensione, rifiniture, accessori ecc….

Lo scopo del legislatore è stato quello di tenere più basso il canone per venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in affitto un immobile e nello stesso tempo ha voluto incentivare i proprietari ad usare questa formula concedendogli dei benefici fiscali.

Questi benefici fiscali si riferiscono ad un abbattimento del canone su cui si pagherà l’Irpef pari al 30% sommata alla detrazione forfettaria del 5%. Questo vuol dire che il proprietario dovrà inserire in dichiarazione solo il 49,0% del canone annuo. In più uno sconto del 30% dell’imposta di registro che dovrà essere divisa in parti uguali tra il proprietario e l’inquilino.

Mentre per l’inquilino è prevista una detrazione d’imposta pari a 495,80 euro per redditi fino a 15.493,71 euro. Di 247,90 euro per redditi compresi tra 15.493,72 e i 30.987,41euro. Oltre si perde ogni agevolazione.

Il regime della cedolare secca

La cedolare secca viene adottata quando si vuole ottene dei risparmi in quanto non prevede né il pagamento dell’imposta di bollo e né l’imposta di registro, incluse le eventuali proroghe e risoluzioni dei contratti di locazione. Rimane il pagamento della sola imposta di registro in caso di cessione del contratto di locazione.

Invece è dovuta un’imposta sostitutiva che si sostanzia in  un’aliquota fissa, sostitutiva dell’Irpef, del 21% sul canone di locazione annuale stabilito dalle parti.

Inoltre, nei comuni dove c’è meno disponibilità abitativa come ad esempio a Bari, Torino, Milano, Napoli, Catania, Roma ecc., è prevista un’aliquota ridotta pari al 10% per gli anni che sono andati dal 2014 al 2017 compresi.

Ovviamente ci sono anche degli aspetti negativi legati a questo regime come ad esempio la rinuncia, per l’intera durata del regime, degli aggiornamenti del canone di locazione anche se dovessero essere previsti dal contratto e quelli derivanti dall’indice istat.

Inoltre, sul reddito sul quale si andrà a calcolare l’aliquota, in caso di adozione del regime della cedolare secca, non sarà possibile far valere oneri deducibili e detrazioni.

Qual è l’iter da seguire per l’applicazione della cedolare secca?

E’ bene sapere che l’opzione per la cedolare secca è esercitabile sin dall’inizio e cioè in fase di registrazione del contratto di locazione ma anche negli anni successivi anche se in questo caso poi si dovranno comunque pagare le imposte di bollo e di registro senza poter ottenere un rimborso al momento del passaggio al regime.

Inoltre, il locatore è obbligato a comunicare preventivamente all’inquilino l’intenzione del passaggio al regime di cedolare secca a mezzo di raccomandata. La comunicazione dovrà contenere la dichiarazione di rinuncia alla facoltà di chiedere l’adeguamento del canone compreso quello derivante dagli adeguamenti istat.

Se si decide di utilizzare questo regime, successivamente alla stipula del contratto, si procede alla registrazione di questo che deve avvenire con l’utilizzo del modello RLI in modo del tutto autonomo, utilizzando i servizi telematici dell’agenzia delle entrate, oppure potendo richiedere la registrazione in ufficio oppure ancora incaricando un intermediario abilitato.

Come avviene il pagamento della cedolare secca?

Il pagamento dell’imposta sostitutiva avviene in due momenti:

  • l’acconto;
  • il saldo.

L’acconto deve essere versato nella misura del 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente e sempre se il reddito da locazione in cedolare secca supera i 56,65 euro.

Deve essere versato in un’unica soluzione ed entro il 30 novembre se inferiore a 257,52 euro. Sarà versato in due rate invece su supera i 257,52. La prima del 40% entro il 16 giugno e la seconda del 60% entro il 30 di novembre.

Il saldo invece è dovuto entro il 26 giugno dell’anno successivo a quello a cui ci si riferisce. Per il versamento è possibile utilizzare il modello F24 con una maggiorazione dello 0,40%.

mm
Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.
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Fondatore di Affarimiei.biz nel 2014. Laureato in Giurisprudenza, da sempre divoratore di libri e divulgatore sul web in campo economico e finanziario. Principali passioni: business, finanza personale e investimenti.

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